Dårlig ventilasjon i blokka: når må laget gjøre noe?
Ja, laget må gjøre noe når det felles ventilasjonsanlegget ikke fungerer. Etter borettslagsloven skal laget holde bygningene og felles kanaler og installasjoner i forsvarlig stand, og eierseksjonsloven stiller samme krav til sameiet. Loven sier ikke at et anlegg som virker slik det ble bygget, må byttes ut eller bygges om. Meld problemet skriftlig til styret og vis hva som er galt. Er årsaken manglende vedlikehold eller en feil i fellesanlegget, kan du kreve at det rettes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når dårlig ventilasjon i blokka er lagets ansvar
Borettslagsloven § 5-17 legger to plikter på laget. Første ledd sier at laget skal holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Annet ledd sier at felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like.
Et felles ventilasjonsanlegg består av vifter på taket eller i teknisk rom, hovedkanaler i sjakter og kanaler som går forbi eller gjennom leilighetene. Alt dette er felles installasjoner. Slår viften seg av, er en kanal tett av støv, eller er det dårlig balanse mellom tilluft og avtrekk, er det laget som må få det utbedret.
I sameier følger det samme av eierseksjonsloven § 33. Sameiet skal holde fellesarealene, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Plikten omfatter reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og kanaler som går gjennom bruksenhetene.
Hva som er ditt ansvar inne i leiligheten
Ikke alt er lagets. I borettslag skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde blant annet inventar, utstyr og apparater (§ 5-12). En ventil i veggen, en kjøkkenvifte som er koblet til eget avtrekk og filtre i et apparat er derfor normalt din sak. Det samme gjelder tilsvarende i et sameie, der seksjonseieren vedlikeholder bruksenheten sin.
Grensen kan flyttes av vedtektene. Både § 5-12 femte ledd og § 5-17 fjerde ledd åpner for at vedlikeholdsplikten er fastlagt annerledes i vedtektene. Les derfor vedtektene før du bestiller en håndverker på egen regning.
Må laget oppgradere et gammelt anlegg?
Her er loven mer tilbakeholden enn mange tror. Målestokken er «forsvarlig stand», og loven har ikke noen egen regel om at et eldre anlegg må bygges om til dagens løsninger så lenge det fungerer. Et anlegg fra 1975 som trekker som det skal, gir normalt ikke grunn til å kreve nytt.
Er anlegget derimot i så dårlig forfatning at det ikke lenger fungerer, har laget plikt til å reparere eller skifte ut det som er nødvendig. Da er det ikke lenger snakk om oppgradering, men om vedlikehold. Hvor grensen går, avhenger av tilstanden. Hjelper det å skifte en vifte eller rense kanalene, er det slikt laget skal ta seg av. Trengs det et helt nytt anlegg, er det en større investering som styret må legge fram for generalforsamlingen.
Slik får du styret til å handle
Skriv til styret, gjerne på e-post, slik at du har det skriftlig. Beskriv hva du merker: fukt på badet, kondens på vinduene, gammel luft, svak trekk i avtrekket. Oppgi hvor lenge det har pågått og hvilke leiligheter du vet er berørt. Be om at anlegget undersøkes av noen med kompetanse, og sett en rimelig frist for svar. Loven har ikke noen fast svarfrist for styret, så fristen er din egen.
Dokumenter det du kan:
- bilder av fukt, mugg eller kondens med dato
- målinger av luftfuktighet hvis du har et enkelt hygrometer
- navn på naboer som har det samme
- tidligere henvendelser til styret eller vaktmester
Ta i tillegg vare på svarene du får. Har andre i oppgangen samme problem, taler det for at feilen ligger i fellesanlegget og ikke hos deg.
Tuva og baderommet i fjerde etasje
Tuva Haugen bor i fjerde etasje i en blokk fra 1980-tallet. Gjennom vinteren får hun svart kondens i taket på badet og en stadig sterkere lukt. Hun tørker av og lufter, men det hjelper bare noen dager. Hun sjekker at avtrekksventilen på badet er ren, og den er det.
Tuva sender en e-post til styret 12. november med bilder og beskrivelse. Hun skriver at hun mener avtrekket i sjakten ikke fungerer, og ber om at vaktmester eller et ventilasjonsfirma undersøker. To naboer i samme oppgang melder tilbake at de har det samme. Styret får et ventilasjonsfirma til å måle, og viften på taket viser seg å gå på en brøkdel av full kraft fordi kanalen er tilstoppet. Laget betaler for rensing og ny vifte.
Hadde Tuva derimot funnet ut at feilen satt i en vifte hun selv hadde montert over komfyren, ville den vært hennes sak. Det er plasseringen og eierskapet til delen som avgjør.
Hvis styret ikke gjør noe
Gjør styret ingenting, kan du ta saken opp på generalforsamlingen. Hvordan det gjøres, er forklart i hvordan du fremmer en sak til generalforsamlingen. I et sameie er det årsmøtet som er stedet.
Får du skade eller tap fordi laget ikke oppfyller plikten etter § 5-17, kan du kreve erstatning etter § 5-18. Fuktskader som skyldes dårlig ventilasjon, er nærmere behandlet i fukt eller mugg i leiligheten i borettslag. I sameie kan en seksjonseier i noen tilfeller utføre nødvendig vedlikehold selv, hvis sameiet ikke gjør jobben og mangelen står i fare for å påføre eiendommen skade. Seksjonseieren skal da først varsle de øvrige i rimelig tid, og kan kreve utgiftene dekket etter § 33.
Kort oppsummert
- Felles ventilasjonsanlegg og kanaler er lagets eller sameiets ansvar, og de skal holdes i forsvarlig stand.
- Utstyr og ventiler som hører til boligen din, vedlikeholder du selv, med mindre vedtektene sier noe annet.
- Loven krever ikke at et eldre anlegg som fungerer, byttes ut. Når det ikke lenger fungerer, må det repareres.
- Meld dårlig ventilasjon i blokka skriftlig til styret og dokumenter problemet med bilder og dato.
- Hjelper ikke henvendelsen, kan du ta saken til generalforsamlingen eller årsmøtet og i verste fall kreve erstatning for skade.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.