Hvem betaler for brannalarmanlegget i sameiet?

Hva som er felles, og hva som er ditt

Eierseksjonsloven § 33 sier at sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Et brannalarmanlegg med sentral, ledninger og detektorer i trappeoppgang og fellesrom hører til de felles installasjonene. Plikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig. Brannforskriften § 5 sier at eieren skal sørge for at utstyr som skal oppdage brann blir kontrollert og vedlikeholdt slik at det fungerer, og at omfanget og hyppigheten av kontrollen skal tilpasses utstyret og byggets størrelse og bruk. Sameiet bør derfor ha en serviceavtale og få kontrollene dokumentert.

Seksjonseierens plikt er mindre. Etter § 32 skal du vedlikeholde bruksenheten din slik at skader på fellesarealene og andre seksjoner forebygges. Røykvarsleren du har festet i taket i stua, og slokkeapparatet i entreen, er i utgangspunktet dine å vedlikeholde. Det passer med brannforskriften § 7, som legger plikten til å ha røykvarslere og slokkeutstyr i boliger på eieren av boligen.

Når detektorene i din seksjon hører til anlegget

I mange bygg er detektorene inne i leilighetene koblet til et felles anlegg. Da er de en del av en felles installasjon. Eierseksjonsloven § 33 andre ledd sier at vedlikeholdsplikten også omfatter felles installasjoner som går gjennom bruksenheter. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for deg.

Du skal gi sameiet adgang til seksjonen for å vedlikeholde, installere og kontrollere slike installasjoner. Kontroll og arbeid skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at du ikke får unødvendig ulempe. Nekter du adgang uten god grunn, kan det bli mislighold.

Slik fordeles kostnaden

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader, og de fordeles etter sameiebrøken (§ 29). Sameiebrøken står i seksjoneringen og er ofte basert på arealet, men ikke alltid. Det gjelder service, kontroll, alarmsentral og reparasjoner av anlegget.

Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Vedtektene kan fastsette en annen fordeling hvis de seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig sier seg enige. Det er et strengt vilkår.

Akontobeløpet du betaler hver måned, kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak, hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Mange sameier setter derfor av penger til å skifte brannalarmsentralen når den er utslitt, slik at regningen ikke kommer som en overraskelse.

Hvem bestemmer at anlegget skal byttes

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen (§ 57), og det kan ta alle beslutninger som ikke er lagt til andre organer (§ 58). Å skifte ut defekte detektorer eller en sentral som ikke virker lenger, er vedlikehold. Det er styrets oppgave, og kostnaden dekkes av felleskostnadene.

Et helt nytt og mye større anlegg er noe annet. Da må sameiet vurdere om tiltaket går ut over vanlig forvaltning, og hvor mye det koster i forhold til de årlige felleskostnadene. Hvilket flertall som kreves på årsmøtet, avhenger av det. Er anlegget nødvendig for å oppfylle brannkrav, taler det for at det er vedlikehold og ikke en ny investering, men grensen er ikke alltid klar.

Hva hvis sameiet ikke gjør noe

Sameiet skal holde anlegget i forsvarlig stand. Hvis det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve utgiftene dekket som felleskostnader (§ 33 fjerde ledd). Før du gjør det, skal de andre seksjonseierne varsles i rimelig tid.

Fører mangelfullt vedlikehold til skade på din seksjon, kan sameiet være erstatningspliktig etter § 35 hvis det ikke var en hindring utenfor sameiets kontroll. Kravet rettes mot styret, og blir erstatningen betalt, er kostnaden en felleskostnad.

Kort oppsummert

• Sameiet vedlikeholder og betaler for et felles brannalarmanlegg, og kostnaden er en felleskostnad.
• Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner eller en enstemmig vedtektsendring taler for noe annet.
• Utstyr som bare hører til din seksjon, som en egen røykvarsler, er normalt ditt ansvar.
• Er detektorene i seksjonen koblet til anlegget, må du gi sameiet adgang til kontroll og vedlikehold.
• Spørsmålet om hvem som betaler for brannalarmanlegget i sameiet følger av eierseksjonsloven §§ 29 og 33.