Boligen har vært brukt som hybelhus med mange leietakere. Må det opplyses?

Når tidligere bruk blir et tema for kjøperen

Mange eneboliger og eldre byhus er brukt som hybelhus, enten ved at eieren leide ut flere rom, eller ved at huset er delt i små enheter. Bruken i seg selv er ikke forbudt. Spørsmålet er hva den har gjort med boligen, og hva kommunen har godkjent.

Avhendingslova § 3-7 er grunnregelen. Selger skal opplyse om forhold han kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, hvis det kan ha virket inn på avtalen. Du finner teksten i avhendingslova § 3-7. Loven nevner ikke hybelhus. Derfor må du vurdere hva bruken har betydd for boligen.

Tre ting er aktuelle:

• slitasje og skader etter intensiv bruk
• ombygginger som ikke er godkjent
• at bruken ikke samsvarer med det kommunen har gitt tillatelse til

Slitasje er ikke det samme som mangel

Et hus med mange leietakere har gjerne mer slitasje enn en bolig med én familie. Gulv, kjøkken og baderom er brukt mer. Dårlig vedlikehold er likevel ikke automatisk en mangel. Etter § 3-2 første ledd kan kjøperen forvente en tilstand som svarer til boligens type, alder og synlige tilstand. Et tjue år gammelt bad med tydelig slitasje er noe kjøperen må regne med.

Selgeren må opplyse om skader han kjenner til og som ikke er synlige. Har han fått vite at en leietaker har tømt vann gjennom gulvet, og skaden bare er overfladisk reparert, hører det med i opplysningene.

Ombygginger og ulovlig bruk

Her er den største risikoen. Vil en eier dele opp en bolig i flere bruksenheter, eller bruke deler av den til noe annet enn det som er godkjent, krever det normalt søknad til kommunen. Plan- og bygningsloven § 20-1 nevner både bruksendring og oppdeling av bruksenheter i boliger som søknadspliktige tiltak. Du kan lese om tiltaksreglene i plan- og bygningsloven § 20-1.

Ved forbrukerkjøp, altså når kjøperen er en privatperson, er det en mangel om eiendommen ikke samsvarer med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2 tredje ledd). Unntaket er når kjøperen ikke bygde på selgerens kunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Er hybelhuset delt opp uten tillatelse, kan dette bli en mangel selv om selgeren ikke utførte ombyggingen selv.

I tillegg gir § 3-7 et selvstendig krav om å opplyse om det selgeren kjente til. En selger som vet at tre av hyblene ble innredet uten byggesøknad, bør si det.

Før kjøpet og før salget

Hva kjøperen bør sjekke

Spør megleren direkte om boligen har vært utleid, og hva som er godkjent. Be om byggesaker og ferdigattest fra kommunen. Sammenlign planløsningen i tegningene med det du ser på visning. Har huset flere kjøkken, flere bad eller egne innganger, er det grunn til å spørre.

Avtalen mellom selger og kjøper kan også regulere hvem som skal rydde opp. Har dere avtalt noe særskilt om bruken, går den foran lovens ordinære regler så langt avhendingslova kan fravikes (§ 1-2). Ved forbrukerkjøp kan § 3-7 til § 3-10 ikke fravikes til skade for kjøperen.

Hva selger bør gjøre

Selg med åpne kort. Opplys om hvor mange som har bodd der, om utleien har vært godkjent, og om det er gjort ombygginger uten søknad. Ordner du forholdet før salget, for eksempel ved å søke om bruksendring, er saken enklere for begge. Legg gjerne fram leiekontrakter og kommunens vedtak hvis de finnes.

Kort oppsummert

• At boligen har vært brukt som hybelhus, er ikke i seg selv en mangel.
• Selger må opplyse når bruken har satt spor, for eksempel skjulte skader eller ombygging.
• Ved forbrukerkjøp er det en mangel om boligen ikke samsvarer med offentligrettslige krav, med unntak for forhold kjøperen ikke bygde på.
• Kjøperen bør be om byggesaker, ferdigattest og tegninger og spørre om utleiehistorikken.
• Er forholdet nevnt tydelig i salgsdokumentene, kan kjøperen ikke klage på det senere.