Kan banken trekke lånetilsagnet etter at budet mitt er akseptert?
Det avhenger av hva banken faktisk har bundet seg til. Et vanlig finansieringsbevis er gitt med forbehold, og banken kan stoppe lånet hvis forbeholdene ikke er oppfylt. Er låneavtalen derimot signert, kan banken bare heve den på de vilkårene loven setter. Overfor selgeren er du uansett bundet av budet, siden loven ikke gir deg utvei fordi banken sier nei.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Tilsagn, tilbud og signert låneavtale er ulike ting
Mange bruker ordet lånetilsagn om tre ulike dokumenter, og forskjellen avgjør hva banken kan gjøre i etterkant.
Et finansieringsbevis er en foreløpig bekreftelse på at banken regner med å kunne låne deg et beløp. Det er ofte skrevet med forbehold, for eksempel om at banken godkjenner boligen, at verdivurderingen holder og at opplysningene dine stemmer. Er en av forutsetningene ikke oppfylt, har banken normalt ikke bundet seg.
Et formelt lånetilbud er mer konkret. Tilbud om boliglån er bindende for banken i sju dager, regnet fra og med dagen etter at forbrukeren mottok det (finansavtaleloven § 3-40). Fristen gir deg tid til å vurdere og sammenligne. Den sier ikke at banken er bundet til å låne deg penger uansett hva som skjer med boligen eller økonomien din etterpå.
En signert låneavtale er et bindende avtaleforhold. Avtaler om finansielle tjenester skal inngås i et skriftlig dokument, og forbrukeren skal signere (§ 3-9). Fra da av er det avtalen som styrer, ikke de foreløpige samtalene.
Kan banken trekke lånetilsagnet etter aksept?
Banken kan ikke trekke seg fra en signert låneavtale bare fordi den har ombestemt seg. Loven gir banken rett til å heve avtalen ved vesentlig mislighold fra kundens side. Banken kan også heve hvis den senere påviser at kunden bevisst har tilbakeholdt eller forfalsket opplysninger som banken har sagt var en forutsetning, eller hvis det åpnes konkurs eller gjeldsforhandling. Er kunden forbruker, må banken som hovedregel gi to ukers frist til å rette forholdet. Kravet om heving skal komme skriftlig og begrunnes (§ 3-51).
Har du derimot bare et finansieringsbevis, kan banken legge frem nye forutsetninger som ikke er oppfylt, for eksempel at verdivurderingen av boligen ble lavere enn kjøpesummen. Da sier banken at den bare vil låne deg mindre. Er forbeholdene tydelig skrevet i dokumentet, er det vanskelig å klandre banken for å følge dem.
Det kan være en annen sak hvis banken har gitt deg en skriftlig, uforbeholden bekreftelse og du har innrettet deg etter den. Om du har et krav mot banken da, avhenger av ordlyden i det banken faktisk skrev og hva du la til grunn.
Du er bundet overfor selgeren uansett
Handelen med selgeren er en egen avtale. Budet er akseptert, og avtalen er bindende. Avhendingslova gir selgeren rett til å kreve at du betaler kjøpesummen (§ 5-2), til å heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd eller du ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist (§ 5-3), og til å kreve erstatning for tap og renter ved forsinket betaling (§ 5-4).
Loven har ikke en regel om at manglende lån fritar kjøperen. Unntaket gjelder hindringer utenfor kjøperens kontroll, som stans i betalingsformidlingen. At banken sier nei, er normalt ikke det.
Hvis du hadde tatt forbehold om finansiering i budet og selgeren aksepterte det, er du i en annen situasjon. Da gjelder det som står i forbeholdet og fristen for å avklare det. Uten forbehold må du løse det selv.
banken senker lånet etter ny verdivurdering
Henrik Moen byr 4 850 000 kroner på en tomannsbolig. Selgeren aksepterer fredag. Henrik har 850 000 kroner i egenkapital og et finansieringsbevis fra banken på 4 000 000 kroner. Beviset er gitt med forbehold om godkjent verdivurdering. På mandag ringer banken. Verdivurderingen ble 4 600 000 kroner, og banken vil bare låne 3 700 000 kroner.
Henrik mangler 300 000 kroner. Han har tre veier å gå. Han kan spørre en annen bank om den gir mer. Han kan se om han har mer egenkapital, for eksempel gjennom en gave fra familien. Og han kan ta kontakt med megleren og høre om selgeren vil gi ham litt tid.
Selgeren trenger ikke gå med på noe av dette. Men selgeren kan ikke heve kjøpet før forsinkelsen er vesentlig, eller før en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt, er utløpt (§ 5-3 tredje ledd). Henrik har dermed noe tid, men ikke ubegrenset. Han bør gjøre jobben med å skaffe pengene raskt og dokumentere den.
Slik unngår du å havne i situasjonen
De fleste problemene kan unngås før budrunden. Be banken om å kommentere eksplisitt hver forutsetning i finansieringsbeviset. Spør hva som skjer hvis verdivurderingen kommer lavere enn kjøpesummen. Be om å få vite hvor mye ekstra egenkapital du må ha som buffer. Bestill om mulig verdivurdering raskt etter at du har bestemt deg for å by.
Hvis du er usikker på finansieringen, kan du ta forbehold om den i budet. Det gjør budet svakere i konkurranse, men det beskytter deg mot å sitte med en bindende avtale uten lån.
Kort oppsummert
- Et finansieringsbevis har normalt forbehold, og banken kan stoppe lånet hvis de ikke er oppfylt.
- Et formelt lånetilbud er bindende for banken i sju dager, og en signert låneavtale kan banken bare heve på lovens vilkår.
- Når banken trekker lånetilsagnet etter at budet er akseptert, står du likevel bundet av budet overfor selgeren.
- Selgeren kan kreve betaling, erstatning og renter, og kan heve ved vesentlig forsinkelse eller etter en rimelig tilleggsfrist.
- Be banken kommentere forbeholdene før du byr, og vurder forbehold om finansiering hvis du er usikker.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.