Må jeg bruke pengene på å reparere feilen?

Prisavslag er kjøpesum tilbake, ikke en refusjon av regninger

Et prisavslag (du får tilbake en del av det du betalte for boligen) er et forholdsmessig krav mot selgeren. Etter avhendingslova § 4-12 settes avslaget med mindre noe annet blir bevist til kostnadene ved å få mangelen rettet. Kostnaden er altså en målestokk for hvor mye boligen var verdt mindre enn du betalte. Den er ikke en regning du må vise fram etter at arbeidet er gjort.

Det betyr at du kan bruke pengene til det du selv vil. Noen bruker dem på å utbedre, andre på å leve med feilen, og andre igjen på å pusse opp noe helt annet. Selgeren har ingen rett til å kreve kvitteringer som vilkår for at avslaget skal stå ved lag.

Utgangspunktet er kostnaden ved utbedring. Nøyaktig hvordan du regner den ut, finner du i pilaren om prisavslag.

Når selgeren vil rette feilen selv

Det første unntaket gjelder selgerens rett til å rette. Tilbyr selgeren å utbedre mangelen, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har en særlig grunn til å si nei (avhendingslova § 4-10 første ledd). Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning.

Avviser du et slikt tilbud uten god grunn, mister du prisavslaget og retten til å heve. Du kan fortsatt kreve erstatning, men du kan måtte bære deler av tapet selv. Har du allerede sagt nei til selgerens tilbud, er det derfor tungt å komme tilbake og kreve penger i stedet.

Tilbyr selgeren ikke noe, står prisavslaget åpent.

Feil som blir verre mens du venter

Det andre unntaket er tapsbegrensning. Forsømmer du å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må du selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått (avhendingslova § 7-2 første ledd). Sagt enkelt: du kan la en kosmetisk feil stå i årevis, men du kan ikke la en lekkasje sive i et halvt år og deretter sende hele regningen for råte og skader til selgeren.

Prisavslaget dekker mangelen slik den var. Blir skaden større fordi du ventet, kan selgeren hevde at merkostnaden er ditt ansvar. Tiltak som stopper videre skade, for eksempel å stenge vann eller sikre stedet, hører til det som med rimelighet kan forventes av deg.

Slik gikk det for Signy

Signy kjøpte en enebolig og oppdaget to måneder etter overtakelsen at ventilen i bryggerset lekket fra en gammel gjennomføring. Et tilbud fra rørlegger lød på 38 000 kroner. Hun skrev til selgeren, ba om prisavslag og la ved tilbudet.

Selgeren svarte at han ville ha rett til å rette selv. Signy svarte at hun hadde sagt fra i tide, men at hun ikke lenger hadde tillit til at arbeidet ville bli gjort ordentlig. Selgeren fikk en pris fra sin egen rørlegger og utførte arbeidet raskt, og Signy godtok rettingen. Hadde hun sagt nei fra første dag uten begrunnelse, kunne hun stått uten prisavslag.

Signy fikk lekkasjen utbedret uten å legge ut penger selv. Naboen hennes, som hadde en lignende feil, valgte i stedet å ta et prisavslag og lot feilen stå. Det var helt lovlig, så lenge skaden ikke spredte seg.

Slik bruker du pengene uten å svekke kravet

Ønsker du å beholde pengene og ikke utbedre, bør du dokumentere feilen godt: bilder, en fagmanns vurdering og et skriftlig kostnadsanslag. Da står kravet sterkt selv om ingen har utført arbeid ennå. Fradraget som følger av at utbedringen ville gjøre boligen bedre enn før (standardheving), kommer uansett inn ved utmålingen, ikke ved spørsmålet om det er en mangel (HR-2017-1073-A).

Du bærer selv byrden med å sannsynliggjøre at det er en mangel og hva den koster. Selgeren trenger ikke motbevise noe før du har gjort det.

Husk også egenandelen. Ved mangler i brukt bolig må du selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd), og det trekkes fra i utmålingen uansett om du utbedrer eller ikke. Se pilaren for hvordan beløpet regnes inn.

Kort oppsummert

• Du må ikke bruke prisavslaget på å reparere feilen, og pengene er dine å disponere.
• Avslaget settes normalt til utbedringskostnaden, men kravet forutsetter ikke at arbeidet er utført.
• Tilbyr selgeren å rette, må du normalt godta det, ellers kan du miste prisavslaget.
• Lar du en feil bli verre, kan selgeren nekte å dekke den delen som kunne vært unngått.
• Dokumenter feilen og kostnaden før du bestemmer hva pengene skal brukes til.