Har borettslaget sikring hvis mange andelseiere ikke betaler?
Loven krever ikke at borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, men den regulerer ordningen i §§ 5-26 til 5-30. Bare foretak med tillatelse til skadeforsikring eller finansiering kan tilby slik sikring. Laget har panterett i andelen for ubetalte felleskostnader (opptil to ganger folketrygdens grunnbeløp), og kan pålegge andelseieren å selge ved vesentlig mislighold etter skriftlig advarsel. Betaler mange ikke og laget mangler sikring, må laget likevel betale banken, og styret kan måtte øke månedsbeløpene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om sikring
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBorettslagsloven har et eget kapittel om sikring mot tap av felleskostnader. Sikring betyr at et foretak overtar risikoen laget har for at felleskostnader ikke blir dekket (§ 5-26). Loven pålegger ikke laget å ha en slik avtale. Den setter bare rammer for dem som velger det.
Bare foretak med tillatelse til å drive skadeforsikring eller finansiering kan tilby sikringen (§ 5-27). Departementet gir nærmere forskrifter om kravene til produktet (§ 5-28). En avtale om sikring sies opp ved vedtak på generalforsamlingen (§ 5-29). Og bare sikring som følger lovens regler kan markedsføres som sikring mot tap av felleskostnader ved salg av andeler (§ 5-30). Hva ordningen er og hvordan den virker, står i hva er sikringsordning for felleskostnader.
Hva laget har uansett
Selv uten en slik avtale har laget flere verktøy etter loven.
Panterett i andelen. For krav på felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefter (§ 5-20). Panteretten er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp, og den gjelder uten at den må registreres. Den faller bort hvis laget ikke krever tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt.
Pålegg om salg. Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig etter advarsel, kan laget pålegge vedkommende å selge (§ 5-22). Advarselen og pålegget skal være skriftlige, og fristen i pålegget skal ikke være kortere enn tre måneder.
Disse reglene gir laget en mulighet for å få inn pengene, men det kan ta tid. Mens saken pågår, må laget likevel betale renter og avdrag til banken.
Hva som skjer hvis mange ikke betaler
Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagets gjeld (§ 1-2). Banken kan derfor ikke sende regningen til de som betaler. Men laget har utgiftene sine uansett, og de må dekkes av noen.
Det er styret som fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale i måneden (§ 5-19 tredje ledd). Viser regnskapet at laget går med underskudd fordi mange ikke betaler, kan styret sette opp månedsbeløpene for å dekke utgiftene. Da er det de som betaler, som i praksis bærer byrden mens kravene mot de andre følges opp.
Klarer ikke laget å betale banken, kan det ende i konkurs. Da behandles buretten som en rett etter en tidsubestemt husleieavtale, og du betaler gjengs leie (§ 5-25). Det er et ytterste utfall.
Hvis laget har sikring
Har laget en sikringsavtale, overtar foretaket den risikoen laget har for at felleskostnader ikke blir dekket (§ 5-26). Da er det ikke laget som sitter igjen med hele tapet. Hva som dekkes, og fra hvilket tidspunkt, står i avtalen. Vil generalforsamlingen si opp en slik avtale, må den vedta det (§ 5-29).
Slik finner du ut hva laget har
Du kan finne ut om laget har sikring på noen måter.
Spør forretningsføreren eller styret om laget har en sikringsavtale, og hvem som tilbyr den. Se i årsregnskapet etter poster for tapsførte felleskostnader eller utestående fordringer. Les vedtektene, for de kan gi laget en mer omfattende panterett enn loven. Slike vedtektsbestemmelser krever tilslutning fra de andelseierne det gjelder (§ 5-20 fjerde ledd).
Laget bør følge opp restanser raskt. Panteretten faller bort hvis det ikke kommer inn begjæring om tvangsdekning innen to år etter at kravet skulle vært betalt, så et krav som blir liggende, kan miste sikkerheten. Styret bør derfor ha rutiner for purring og for å sende krav videre.
Er du i ferd med å kjøpe, kan du be om regnskapstallene for de siste årene før du bestemmer deg. Utestående krav står oppført der.
tre andelseiere har sluttet å betale
Et borettslag med 60 leiligheter har felleskostnader på 5 400 kroner i måneden per leilighet. Tre andelseiere har ikke betalt på tolv måneder. Samlet utestående er 3 × 5 400 × 12, altså 194 400 kroner.
Banken får renter og avdrag fra laget som vanlig, så laget må dekke dem fra egen kasse. Hadde laget hatt en sikringsavtale, ville tapet kunne vært dekket av den. Det har ikke laget. Styret har to veier: følge opp kravene mot de tre, med panterett i andelene, eller sette opp felleskostnadene for de 57 som betaler. Fordeles hele tapet på dem, blir det 3 410 kroner per leilighet, eller omtrent 284 kroner i måneden over et år.
Styret gir de tre en skriftlig advarsel. Betaler to av dem etter påminnelsen, står kravet mot den siste igjen. Laget krever tvangsdekning i andelen, og pengene kommer inn når den er solgt.
Kort oppsummert
- Loven krever ingen sikring mot tap av felleskostnader i borettslag, men regulerer ordningen i §§ 5-26 til 5-30. Spør styret eller forretningsføreren om laget har en.
- Laget har panterett i andelen for ubetalte felleskostnader (§ 5-20) og kan pålegge salg ved vesentlig mislighold (§ 5-22).
- Betaler mange ikke, må laget likevel betale banken, og styret kan sette opp månedsbeløpene (§ 5-19).
- Andelseierne hefter ikke overfor banken for lagets gjeld (§ 1-2).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.