En sikringsordning for felleskostnader er en kollektiv forsikringsordning som dekker borettslagets tap dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene sine, og kravet likevel ikke lar seg dekke fullt ut gjennom purringer, inkasso eller tvangssalg av andelen. I Norge tilbys den mest kjente varianten av Borettslagenes Sikringsordning AS (ofte forkortet BSO eller SBS), som administreres i regi av Norske Boligbyggelag (NBBL), og som de fleste borettslag tilknyttet et boligbyggelag kan slutte seg til.

Hvordan ordningen fungerer

Når en andelseier ikke betaler felleskostnadene, setter borettslaget i gang ordinær inndrivelse: purring, forsinkelsesrenter, gebyrer og eventuelt inkasso. Fører ikke dette frem, kan borettslaget kreve tvangssalg av andelen med hjemmel i legalpantet sitt. Dersom borettslaget likevel ender opp med et udekket tap – for eksempel fordi salgssummen ikke er tilstrekkelig til å dekke alt utestående, eller fordi prosessen tar lang tid mens gjelden vokser – er det nettopp dette sikringsordningen trer inn og dekker. Ordningen dekker typisk utestående felleskostnader i opptil 24 måneder, som er beløpsmessig den vanligste rammen ordningen tilbyr.

Rekkefølgen: legalpant først, sikringsordning som bakstopper

Det er nyttig å forstå rekkefølgen disse to mekanismene virker i. Legalpantet er borettslagets primære sikkerhet, og det er dette som normalt gir dekning når andelen selges – enten frivillig etter et pålegg om salg, eller gjennom tvangssalg. Sikringsordningen er en bakstopper som kun trer inn dersom denne primære sikkerheten likevel ikke er tilstrekkelig til å dekke alt utestående, for eksempel fordi salgsprosessen har tatt lang tid mens renter og gebyrer har fortsatt å løpe, eller fordi andelen har hatt lavere markedsverdi enn forventet. De to ordningene utfyller altså hverandre, og gir til sammen borettslaget en vesentlig bedre beskyttelse enn legalpantet alene.

Hvorfor ordningen finnes

Uten en slik ordning ville risikoen for tap ved mislighold i prinsippet blitt liggende hos borettslaget – og dermed indirekte hos de øvrige andelseierne, som i verste fall måtte dekke inn tapet gjennom økte felleskostnader for alle. Sikringsordningen flytter denne risikoen over til et forsikringsselskap som er spesialisert på nettopp denne typen risiko på tvers av mange borettslag, på samme måte som andre kollektive forsikringsordninger fungerer.

Hvem betaler for ordningen

Kostnaden for å være tilsluttet en sikringsordning bæres normalt av borettslaget som sådan, og inngår dermed indirekte som en liten post i felleskostnadene til alle andelseierne – på samme måte som bygningsforsikringen. Premien er typisk beskjeden sammenlignet med den økonomiske tryggheten den gir, og mange boligbyggelag tilbyr ordningen som en integrert del av forretningsføreravtalen, slik at borettslag tilknyttet et boligbyggelag ofte får den på plass uten en omfattende separat prosess.

Hvem administrerer og tilbyr ordningen

Borettslagenes Sikringsordning AS er organisert gjennom Norske Boligbyggelag, og alle borettslag som forvaltes av et boligbyggelag tilknyttet NBBL, kan tegne forsikringen – enten individuelt eller gjennom en kollektiv avtale via sitt boligbyggelag. Ordningen er ikke lovpålagt, og det finnes derfor borettslag som ikke er tilsluttet noen tilsvarende ordning, særlig mindre eller uavhengige lag uten tilknytning til et boligbyggelag.

Hvorfor det er relevant å sjekke ved kjøp

At et borettslag er tilsluttet en sikringsordning, regnes gjerne som et kvalitetstegn og gir økt trygghet for kjøpere og banker. Eiendomsmeglere skal opplyse om hvorvidt et borettslag som legges ut for salg, har en slik ordning, nettopp fordi det er relevant informasjon for potensielle kjøpere om den økonomiske risikoen i laget. En sikringsordning kan også gjøre det lettere for banker å innvilge gunstige lånevilkår til borettslaget selv, siden bankens risiko for mislighold av fellesgjelden reduseres når laget har en slik ordning på plass.

Regneeksempel

Anta at en andelseier i et borettslag med sikringsordning slutter å betale felleskostnader på 9 000 kroner i måneden. Etter 24 måneder uten betaling – i praksis en lang prosess som normalt ville vært avsluttet med tvangssalg lenge før, men vi illustrerer den ytre rammen – har kravet vokst til 216 000 kroner. Dersom borettslaget etter et forsøk på tvangssalg fortsatt sitter igjen med et udekket krav innenfor denne rammen, vil sikringsordningen dekke differansen, slik at borettslagets øvrige andelseiere ikke må bære tapet gjennom økte felleskostnader. Uten en slik ordning ville laget i et tilsvarende scenario måttet dekke tapet selv, for eksempel gjennom en ekstraordinær innkreving fra alle andelseiere eller ved å tære på vedlikeholdsfondet.

Hva du bør spørre om

Vurderer du å kjøpe en andel i et borettslag, bør du spørre forretningsfører eller megler om laget er tilsluttet en sikringsordning for felleskostnader, og eventuelt hvilken ordning og hvilken dekningsramme som gjelder. Dette gir deg et bedre bilde av hvor godt laget – og dermed du som fremtidig andelseier – er beskyttet dersom andre andelseiere skulle få økonomiske problemer i årene fremover.

Finnes det andre tilbydere enn NBBL-ordningen

Borettslagenes Sikringsordning AS er den mest etablerte og mest brukte varianten i det norske markedet, men enkelte forsikringsselskaper tilbyr også egne produkter med lignende formål, gjerne markedsført som forsikring mot tap av felleskostnader eller husleietap for boligselskaper. Vilkårene, dekningsgrensene og prisen kan variere noe mellom ulike tilbydere, så et borettslag som vurderer å tegne en sikringsordning bør sammenligne alternativene før valg av leverandør, på samme måte som ved valg av bygningsforsikring.

Sikringsordning er ikke det samme som en generell boforsikring

Det er verdt å presisere at en sikringsordning for felleskostnader er noe helt annet enn den ordinære bygningsforsikringen borettslaget har, og noe annet igjen enn din egen innboforsikring. Bygningsforsikringen dekker fysiske skader på selve bygningen, mens sikringsordningen utelukkende dekker det økonomiske tapet som oppstår når felleskostnader ikke blir betalt. De to ordningene løser altså helt forskjellige typer risiko, og et borettslag kan i prinsippet ha den ene uten den andre – selv om de fleste veldrevne lag har begge deler på plass som en del av en helhetlig risikostyring.