Hvem bestemmer prisantydningen, du eller megleren?

Prisantydningen: to elementer

Finanstilsynet beskriver prisantydningen som meglerens vurdering av eiendommens markedsverdi og den prisen selgeren er villig til å selge for. Begge elementene må være med.

Det første er meglerens faglige vurdering. Loven pålegger megleren å gi deg råd om forhold som betyr noe for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd), og prisen er det viktigste av dem. Finanstilsynet regner meglerens verdivurdering som en del av denne rådgivningen, og den skal være faglig forsvarlig.

Det andre er din vilje til å selge. Prisantydningen skal ikke være lavere enn det du på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Det følger av en bransjenorm Finanstilsynet har vist til. Megleren kan altså ikke sette en prisantydning du ikke vil selge for.

Hvem setter prisantydningen når dere er uenige?

Du er oppdragsgiver. Megleren handler på dine vegne, og kan ikke binde deg overfor andre uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Prisen boligen markedsføres med, er en del av oppdraget du har gitt. Vil du ha en høyere prisantydning enn megleren anbefaler, kan du kreve det.

Megleren har likevel noen grenser. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). En prisantydning som er satt langt under det du vil selge for, villeder kjøperne. En prisantydning som er satt urealistisk høyt, skader i første rekke deg selv. Megleren kan si fra, gi deg råd skriftlig og, hvis dere ikke blir enige, si opp oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd).

Prisantydningen skal stå i salgsoppgaven, sammen med andel av fellesgjeld og alle gebyrer, avgifter og kostnader, og summen av dette (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd). Selger du en borettslagsleilighet, er det totalprisen kjøperen må finansiere. En prisantydning på 2 900 000 kroner med 800 000 kroner i fellesgjeld er for kjøperen en bolig til 3 700 000 kroner pluss kostnader. Når du diskuterer pris med megleren, er det lurt å se på begge tallene, fordi kjøperne sammenligner totalpriser.

Megleren kan ikke senke prisen for å lokke

Finanstilsynet har lagt til grunn at prisantydningen heller ikke skal settes lavere enn meglerens objektive vurdering skulle tilsi. Det betyr at megleren ikke kan foreslå en lav prisantydning for å trekke folk på visning og få i gang en budrunde, hvis megleren selv mener boligen er verdt mer.

Det beskytter kjøperne, som bruker prisantydningen til å vurdere om de har råd. Men det beskytter også deg. En kunstig lav prisantydning kan føre til at budene havner lavere enn de ellers ville gjort, fordi budgiverne ankres til et lavt tall. Hvor grensen går, står i lav prisantydning for å lokke budgivere.

Slik bruker du meglerens råd

Be megleren begrunne forslaget. En god begrunnelse viser sammenlignbare salg: adresse, størrelse, salgsdato, salgspris og hvordan boligen din skiller seg ut. Spør også hva megleren forventer at boligen blir solgt for, og hvorfor prisantydningen eventuelt er satt annerledes.

Karoline fikk se fire salg i samme gate det siste året. Naboleiligheten hadde, som megleren sa, nytt bad og vestvendt balkong. De to leilighetene som lignet mest på hennes, var solgt for 3 750 000 og 3 850 000 kroner. Hun valgte en prisantydning på 3 850 000 kroner, litt over meglerens forslag, men i tråd med salgene.

Sammenlign også med verdivurderingen du fikk før du valgte megler. Hvorfor de to tallene kan være ulike, står i prisantydning og verdivurdering.

Når du vil endre prisantydningen senere

Selges ikke boligen, kan prisantydningen justeres. Også da bestemmer du. Megleren kan foreslå å senke den, og skal begrunne forslaget, men kan ikke endre annonsen uten at du er enig. Hvordan du vurderer et slikt forslag, står i megleren vil senke prisen.

Endres prisantydningen, må salgsoppgaven og annonsen oppdateres, slik at kjøperne får riktige opplysninger. Har boligen ligget lenge, kan en justering gi ny oppmerksomhet, men den kan også gi inntrykk av at noe er galt. Spør megleren hvordan endringen bør presenteres.

Du bestemmer også hvilket bud du godtar

Prisantydningen er ikke et tilbud. Den binder deg ikke. Et bud på prisantydningen gir ikke kjøperen rett til å kjøpe, og du kan avslå bud både under og over den. Megleren kan ikke akseptere et bud for deg uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6).

Kort oppsummert

• Prisantydningen bygger på meglerens vurdering av markedsverdien og din vilje til å selge.
• Du har siste ord, men megleren skal gi deg begrunnet råd (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd).
• Prisantydningen skal ikke være lavere enn det du er villig til å selge for, eller lavere enn meglerens objektive vurdering.
• Prisantydningen binder deg ikke, og du bestemmer hvilket bud du godtar.