Kan borettslaget kreve at jeg betaler egenandelen etter en vannlekkasje?

Utgangspunktet er at egenandelen er lagets utgift

Borettslagets bygningsforsikring er tegnet av laget, og det er laget som får regningen for egenandelen når forsikringsselskapet gjør opp en skade. Loven sier ikke at egenandelen skal flyttes til den som bor der lekkasjen oppsto. I borettslagsloven § 5-19 står det at felleskostnadene skal deles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen.

Det er hovedregelen. Skal du likevel betale egenandelen alene, må noen kunne peke på et grunnlag som går utenom den. Det finnes to slike grunnlag. Egenandelen i lagets bygningsforsikring er dessuten noe annet enn egenandelen på din egen innboforsikring. Den siste er din uansett, og den påvirker ikke spørsmålet her.

Grunnlag nummer én: en vedtektsregel du har sluttet deg til

Etter § 5-19 annet ledd kan det fastsettes en annen fordeling av felleskostnader, men bare med tilslutning fra de andelseierne det gjelder. Har borettslaget en vedtektsbestemmelse om at egenandelen ved vannskade skal dekkes av den boligen skaden oppsto i, må bestemmelsen derfor ha tilslutning fra dem som får regningen.

Det er flere spørsmål å stille hvis laget viser til en slik regel. Hvordan vedtektene er bygd opp, og hva de kan inneholde, står i artikkelen om borettslagets vedtekter. Står bestemmelsen faktisk i vedtektene, og hvordan lyder den? Hvilken versjon av vedtektene gjaldt da skaden oppsto? Har du som andelseier selv sluttet deg til regelen, for eksempel ved å stemme for den eller kjøpe andelen med regelen i vedtektene? Vedtektsendringer krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 7-11 tredje ledd). Men flertallet alene kan ikke flytte regningen over på enkelte andelseiere som ikke har gitt tilslutning.

Les derfor ordlyden nøye. En regel som sier at «andelseier som er ansvarlig for skaden» betaler egenandelen, er noe annet enn en regel om at den som bor der skaden oppsto, betaler uansett årsak.

Grunnlag nummer to: du har brutt vedlikeholdsplikten

Det andre grunnlaget er erstatning. Borettslagsloven § 5-12 pålegger andelseieren å holde boligen i forsvarlig stand, med rør, ledninger, inventar, utstyr og apparater. Etter § 5-13 kan laget kreve erstatning for tap som følger av at plikten ikke er oppfylt.

Laget må vise at du har brutt plikten din, og at tapet henger sammen med bruddet. At det har skjedd en lekkasje i din bolig, er ikke i seg selv nok. Det må også være noe du burde ha gjort. Har du ikke byttet en slange som var utslitt, eller har du ignorert en dryppende kobling over lang tid, kan det være et brudd.

Ansvaret faller bort hvis du godtgjør at bruddet skyldtes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne regne med eller overvinne. Laget kan dessuten bare kreve det tapet du rimelig kunne regne med som en mulig følge av bruddet (§ 5-13 fjerde ledd), og ansvaret kan settes ned hvis det vil virke urimelig, blant annet ut fra hvor stort tapet er sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller (femte ledd).

Merk at kravet da hviler på erstatningsreglene og ikke på noen regel om egenandel. Du betaler ikke fordi det er en «egenandel», men fordi du skal erstatte et tap du har voldt. Beløpet kan i prinsippet bli høyere enn egenandelen hvis laget har andre tap som skyldes bruddet, for eksempel utgifter til tørking og midlertidig opphold for naboer.

Slik møter du kravet fra laget

Be styret oppgi grunnlaget skriftlig: hvilken vedtektsbestemmelse, eller hvilket pliktbrudd, kravet bygger på. Be om rørleggerens rapport og forsikringsselskapets skadeoppgjør. Sjekk vedtektene, og sammenlign dem med versjonen som var gyldig på skadedagen.

Betaler du egenandelen, kan du skrive at du gjør det med forbehold, slik at du senere kan kreve beløpet tilbake. Mener du kravet mangler grunnlag, kan du ta det opp på generalforsamlingen. Innboforsikringen din kan ha en ansvarsdekning som gjelder skade du har voldt på andres eiendom, så sjekk vilkårene, og meld saken dit om du blir stilt et krav.

Kort oppsummert

• Loven har ingen regel om at andelseieren skal betale egenandelen ved en vannlekkasje i borettslaget.
• Utgangspunktet er at egenandelen er lagets utgift, fordelt som felleskostnad.
• Laget kan kreve egenandelen av deg hvis en vedtektsregel gir grunnlag og du har sluttet deg til den.
• Laget kan også kreve den hvis du har brutt vedlikeholdsplikten og dermed har et erstatningsansvar etter § 5-13.
• Kreves egenandelen, be om grunnlaget skriftlig og sjekk vedtektene.