Byggeledelse ved store prosjekter: hvorfor sameiet bør ha det
Loven krever ikke byggeleder, men en uavhengig byggeleder gir styret hjelp til å følge opp kvalitet, fremdrift og endringer i kontrakten. Kostnaden er en del av prosjektet og fordeles som felleskostnad. Styret skal sørge for forsvarlig forvaltning av eiendommen, og i store prosjekter har få styremedlemmer byggfaglig kompetanse. Det er derfor vanlig at sameier vurderer å ansette en byggeleder tidlig i prosessen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en byggeleder gjør
En byggeleder er en fagperson som representerer byggherren, altså sameiet, overfor entreprenøren. Oppgavene varierer, men omfatter ofte å lage eller vurdere anbudsgrunnlaget, sammenligne tilbud, følge opp kontrakten, kontrollere at arbeidet holder avtalt kvalitet og at fremdriften stemmer med planen.
Byggeleder går også gjennom endringsmeldinger og fakturaer. Entreprenøren kan melde at noe må endres og at det koster mer, og styret har sjelden grunnlag for å vurdere om kravet er rimelig. Til slutt deltar byggeleder ved overtakelsen og noterer mangler som skal rettes.
Byggeleder er ikke det samme som entreprenørens egen prosjektleder. Poenget er uavhengighet: byggeleder jobber for sameiet og får ikke betalt av entreprenøren.
Hvorfor styret ofte trenger hjelp
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvaltningen ellers (eierseksjonsloven § 57). Styret består vanligvis av frivillige som bor i bygget og har egen jobb ved siden av. Et rehabiliteringsprosjekt for titalls millioner kroner er en stor oppgave for slike.
Sameiet har ansvaret for fellesarealer og felles installasjoner, blant annet tak, fasade og bærende konstruksjoner (§ 33). Skjer det feil i utførelsen, er det sameiet som sitter med følgene. Med en byggeleder på laget er det lettere å oppdage avvik mens arbeidet pågår, og mens entreprenøren fortsatt er på stedet.
Loven pålegger ikke byggeleder, og små prosjekter trenger det ikke. Skal sameiet bytte noen få vinduer eller male et trapperom, kan styret gjerne klare seg selv. Jo større og mer teknisk prosjektet er, desto mer taler for en byggeleder.
Hva det koster, og hvem som betaler
Honoraret er en kostnad ved prosjektet. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader, og de fordeles etter sameiebrøken (§ 29). Alle seksjonseierne betaler dermed sin del av byggelederen, uansett hvem som bor nærmest arbeidet.
Prisen avhenger av oppdragets omfang. Byggeleder prosjekterer ikke arbeidet selv, men følger opp at det utføres slik det er beskrevet. Spør også om han har ansvarsforsikring, og hvem hos byggelederen som faktisk skal være på byggeplassen. Noen avtaler et fast beløp, andre timebetaling med et tak. Be om en skriftlig avtale som beskriver hva som er inkludert, og hva som regnes som tillegg. Avtalen bør også si hvor mange befaringer og møter som er med i prisen, slik at honoraret ikke vokser uten at styret merker det.
fasaderehabilitering i et sameie med 36 seksjoner
Sameiet der Ingvild sitter i styret skal rehabilitere fasaden for 14 millioner kroner. Styret vurderer to veier. Den ene er å følge opp arbeidet selv, den andre er å ansette en byggeleder. Byggelederen tilbyr seg for 420 000 kroner, omtrent tre prosent av kontrakten.
Alle seksjonene har lik brøk i dette sameiet, så hver betaler 420 000 delt på 36, altså omtrent 11 700 kroner. Det er mye for en enkelt seksjon, men det er en liten del av prosjektets kostnad.
Midtveis i prosjektet melder entreprenøren at ekstra arbeid på stillaset koster 600 000 kroner. Byggeleder går gjennom kontrakten og finner at stillaset var inkludert i den avtalte prisen. Kravet faller bort. Det alene dekker mer enn byggelederens honorar. Ikke alle prosjekter vil gi en slik besparelse, men tallene viser hva en enkelt endringsmelding kan utgjøre.
Når byggeleder bør kobles inn
Jo tidligere byggeleder kommer inn, desto mer kan han bidra. Allerede i planleggingen kan han hjelpe til med å beskrive arbeidet, slik at tilbudene kan sammenlignes. Hentes han inn først når entreprenøren er valgt og kontrakten signert, er mye av handlingsrommet borte.
Byggeleder tar ikke beslutningene for sameiet. Han gir råd og anbefalinger, og styret avgjør. Han kan heller ikke garantere at prosjektet blir billigere, og han fritar ikke entreprenøren for ansvar for feil.
Slik velger og følger du opp byggeleder
Be om flere tilbud, og sjekk referanser fra tilsvarende sameier. Vedtaket om å ansette byggeleder kan styret ofte ta selv, siden det er en del av gjennomføringen av et prosjekt som sameiet allerede har vedtatt. Sjekk at beslutningen holder seg innenfor rammen årsmøtet satte. Gjelder det en tidlig fase med planlegging, bør årsmøtet vite hva som er tenkt.
Avtalen med byggeleder bør si hvem som har rett til å bestille endringer, hvordan fakturaer godkjennes, og hvor ofte byggeleder rapporterer til styret. Be om skriftlige rapporter, slik at hele sameiet kan se hvordan prosjektet står.
Byggeleder fritar ikke styret for ansvar. Styret må fortsatt ta beslutningene og følge med på økonomien, men det har et bedre grunnlag for å gjøre det.
Kort oppsummert
- Loven krever ikke byggeleder, men styret skal sørge for forsvarlig forvaltning av eiendommen.
- En uavhengig byggeleder følger opp kvalitet, fremdrift, endringsmeldinger og fakturaer på vegne av sameiet.
- Honoraret er en del av prosjektet og fordeles som felleskostnad etter sameiebrøken.
- Jo større og mer teknisk prosjektet er, desto mer taler for byggeledelse i sameiet.
- Styret beholder ansvaret for beslutningene, så avtalen med byggeleder bør beskrive rapportering og fullmakter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.