Airbnb-gjester i oppgangen hver helg – burde selger sagt det?

Når er airbnb i oppgangen noe selgeren burde ha sagt fra om

Selgeren skal gi deg opplysninger om forhold han kjente eller burde ha kjent til, når du hadde grunn til å regne med å få vite det og det kan antas å ha påvirket avtalen. Har naboen i oppgangen leid ut til turister nesten hver helg, og selgeren har merket støy, fremmede i trappen og festing, er det typisk noe en kjøper ville ha villet vite om.

Selve utleien er ikke en mangel ved din leilighet. Det er en ulempe fra en annen leilighet. Derfor blir spørsmålet om selgeren visste om det og hadde grunn til å tro at du ville ønske å vite det. Hadde han selv klaget til styret, deltatt i diskusjoner på årsmøtet eller mottatt henvendelser fra andre beboere, taler det for at han visste.

Har selgeren holdt tilbake at oppgangen var preget av utleie, og salgsoppgaven beskrev «rolig og trivelig bomiljø», kan det også bli en sak om uriktige opplysninger. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen, og at den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Hva reglene i sameie og borettslag sier om korttidsutleie

Eierseksjonsloven sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Korttidsutleie er utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn. Utleie som holder seg innenfor denne grensen, er lovlig, og da har du lite å stille opp mot naboen.

I borettslag er reglene annerledes. En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Utover dette kreves styrets samtykke. Utleie hver helg gjennom året vil derfor ofte kreve styrets samtykke.

I begge tilfeller kan du ta saken opp med styret. Er utleien i strid med vedtektene eller lovens grenser, er det styrets oppgave å følge opp. Eierseksjonsloven sier også at bruksenheten og fellesarealene ikke må brukes slik at andre får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, og det gjelder også ved utleie.

Slik gikk det for Hira

Hira kjøpte en tredjeetasjeleilighet i mars. Allerede første helg hørte hun rullekofferter i trappen klokken to om natten, og på lørdag var det en gruppe på seks unge menn i oppgangen med musikk. Naboen på samme etasje leide ut på Airbnb, og det gjorde han nesten alle helger.

Hun ba styret om protokollene. Her sto det at fire beboere hadde klaget på utleien over de to siste årene, og at selgeren var en av dem. Hun leste også salgsoppgaven, der det sto «en rolig og trivelig oppgang».

Hira sendte selgeren en skriftlig reklamasjon og ba om prisavslag. Selgeren svarte først at utleien var lovlig. Hira svarte at det var selgerens kunnskap og salgsoppgavens beskrivelse som var poenget, og at hun ikke hevdet at utleien var ulovlig. Selgeren gikk med på et forlik om et mindre prisavslag, mens styret fikk saken om utleien til behandling.

Hva du kan kreve av selgeren, og hva av naboen

Kravet mot selgeren er normalt et prisavslag. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen, men støy og uro fra naboen kan ikke rettes av deg. Da må avslaget settes ut fra hvor mye uroen trekker ned verdien. En verdivurdering fra takstmann kan hjelpe.

Overfor naboen er kravet at han skal holde seg innenfor reglene. Det er styret som følger opp. Ikke gå til konfrontasjon med gjestene, og ta i stedet saken skriftlig til styret.

Et annet moment er om du visste om utleien da du kjøpte. Hørte du gjester i oppgangen på visningen, eller sto det i salgsoppgaven at leilighetene i bygget ofte leies ut, kan selgeren si at du kjente til forholdet. Du kan ikke kreve noe du kjente til eller burde ha kjent til.

Slik går du videre

Be styret om protokoller og klager, og før logg over støy og uro. Ta vare på annonsen og salgsoppgaven. Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og si tydelig hva du mener er feil. Reglene om krav og frister står i pilaren om mangler du ikke tenkte på. Om et annet forhold selgeren kanskje burde sagt fra om, se null mobildekning inne i huset, og om et tilsvarende spørsmål i hagen, se fremmede arter i hagen og hva selger må opplyse om.

Kort oppsummert

• Airbnb-gjester i oppgangen hver helg er en mangel bare hvis selgeren visste om utleien og klagene og ikke sa fra, ikke fordi utleien i seg selv er forbudt.
• I sameie er korttidsutleie av hele seksjonen ikke tillatt utover 90 døgn i året, med mindre vedtektene sier noe annet.
• Styrets protokoller viser om selgeren kjente til utleien i oppgangen, og om han selv hadde klaget.
• Du må selv sannsynliggjøre at selgeren visste om airbnb-utleien, og du må reklamere skriftlig innen rimelig tid.