Jeg ble aldri kalt inn til overtakelsesforretning – er boligen overtatt?
Er du ikke innkalt til overtakelsesforretning, er boligen i utgangspunktet ikke overtatt. Etter bustadoppføringslova § 14 skjer overtakelsen ved forretning, eller ved at arbeidet er fullført og du har flyttet inn. Ingen av delene skjer av at utbyggeren bare leverer nøkler eller sender sluttfaktura. Du kan selv kalle inn med minst sju dagers varsel og bør ikke flytte inn før dere har holdt forretningen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når loven regner boligen som overtatt
Bustadoppføringslova § 14 har to alternativer. Hovedregelen er at overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning. Unntaket er at ytelsen regnes som overtatt selv uten forretning, hvis arbeidet er fullført og du har flyttet inn i boligen.
Begge vilkårene må være oppfylt for unntaket. Har du flyttet inn i en bolig som ikke er ferdig, er den ikke automatisk overtatt. Har du fått nøklene, men ikke flyttet inn og aldri vært på forretning, regnes den heller ikke som overtatt etter lovens tekst.
Du blir altså ikke bundet av at utbyggeren på egen hånd bestemmer at overtakelsen er skjedd. Innkalling uten forretning, e-post om at «boligen er ferdig» eller sluttfaktura endrer ikke dette.
Hva overtakelsen får å si for deg
Det er viktig å vite om boligen er overtatt, siden fire ting hviler på tidspunktet. Risikoen for boligen går over til deg. Reklamasjonsfristene begynner å løpe. Dagmulkten stanser. Utbyggeren får krav på sluttoppgjør. Alt dette står i § 14 tredje ledd.
Så lenge boligen ikke er overtatt, har utbyggeren fortsatt risikoen. Går noe galt, for eksempel en vannskade, skal du ikke betale for arbeid eller materialer som blir skadet eller går tapt før overtakelsen, med mindre skaden kommer av forhold på din side (§ 45).
Er utbyggeren forsinket, løper dagmulkten frem til overtakelsen, men i høyst 100 dager (§ 17 og § 18). En utbygger som sier at boligen er overtatt for tidlig, kan dermed prøve å stanse dagmulkten. Du har ingen grunn til å godta det uten at forretningen er holdt eller vilkårene i § 14 annet ledd er oppfylt.
Slik tar du selv initiativ til forretningen
Etter at utbyggeren har meldt fra om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel (§ 15). Du trenger ikke vente på utbyggeren.
Send en skriftlig innkalling med dato, klokkeslett og sted, og be om skriftlig bekreftelse. Foreslå en dag minst sju dager frem i tid. Har du ikke fått noen melding om når arbeidet blir ferdig, be utbyggeren oppgi dato skriftlig, og følg opp hvis det ikke kommer noe svar.
Står du uten bolig og alt ser ferdig ut, kan det friste å flytte inn. Vent likevel til forretningen er holdt. Etter at du har flyttet inn i en ferdig bolig, regnes den som overtatt.
Magnus og leiligheten uten innkalling
Magnus har kjøpt en leilighet i et nybygg med avtalt overtakelse 1. november. Utbyggeren sender 28. oktober en e-post om at nøkler kan hentes i resepsjonen og at «overtakelsen er gjennomført ved nøkkelutlevering». Det er ikke sagt noe om forretning eller protokoll.
Magnus avtaler å hente nøklene, men flytter ikke inn. Han svarer skriftlig at han ikke anser boligen som overtatt og ber om overtakelsesforretning innen sju dager. Utbyggeren svarer først etter en uke og foreslår torsdag, åtte dager frem i tid.
På forretningen finner han flere feil: manglende listverk, et ødelagt avtrekk og skader på parketten. Alt føres inn i protokollen. Overtakelsen regnes fra dagen forretningen ble holdt. Hadde Magnus flyttet inn i en bolig som ikke var ferdig, ville han ikke hatt det samme utgangspunktet.
Hvis du allerede har flyttet inn
Har du flyttet inn uten forretning, avhenger det av om arbeidet var fullført. Var det fullført, regnes boligen som overtatt fra den datoen du flyttet inn (§ 14 annet ledd). Reklamasjonsfristene løper da fra den dagen.
Var arbeidet ikke fullført, er den ikke overtatt etter dette alternativet. Det kan være aktuelt med dagmulkt for tiden frem til arbeidet var ferdig. Skriv ned hva som manglet den dagen du flyttet inn, og send utbyggeren en skriftlig liste snarest mulig.
Uansett: gi skriftlig melding om feil så snart du oppdager dem. Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid, og den ytre grensen er fem år etter overtakelsen (§ 30).
Hva du gjør hvis utbyggeren ikke svarer
Svarer ikke utbyggeren på innkallingen din, send en påminnelse og oppgi en ny, konkret dato minst sju dager frem i tid. Skriv at du møter opp uansett, og ta med noen som kan bekrefte at du var der. Møter ingen fra utbyggeren, noter tid og sted og ta bilder av boligen.
Slike forsøk er viktige bevis hvis det senere oppstår strid om når overtakelsen skjedde. De viser at du var villig til å overta og at utbyggeren ikke tok sin del. Har du risiko for økonomisk tap, for eksempel fordi du betaler dobbel bolig i mellomtiden, bør du føre opp tapet skriftlig fortløpende.
Nøkler alene løser ikke saken. Har du fått dem, men ingen forretning har vært holdt, bør du skrive til utbyggeren at du mottar nøklene uten at det betyr at boligen er overtatt.
Kort oppsummert
- Er du ikke innkalt til overtakelsesforretning, er boligen i utgangspunktet ikke overtatt.
- Loven regner boligen som overtatt bare ved forretning, eller når arbeidet er fullført og du har flyttet inn.
- Hver av partene kan kalle inn med minst sju dagers varsel. Du kan altså innkalle selv.
- Før overtakelsen har utbyggeren risikoen for boligen, og er han forsinket, løper dagmulkten videre i høyst 100 dager.
- Flytt ikke inn i en bolig som ikke er ferdig uten en skriftlig avtale om hva som gjenstår.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.