Betalingsplan for husbygging: slik unngår du å betale for mye for tidlig

Lovens regler for betalingsplan ved husbygging

Bygger du hus med entreprenør, avtaler dere som regel at du betaler i deler mens arbeidet pågår. Loven setter en grense for hvor mye som kan betales før huset er ferdig. En avtale om avdrag eller forskudd gjelder bare så langt tre vilkår er oppfylt (§ 47):

• Verdien av utført arbeid på eiendommen, sammen med materialer som er tilført den, svarer minst til det du til enhver tid har betalt.
• Det ligger ikke salgspant eller andre heftelser på materialer som er bygd inn eller tilført og som du betaler for i avdraget. Salgspant er leverandørens sikkerhet i varene til de er betalt.
• Minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.

Går en betalingsplan lenger, er den ikke bindende for deg i den delen som overskrider grensene. Vilkår som stiller deg dårligere enn loven, kan heller ikke avtales (§ 3).

Slik bygger du en betalingsplan som følger arbeidet

Be om at planen står i kontrakten, med beløp og en tydelig milepæl for hver betaling. Milepælene bør være noe du kan se eller kontrollere, for eksempel at grunnarbeidet er ferdig, at huset er tett eller at innvendig arbeid er ferdig. Datoer alene gir ingen kontroll over hva du faktisk har fått.

Ikke godta store beløp ved signering eller ved byggestart. Da har entreprenøren ennå ikke utført noe verdi på tomten, og første vilkår i § 47 er ikke oppfylt. Bygger du på egen tomt, er den vanlige løsningen at betalingen følger fremdriften. Omfatter avtalen også kjøp av tomten fra entreprenøren, kan det bare avtales forskudd hvis betalingen skjer etter at du har fått hjemmelen (eiendomsretten) overført uten andre heftelser enn de du skal overta, eller det er stilt garanti.

Er det likevel avtalt betaling før verdien er der, finnes en vei ut. Entreprenøren kan stille selvskyldgaranti (garanti der du kan kreve banken direkte når entreprenøren ikke oppfyller, uten først å prøve å få pengene fra ham) fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slikt i Norge. Da kan avdrag avtales selv om verdi og heftelser ikke er på plass, men minst en tiendedel skal fortsatt stå til overtakelsen.

Hva du kan kreve før du betaler

Du kan sette som vilkår for avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger frem en regning som kan kontrolleres. Tillegg for prisstigning, justering for endringer og tillegg for forhold på din side skal stå særskilt (§ 48). Regningen bør vise hvilken milepæl den gjelder, avtalt pris for den, og hva du har betalt tidligere.

Entreprenøren kan heller ikke kreve gebyr for bestilling, ordre eller fakturaskriving i tillegg til vederlaget. Dokumentasjon på at materialene er betalt av entreprenøren, kan du be om for å sjekke at det ikke ligger salgspant på dem.

Er ikke betalingstiden avtalt, skal du betale når entreprenøren krever det etter overtakelsen (§ 46). Den regelen gjelder bare hvis planen mangler. Har dere avtalt avdrag, gjelder planen, men alltid innenfor rammene i § 47.

Hvis entreprenøren krever mer enn planen, eller stanser

Mener du at en regning er for høy, kan du holde tilbake det som overstiger verdien av utført arbeid, og betale resten. Har du krav på grunn av en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31).

Betaler du ikke avtalt avdrag i tide, kan entreprenøren varsle stansing og stanse hvis du ikke betaler snarest mulig etter varselet (§ 56). Han kan da kreve tilleggsvederlag for kostnaden ved stansingen. Skriv derfor tydelig til ham hvilken del du holder tilbake og hvorfor, slik at det ikke ser ut som at du bare lar være å betale.

Er det byggelån i bunnen, følger utbetalingene ofte bankens plan. Den planen avgjør bare når banken betaler ut, ikke hva du skylder entreprenøren. Les mer i kan jeg nekte å betale etter byggelånets utbetalingsplan.

Kort oppsummert

• Du betaler avdrag bare så langt verdien av utført arbeid og materialer svarer til det du har betalt.
• Minst en tiendedel av vederlaget skal stå til overtakelsen, og salgspant på innbygde materialer må ikke ligge igjen.
• Avdrag før verdien er på plass krever selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon. Omfatter avtalen tomten, krever forskudd i tillegg at hjemmelen er overført eller at det er stilt garanti.
• Ha betalingsplanen i kontrakten med milepæler du kan kontrollere, og be om regninger som kan kontrolleres.
• Hold tilbake bare det som trengs for å sikre et krav, og forklar det skriftlig.