Ja. Styremedlemmer i et eierseksjonssameie kan bli personlig erstatningsansvarlige for tap de forsettlig eller uaktsomt påfører sameiet, seksjonseiere eller andre i utøvelsen av styrevervet. Eierseksjonsloven har ingen egen paragraf om dette — ansvaret følger av alminnelige, ulovfestede erstatningsregler, det såkalte culpaansvaret. Terskelen er reell, men ikke lav: vanlige feilvurderinger i god tro utløser ikke ansvar, klare pliktbrudd kan gjøre det.

Det er verdt å si høyt med en gang, før noen melder seg ut av alt styrearbeid for alltid: tusenvis av nordmenn sitter trygt i sameiestyrer uten annen dramatikk enn diskusjoner om søppelrommet. Ansvaret er ikke en felle for den samvittighetsfulle — det er en sikring mot den grovt skjødesløse.

Hvor kommer ansvaret fra, når loven tier?

For borettslag er styreansvaret lovfestet: borettslagsloven § 12-1 sier at styremedlemmer plikter å erstatte tap de volder laget forsettlig eller uaktsomt. Eierseksjonsloven fra 2017 har ingen tilsvarende bestemmelse — men resultatet er i praksis det samme. Den som påtar seg et verv med plikter, svarer etter norsk retts alminnelige uaktsomhetsregel for tap som skyldes at pliktene forsømmes. Styremedlemmet i sameiet vurderes altså etter samme grunnmønster som styremedlemmet i borettslaget og i aksjeselskapet: Hva kunne man med rimelighet forvente av et alminnelig aktsomt styremedlem i denne situasjonen — og hvor langt unna lå den faktiske opptredenen?

Merk presiseringen «i utøvelsen av vervet». Styreansvaret er personlig, men det er knyttet til rollen: det handler om beslutninger styret tar og beslutninger styret forsømmer å ta, ikke om hva styremedlemmer gjør som privatpersoner og naboer.

De tre vilkårene for ansvar

Erstatningsansvar krever at tre vilkår er oppfylt samtidig — faller ett, faller kravet:

1. Ansvarsgrunnlag: forsett eller uaktsomhet. Styremedlemmet må ha opptrådt klanderverdig — gjort noe et aktsomt styremedlem ikke ville gjort, eller latt være å gjøre noe et aktsomt styremedlem ville gjort. I rettspraksis kreves gjerne et klart avvik fra forsvarlig opptreden. Uflaks er ikke uaktsomhet: et styre som innhentet fagråd, vurderte alternativene og valgte det som fremsto fornuftig, er ikke ansvarlig selv om valget i etterpåklokskapens lys ble dyrt. Domstolene overprøver ikke forsvarlig skjønn — de reagerer på fraværet av det.

2. Økonomisk tap. Noen — sameiet, en seksjonseier eller en utenforstående — må ha lidt et tap som kan måles i kroner. Irritasjon, dårlig naboskap og tapt tillit er ikke erstatningsrettslig tap.

3. Årsakssammenheng. Tapet må skyldes den uaktsomme handlingen eller unnlatelsen. Ville vannskaden blitt like stor selv med et aktpågivende styre, mangler sammenhengen — og dermed ansvaret.

Ansvaret er dessuten individuelt. Det er ikke «styret» som dømmes, men det enkelte medlem, etter en vurdering av hva nettopp hun eller han visste, gjorde og burde gjort. Den som tok dissens og fikk uenigheten protokollført, står i en helt annen posisjon enn den som stemte for med bind for øynene. Flere medlemmer kan bli solidarisk ansvarlige når alle er å bebreide — men vurderingen skjer én og én.

Typetilfellene: her oppstår sakene

Forsømt vedlikehold med følgeskader. Gjengangeren. Styret skal sørge for vedlikehold av fellesarealer og fellesinstallasjoner — tak, fasader, fellesrør. Et styre som over tid overser dokumenterte varsler om lekkasje, og lar en reparasjon til femti tusen utvikle seg til en råteskade til to millioner, har beveget seg fra uheldig prioritering til ansvarsbetingende passivitet. Nøkkelordene er kunnskap og tid: jo tydeligere varslene var, og jo lenger styret satt stille, desto nærmere ansvaret.

Avtaler uten fullmakt eller i strid med vedtak. Styret som signerer en kontrakt bare årsmøtet kunne beslutte — eller fortsetter et prosjekt årsmøtet har stanset — og påfører fellesskapet tap, kan hefte for det. Styremakt utenfor mandatet er ikke handlekraft; det er risiko på andres regning.

Rot med sameiets midler. Manglende kontroll med kontoer, felleskostnader som ikke kreves inn, regninger som forfaller til inkasso, i verste fall sammenblanding av midler. Økonomisk internkontroll er en styreplikt også når en forretningsfører gjør det daglige arbeidet — å delegere utførelsen er greit, å delegere bort årvåkenheten er det ikke.

Sviktende informasjon. Styret sitter på kunnskap eierne skulle hatt, og tier. Fra en lagmannsrettsdom i 2023 finnes et illustrerende eksempel: styremedlemmer ble holdt ansvarlige etter å ha holdt tilbake faglige rapporter av betydning, med et ansvar på 400 000 kroner. Åpenhet er ikke bare god skikk — den er ansvarsbegrensende.

Forsømte formaliteter med økonomisk hale. Forsikring som ikke fornyes før brannen, offentlige pålegg som ignoreres til tvangsmulkten løper, innkallinger og vedtak så mangelfulle at kostbare prosjekter må reverseres. Papirarbeid er kjedelig helt til det blir dyrt.

Et eksempel: rapporten i skuffen på Nordlys

Randi er styreleder i Sameiet Nordlys, atten seksjoner fra åttitallet. I april leverer en takstmann rapport etter en befaring: fukt i krypkjelleren, «utbedring anbefales igangsatt snarlig, risiko for utvikling av råte i bjelkelag». Randi synes tallet i tilbudet — 180 000 kroner — er surt i et år der sameiet nettopp har brukt penger på lekeplass. Hun legger rapporten i skuffen, nevner den ikke for resten av styret, og svarer «vi har det under kontroll» når Håkon i nummer 12 spør om den rare lukten.

To vintre senere er bjelkelaget under tre seksjoner råteskadet. Regning: 1,9 millioner. Forsikringsselskapet avkorter fordi skaden skyldes «kjent forhold som ikke ble utbedret». Her er alle vilkårene i spill: Randi kjente risikoen (rapporten), forholdt seg passiv i to år (avviket fra forsvarlig opptreden), og passiviteten forvandlet en håndterbar kostnad til et stort tap (årsakssammenheng og økonomisk tap). At hun «ville spare sameiet for utgifter», hjelper ikke — god vilje er ikke aktsomhet. Styremedlemmene som aldri fikk se rapporten, står derimot langt bedre: ansvarsvurderingen er individuell, og man bebreides ikke for det man ikke kunne vite. Historiens moral er ikke at Randi er et dårlig menneske — det er at ubehagelige rapporter skal på styrebordet, ikke i skuffen.

Hvem kan kreve erstatning — og hvordan?

Krav kan komme fra flere kanter: fra sameiet selv, typisk etter styreskifte, for tap påført fellesskapet; fra enkelte seksjonseiere som er direkte rammet; og fra utenforstående — en leverandør, en forbipasserende skadet av takras det var varslet om. Kravet fremmes i siste instans som sivilt søksmål, med de beviskrav og omkostninger det innebærer. I praksis løses mange saker lenge før: gjennom styreansvarsforsikringen, forhandlinger — eller ved at kravet skrinlegges fordi terskelen for ansvar faktisk ikke er nådd.

Styret, sameiet eller forretningsføreren — hvem retter man kravet mot?

Personlig styreansvar er ikke det eneste sporet, og ofte heller ikke det første. Den som lider tap på grunn av svikt i sameiets drift — for eksempel en seksjonseier som får vannskade fordi felles tak eller rør ikke ble holdt ved like — vil gjerne først rette kravet mot sameiet som sådan. Det er fellesskapet som har vedlikeholdsplikten for fellesarealene, og det er fellesskapet som svarer for den utad; for sameiets forpliktelser hefter seksjonseierne forholdsmessig, ikke solidarisk. Krav mot styremedlemmene personlig blir aktuelt når tapet skyldes at enkeltpersoner i vervet har opptrådt klart uforsvarlig — eller når sameiet selv er den skadelidte og de ansvarlige sitter eller satt i styret.

Har sameiet en forretningsfører som har sviktet i sitt oppdrag — rot i regnskapene, forsømt innkreving — kan ansvar etter omstendighetene rettes mot forretningsføreren etter avtalen og profesjonsansvaret. Men husk arbeidsdelingen: forretningsføreren svarer for sin utførelse, styret for sin oppfølging. Et styre som aldri leste en eneste rapport, peker forgjeves på at «det var jo forretningsføreren som gjorde alt».

Slik beskytter du deg som styremedlem

Det gledelige er at beskyttelsen mot styreansvar er identisk med oppskriften på godt styrearbeid. Rådene gjelder alle i styret — også varamedlemmet, fra det øyeblikket det trer inn og deltar i beslutningene:

  • Tegn styreansvarsforsikring. Dette er det viktigste praktiske rådet i hele artikkelen. Forsikringen dekker styremedlemmenes personlige ansvar, koster gjerne noen få tusenlapper i året for hele styret, og tegnes ofte som del av sameiets øvrige forsikringer. Et sameie som ber folk stille opp gratis i styreverv, bør spandere trygghet i retur — sjekk om deres sameie har den, i dag.
  • Protokollfør. Beslutninger, begrunnelser og dissenser. Protokollen er styremedlemmets beste venn den dagen noen spør «hva visste dere, og hva gjorde dere?»
  • Ta ubehagelige rapporter på alvor. Tilstandsrapporter og varsler skal behandles i styret og forelegges eierne når de er vesentlige — aldri i skuffen.
  • Hent inn fagfolk. Ingen forventer at styret kan bygningsfysikk eller kontraktsrett. Man forventer at styret vet når det må spørre noen som kan det.
  • Respekter mandatet. Store og uvanlige saker til årsmøtet, aldri avtaler uten dekning i vedtak. Og er du uenig i noe du mener er uforsvarlig: stem imot, krev dissensen protokollført — i ytterste fall, trekk deg.

Kort oppsummert

Styremedlemmer i eierseksjonssameier har et personlig erstatningsansvar for tap de volder forsettlig eller uaktsomt i vervet — ikke etter noen egen paragraf i eierseksjonsloven, men etter alminnelige ulovfestede erstatningsregler, parallelt med det lovfestede ansvaret i borettslagsloven § 12-1. Ansvar krever uaktsomhet, tap og årsakssammenheng, vurdert individuelt for hvert medlem. Gjengangerne er forsømt vedlikehold, avtaler uten mandat, økonomisk rot og tilbakeholdt informasjon. Motgiften er ryddighet, åpenhet, fagråd, protokoller — og en styreansvarsforsikring i bunn. Med det på plass er styrevervet det det skal være: en dugnad for fellesskapet, ikke en privat risikosport.