Boligen ligger nær en skytebane som selger ikke nevnte

Når skytebanen er en mangel

Skyting kan høres langt. En skytebane som ligger en kilometer unna, kan være lite merkbar mandag til torsdag og bråkete på lørdager og noen kvelder. Mange som kjøper bolig finner ut dette først etter innflyttingen.

Avhendingslova § 3-7 er regelen som avgjør. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha påvirket avtalen. Ordene gir tre spørsmål: Visste selgeren om støyen? Hadde kjøperen grunn til å vente å få vite om den? Ville det påvirket kjøpet?

For en bolig som ligger nær en aktiv skytebane, er svarene ofte ja på alle tre. Selgeren som har bodd der og hørt skytingen i årevis, kjenner til forholdet. Støy er noe de fleste kjøpere vil ha vite om. Prisen på en bolig i et rolig område er ikke den samme som i et støyutsatt.

Loven setter ikke noe støynivå eller avstand. Er skytebanen så langt unna at ingen hører noe, er det ingenting å opplyse om. Poenget er hva selgeren faktisk kjente til av støy, ikke hvor nær banen ligger.

Når kjøperen allerede visste

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10 første ledd). Ligger skytebanen godt synlig med skilt og parkering ved veien kjøperen kjørte, eller står den i salgsoppgaven, er det hans forhold å vurdere.

Har kjøperen undersøkt boligen, kan han heller ikke gjøre gjeldende noe han burde ha oppdaget ved undersøkelsen (andre ledd). Her kommer det an på hva som var å oppdage. En kjøper som var på visning en onsdagskveld da banen var stille, kunne ikke oppdage lørdagsskytingen ved undersøkelsen.

Tredje ledd i samme paragraf sier dessuten at første og andre ledd ikke innskrenker § 3-7. At kjøperen kunne spurt eller sjekket, svekker altså ikke selgerens plikt til å opplyse om det han kjente til. Spørsmålet blir da hva kjøperen faktisk kjente.

Det er ingen automatikk i noen retning. Kjøperen som kjørte forbi to ganger og så skytebanen, har et svakere krav enn den som bare var på visning en stille hverdag.

Støy som mangel også uten at selger visste

Selv om selgeren ikke kjente til støyen, kan boligen ha en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2 første ledd). For støy fra omgivelsene alene er dette lite praktisk, så kravet bygger vanligvis på § 3-7.

Forholdet må være kjent for selgeren. Har selgeren nylig flyttet inn og aldri hørt skyting, blir kravet vanskelig.

Hva kjøperen kan kreve

Støyen kan ikke utbedres av selgeren, så prisavslag settes til verdifallet. Utgangspunktet for prisavslag er etter § 4-12 at det skal være forholdsmessig, altså tilsvare hvor mye mindre boligen er verdt med støyen enn uten. En takstmann eller eiendomsmegler må anslå forskjellen, og anslaget er usikkert. Kjøperen må bære de første 10 000 kronene selv (§ 3-1 fjerde ledd).

Erstatning for tap kommer i tillegg, for eksempel utgifter til støyisolering kjøperen har hatt. Kjøperen må vise at utgiften er rimelig og følger av mangelen.

Heving er mulig bare hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Støy fra en skytebane vil sjelden kvalifisere, fordi boligen fortsatt kan brukes som bolig.

Reklamasjon må gis innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Absolutt frist er fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Vent derfor ikke i måneder etter at du har hørt den første lørdagsserien.

Slik gjør du det som selger

Hvis det er en skytebane eller annen støykilde i nærheten du har merket, skriv det ned og gi megleren beskjed. Si hvilke dager det brukes og hvor mye du hører. Be om at det kommer med i salgsoppgaven, og ikke bruk uttrykk som «rolig» eller «stille» hvis det ikke stemmer. Se også flystøy og støysone som ikke var nevnt for en tilsvarende situasjon.

Kort oppsummert

• Støy fra en skytebane som selger kjente til, og som ikke var lett å oppdage på visning, kan være en mangel (§ 3-7).
• Det kjøperen faktisk kjente til da han kjøpte, kan han ikke kreve noe for (§ 3-10).
• En stille visning er ikke bevis for at kjøperen visste om støyen.
• Kravet er prisavslag tilsvarende verdifallet, og kjøperen må bære de første 10 000 kronene selv.
• Utsagn som «rolig beliggenhet» må stemme med virkeligheten (§ 3-8).