Boligselgerforsikring når boligen selges fra et dødsbo

Hvem er selger når boligen selges fra et dødsbo?

Når en eier dør, går boligen over til dødsboet. Salget skjer da normalt ved at arvingene, eller en bostyrer, selger på vegne av boet. Avhendingslova gjelder like fullt: kjøperen har de samme kravene ved mangler som ved et vanlig salg, altså prisavslag, erstatning og heving.

Hvem som svarer for kravet, avhenger av skifteformen. Ved privat skifte må minst én myndig arving påta seg ansvaret for avdødes forpliktelser, og flere som påtar seg ansvaret, hefter solidarisk (arveloven § 116). Hva som gjelder for et krav som oppstår etter salget, og hvem av arvingene som kan holdes ansvarlig, må vurderes konkret i hver sak.

Kjøper du fra et dødsbo, bør du få vite hvilken skifteform som er brukt og hvem som har rett til å signere kjøpekontrakten. Spør megleren om dette, og sørg for å få det skriftlig.

Slik gikk det for Ingunn

Ingunn arvet morens enebolig sammen med to søsken. De skiftet privat og solgte deretter huset gjennom en megler. Selgerne tegnet boligselgerforsikring da budet var akseptert. Kjøperen overtok i mai.

I august skrev kjøperen til Ingunn og forsikringsselskapet at det lå fukt i kjelleren. Ingunn hadde aldri bodd i huset og kjente ikke til noen fuktproblemer. Hun hadde likevel fylt ut egenerklæringen på grunnlag av det moren hadde sagt.

Ingunn sendte kravet videre til selskapet og ba om at det tok saken. Selskapet behandlet kravet som et vanlig mangelskrav og ba kjøperen dokumentere fuktskaden. Kravet endte som et krav mot forsikringen, ikke mot Ingunn og søsknene personlig, siden forsikringen dekket selgerens mangelsansvar og kravet var innenfor vilkårene. Hadde egenerklæringen vært misvisende, kunne selskapet ha forsøkt å gå etter dem i etterkant.

Boligselgerforsikring og dødsbo: hva som avgjør dekningen

Boligselgerforsikringen dekker selgerens mangelsansvar, med de begrensningene som følger av kjøpekontrakten. Vilkårene fra Fremtind (1.1.2026) er et eksempel. Forsikringen gjelder fra budaksept og i hele reklamasjonsperioden, maksimalt fem år fra overtakelsen. Kjøperen kan reklamere til selskapet før overtakelsen, men saken vurderes ikke før overtakelsen er gjennomført.

Vilkårene i dette eksemplet sier også at salg til nær familie, eller til noen som har bodd i boligen mer enn 14 dager de siste 12 månedene, ikke er omfattet. Selskapet kan da annullere forsikringen med tilbakevirkende kraft. Kjøper en av arvingene boligen ut av boet, er det derfor viktig å sjekke vilkårene på forhånd. Salg i næringsøyemed er heller ikke omfattet.

Vilkårene til andre selskaper er ikke gjennomgått her, så du kan ikke uten videre legge Fremtinds unntak til grunn for HDI, Anticimex eller Gjensidige. Les vilkårene i din sak.

Egenerklæring og opplysninger fra arvingene

Arvingene har ofte ikke bodd i boligen. Det gjør ikke mangelskravet borte. Kjøperen kan kreve at boligen samsvarer med det han kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, og med opplysningene som ble gitt i annonsen og salgsoppgaven. Det er også en mangel hvis han ikke har fått opplysninger selgeren kjente eller måtte kjenne til.

Ved forsikringsavtalen skal forsikringstakeren gi riktige og fullstendige svar på selskapets spørsmål om risikoen. Har selgeren forsømt det, kan selskapets ansvar settes ned eller falle bort. Ved svik er selskapet uten ansvar. Det følger av forsikringsavtaleloven §§ 4-1 og 4-2. Regress mot selgeren er etter Fremtinds vilkår begrenset til tilfeller der selgeren har misligholdt opplysningsplikten eller ikke har oppfylt andre plikter. En utbetaling til kjøperen påvirker ikke selskapets mulighet til regress.

Derfor bør arvingene fylle ut egenerklæringen ærlig, med det de faktisk vet, og skrive «ukjent» der de ikke vet.

Når forsikringen ikke gjelder eller ikke er tegnet

Ikke alle dødsbo tegner boligselgerforsikring. Har boet ikke gjort det, må kravet rettes mot dem som er ansvarlige for boet, og det kan bli mer usikkert enn ved et vanlig salg. Arveloven kan gi kreditorer en frist gjennom proklama: den er seks uker fra siste kunngjøring, og krav som ikke meldes, faller bort hvis ikke annet følger av lov. Proklama gjelder bare krav som påhvilte avdøde. Et mangelskrav som oppstår ved salget som boet selv foretar, er neppe et slikt krav, men det må vurderes konkret.

Har selgeren ikke forsikring, kan du gå direkte på selgeren. Hvordan det skjer, står i når selgers forsikring ikke dekker. Skal du klage over et avslag fra selskapet, gir avslag fra HDI på boligselgerforsikringen et bilde av gangen, og krav mot Anticimex viser hva du sender. Brann før overtakelse har egne regler, forklart i brann i boligen før overtakelse. Den generelle oversikten finner du i hvem er hvem i boligforsikringen.

Kort oppsummert

• Boligselgerforsikring ved salg fra et dødsbo gjelder som ved andre salg, fra budaksept og i hele reklamasjonsperioden.
• Skifteformen avgjør hvem som svarer for et krav mot dødsboet.
• Salg til nær familie kan falle utenfor forsikringen, så arvinger som kjøper, må sjekke vilkårene.
• Arvingene bør svare ærlig i egenerklæringen, fordi feil kan gi selskapet regress.
• Kjøperen reklamerer skriftlig til både dødsboet og forsikringsselskapet.