Er boligen min trygg hvis utbyggeren går konkurs etter at jeg har overtatt?

Hva konkursen ikke tar fra deg

Har du overtatt boligen og eier den med tinglyst skjøte, er du hjemmelshaver. Utbyggerens kreditorer kan som hovedregel ikke ta boligen din for å dekke utbyggerens gjeld. Konkursboet overtar utbyggerens eiendeler, ikke dine.

Du bør likevel kontrollere at skjøtet faktisk er tinglyst i grunnboken hos Kartverket. Ligger det bare i skuffen din, er du ikke sikret på samme måte, og da er situasjonen en annen. Er du i den situasjonen, er det forskuddsreglene og rettsvernet til kjøpekontrakten som er viktige.

Er boligen din tinglyst på deg, kan du bo, selge og pantsette den som vanlig, uavhengig av om utbyggeren er konkurs.

Hva konkursen betyr for feil i boligen

Konkursen påvirker kravene dine mot utbyggeren. Har du et krav på retting, prisavslag eller erstatning, og utbyggeren er konkurs, er kravet en fordring i konkursboet. Konkursboet vil normalt ikke rette feil. Du må melde kravet til bostyreren innen fristen som står i kunngjøringen av konkursen, og du får bare en andel av det som er til fordeling, ofte lite. Les mer i hvordan melder jeg krav i konkursboet.

Derfor er garantien viktig. Etter bustadoppføringslova § 12 skal garantien gjelde til fem år etter overtakelsen. Er avtalen uten tomt, er garantisummen minst 10 prosent av vederlaget, og 5 prosent for krav som kommer senere enn ved overtakelsen. Omfatter avtalen rett til tomt, er summen minst 5 prosent, og 3 prosent kan være nok for krav før overtakelsen. Er boligen knyttet til et borettslag, regnes summen av kontantvederlaget og din andel av fellesgjelden.

Garantisten kan ikke ta forbehold om mislighold fra utbyggeren, og kan ikke sette frist for melding om krav som er gjort gjeldende i tide overfor utbyggeren. Les mer i dekker garantien tap ved entreprenørens konkurs.

Hva du bør gjøre når du hører om konkursen

1. Finn garantibeviset og se hvem garantisten er og når garantien utløper. Fem år regnes fra overtakelsen (§ 14).
2. Skriv ned alle feil du kjenner til, også små. Svarer du på en forespørsel fra garantisten om hvilke krav du har, dekker garantien bare det du har nevnt.
3. Reklamer skriftlig til garantisten og til bostyrer, med bilder og dokumentasjon.
4. Meld kravet i konkursboet innen fristen. Det gjelder også om du regner med å få dekning fra garantisten.
5. Sjekk hvem som utførte arbeidet. Du kan ha krav mot en tidligere avtalepart etter § 37.
6. Meld nye feil løpende. Fristen i § 30 er rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen.

Når skjøtet ikke er tinglyst

Har du ikke fått skjøte og utbyggeren går konkurs, er det en annen situasjon, med andre regler om forskudd og hjemmel. Den situasjonen er ikke temaet her. Er du i den, sjekk først grunnboken hos Kartverket og hvilke betalinger du har gjort, og se hva garantien for forskuddsbetaling etter § 47 sier.

Slik virker garantisummen i praksis

Garantisummen er et tak. Har du en bolig til 4 000 000 kroner uten tomt i avtalen, er summen minst 400 000 kroner for krav ved overtakelsen og minst 200 000 kroner for krav som kommer senere. Har du flere feil, deles summen mellom dem, og et krav utover taket går som vanlig fordring i konkursboet. Det er derfor lurt å melde alle feil samtidig, og ikke bare de dyreste. Fordi garantien kan gjøres gjeldende av dine rettsetterfølgere, har også en som kjøper boligen av deg, den samme garantien resten av de fem årene. Det kan gjøre boligen lettere å selge, og en kjøper kan be om å få kopi av garantibeviset.

Kort oppsummert

• Har du overtatt boligen og fått tinglyst skjøte, er boligen din, og konkursen tar den normalt ikke.
• Kravene om feil mot utbyggeren blir fordringer i konkursboet, og du får normalt bare en andel.
• Garantien etter § 12 gjelder til fem år etter overtakelsen og er den viktigste sikkerheten.
• Meld krav skriftlig til garantisten og til konkursboet, og ta med alle feil du kjenner til.
• Sjekk om du har krav mot en tidligere avtalepart etter § 37.