Må jeg bo i leiligheten for å drive korttidsutleie i borettslaget?
Ja, du må bo i leiligheten selv for å drive korttidsutleie i borettslaget. Retten til å leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i året gjelder bare en andelseier som selv bor i boligen, jf. borettslagsloven § 5-4. Det er likevel ikke nødvendig å være hjemme hele tiden. Vanlig fravær som ferier, reiser og jobbopphold er en del av å bo et sted. Bor du andre steder og bruker borettslagsleiligheten bare til utleie, trenger du styrets godkjenning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Boplikten er kjernen i 30-dagersregelen
Borettslagsloven § 5-4 starter med at en andelseier «som selv bor i bustaden» kan overlate bruken av boligen til andre. Vilkåret om å bo der gjelder både for utleie av rom og for utleie av hele leiligheten i opptil 30 døgn. Retten er altså knyttet til det å ha boligen som sitt hjem.
Tanken er enkel. Borettslag er laget for at folk skal bo i andelene sine. Korttidsutleie er et praktisk unntak for den som er på ferie eller reiser en tur, men den som aldri bor der, kan ikke bruke unntaket til å drive utleie som en egen virksomhet.
Hva det vil si å bo i leiligheten
Loven sier ikke hvor mange dager i året du må være der. Det er et spørsmål om hvor hjemmet ditt er, og hva som er vanlig for en som bor et sted. Du bor i leiligheten når den er adressen din, tingene dine er der, og du bruker den til å sove, spise og leve i hverdagen.
Vanlig fravær endrer ikke det. Du kan være borte en måned om sommeren, reise på jobb i perioder, være på hytta i helgene eller bo hos kjæresten noen uker i vinter. Det er den samme måten andre bor på, og styret kan ikke bruke det til å si at du ikke bor der.
Annerledes er det hvis du i praksis har flyttet. Har du fått jobb i en annen by, leid bolig der og kommer bare innom leiligheten av og til, bor du ikke lenger i den. Da gjelder ikke 30-dagersretten.
Hva hvis du ikke bor der
Bor du ikke i leiligheten, har du ikke rett til å overlate den til andre etter § 5-4. Skal du leie ut, trenger du da godkjenning fra styret og et grunnlag i § 5-5 eller § 5-6.
Det vanligste grunnlaget er at du er midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Da kan styret godkjenne utleie av hele boligen. Det andre er § 5-5 hvor du kan få godkjent utleie i opptil tre år hvis du har bodd i boligen minst ett av de to siste årene.
Du kan som hovedregel ikke leie ut en bolig du aldri har bodd i, med mindre styret godkjenner det etter § 5-6, for eksempel til nær slektning. Etter § 5-2 er det den som bor eller skal bo i boligen, som kan bli eier av en andel.
Hva med nykjøpte leiligheter?
Har du nettopp kjøpt andelen og ikke rukket å flytte inn, kan det bli uklart. Loven forutsetter at du bor i boligen eller skal bo der. Kjøper du for å pusse opp og leie ut korte perioder før du flytter inn selv, har du ingen klar rett til å bruke 30-dagersregelen før du faktisk bor der. Har du en reell plan om å flytte inn, men trenger noen uker til oppussing, er du i en annen situasjon enn den som kjøper rent for å leie ut.
Styret kan stille spørsmål hvis det virker som boligen er tom mellom utleieperiodene. Det gjør det lurt å kunne vise at leiligheten er hjemmet ditt, for eksempel med folkeregistrert adresse, strøm og ting som står der.
Hva kan laget gjøre?
Tror styret at du i realiteten ikke bor i leiligheten, kan det be om opplysninger og sende skriftlig varsel. Bruken regnes som i strid med reglene, og laget kan etter § 5-9 pålegge leieren å flytte. I verste fall kan ulovlig utleie være et vesentlig mislighold som gir grunnlag for å kreve at du selger andelen etter en skriftlig advarsel og et pålegg om salg med minst tre måneders frist (§ 5-22).
Fatima og Henrik i Fredrikstad
Fatima har bodd i sin treroms i Fredrikstad i fem år. Hun reiser mye i jobben og er borte omtrent to måneder samlet gjennom året. I august leier hun ut leiligheten i 14 døgn mens hun er på ferie i Hellas. Hun bor altså der ellers og har rett til det etter § 5-4.
Henrik har kjøpt en leilighet i samme borettslag, men flyttet til Tromsø for jobb før han fikk flyttet inn. Han legger leiligheten ut for korte opphold ukentlig. Selv om hver utleieperiode er kort, bor han ikke i boligen, og utleien kan ikke bygge på 30-dagersregelen. Styret kan kreve at gjestene flytter, og Henrik må enten flytte inn eller søke om godkjent utleie.
Dokumenter at du bor der
Det er lurt å kunne vise at leiligheten er hjemmet ditt hvis styret spør. Folkeregistrert adresse er det mest åpenbare beviset. Andre ting som viser at du bor der, er at strømmen og internettabonnementet står i ditt navn, at posten går til adressen, og at tingene dine står i boligen.
Har styret grunn til å tvile, er det en fordel å kunne vise dem. Det samme gjelder for den som flytter inn bare for en kort periode for å kunne bruke utleieretten.
Du kan lese mer om hva som regnes som mislighold i et borettslag i artikkelen om mislighold i borettslag. Reglene om utleie finner du i borettslagsloven § 5-4 og § 5-5.
Kort oppsummert
- Korttidsutleie i inntil 30 døgn forutsetter at du selv bor i leiligheten, jf. § 5-4.
- Du kan være borte i vanlige perioder uten at du slutter å bo der.
- Har du flyttet ut eller aldri bodd der, gjelder ikke 30-dagersretten.
- Da trenger du godkjenning fra styret og et grunnlag etter § 5-5 eller § 5-6.
- Utleie i strid med reglene kan føre til pålegg om å flytte for leieren og i verste fall pålegg om salg av andelen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.