Brannvarslingen i utleiedelen oppfyller ikke kravene

Hva slags brannvarsling må en utleiedel ha

Boliger skal etter forskrift om brannforebygging ha brannalarmanlegg eller nok røykvarslere. Kravet er minst én i hver etasje, og de skal dekke kjøkken, stue, sonen utenfor soverom og sonen utenfor tekniske rom. Alarmen skal høres tydelig på soverom med lukkede dører. Boligen skal også ha slokkeutstyr som kan brukes i alle rom, for eksempel en brannslange eller et pulverapparat.

En utleiedel er en egen bolig, og kravene gjelder da for den. Hvordan anlegget skal utformes i akkurat din bolig, avhenger av hvordan delen er godkjent og delt inn. Det avgjøres av en fagperson, ikke av en tommelfingerregel. Eieren av bygget skal dessuten oppgradere sikkerhetsnivået minst til nivået i byggeforskriften fra 1984, så langt det kan gjøres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme.

Slik oppdager du at brannvarslingen i utleiedelen ikke holder mål

Ofte kommer det fram først når du selv skal leie ut, når brannvesenet eller forsikringsselskapet spør, eller når en håndverker åpner opp veggene. Det kan være røykvarslere som mangler i etasjen, varslere som ikke høres i soverommet, eller en utleiedel som ikke er skilt fra resten av huset med brannceller (avgrensede områder som holder brann og røyk unna resten av bygget).

Brannvesenet kan gi pålegg med frist, og ved overhengende fare forby bruk. Har du leietakere, er det du som eier som må rette opp. Skjer det i praksis raskt, er det bra: loven krever at du begrenser tapet med rimelige tiltak, og enkle utbedringer bør ikke vente til kravet mot selgeren er avklart.

Hva som avgjør om det er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) gir flere veier til en mangel.

• Opplysninger. Stod det i annonsen eller salgsoppgaven at utleiedelen var godkjent eller «utleieklar», og det ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8.
• Selgerens kunnskap. Kjente selgeren til at varslingen var mangelfull, eller at utleiedelen ikke var godkjent, og sa ikke fra, kan det være en mangel etter § 3-7.
• Forventninger. Etter § 3-2 skal boligen være som du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Kjøper du en bolig som blir solgt med utleiedel, kan du regne med at sikkerheten er ivaretatt.
• Offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp kan det være en mangel at boligen ikke oppfyller krav i lov eller forskrift som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket for kjøpere som ikke bygde på selgerens vurdering gjør at dette avgjøres konkret.

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Husk også at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og salgsdokumentene. Tilstandsrapporten skal si fra om åpenbare ulovligheter og om boligen ikke ser ut til å være delt i brannceller. Men det settes ingen tilstandsgrad på dette, og rapporten er ingen fullstendig brannkontroll. Står det tydelig at utleiedelen mangler godkjenning, kan selgeren vise til det.

Slik gikk det for Leif

Leif kjøpte en enebolig med utleiedel i underetasjen. Salgsoppgaven beskrev utleiedelen som «velfungerende utleieenhet med egen inngang». Da han skulle finne leietaker, fikk han en fagperson til å se på sikkerheten. Rapporten var kort: røykvarsler manglet i utleiedelen, alarmen fra hoveddelen ble ikke hørt i soverommet nede, og skillet mot resten av huset var ikke utført som brannskille.

Leif sendte selgeren en skriftlig melding tre uker senere med rapporten og et tilbud fra en elektriker på oppgraderingen. Selgeren avviste kravet og skrev at Leif kunne lest av tilstandsrapporten at utleiedelen var eldre. Leif svarte at rapporten ikke sa noe om at brannsikkerheten manglet, og at salgsoppgaven fremstilte delen som ferdig utleiebar. Selgeren fikk en kopi av tilbudet, og partene ble enige om et prisavslag som tilsvarte utbedringen. Leif betalte jobben selv og leide ut delen først da anlegget var kontrollert.

Erstatning og prisavslag for akkurat denne feilen

Prisavslaget settes som hovedregel til det utbedringen koster, og du dokumenterer det med tilbud fra fagfolk. Mister du leieinntekter mens delen ikke kan leies ut, er det et indirekte tap som bare kan kreves erstattet hvis selgeren har skyld. Hva slags tapsposter det er snakk om, står i artikkelen om erstatning for tapte leieinntekter, og ligger utleiedelen ulovlig til, se også spørsmålet om erstatning når utleiedelen ikke er lovlig. Felles regler om krav og frister ved pipe, ildsted og brannsikkerhet er samlet i pilaren om pipe og ildsted med feil etter kjøp. Har feieren også underkjent fyringsanlegget, er det egen omtale i saken om pipe underkjent etter overtakelse.

Kort oppsummert

• Når brannvarslingen i utleiedelen ikke oppfyller kravene, kan det være en mangel etter det selgeren opplyste, visste eller det du kunne forvente.
• Utleiedelen er en egen bolig, og en fagperson må vurdere hva anlegget skal bestå av.
• Utbedre raskt av hensyn til sikkerheten, og dokumenter kostnaden med tilbud.
• Tapte leieinntekter regnes som indirekte tap og krever at selgeren har skyld.