Hvorfor forskuddet er sikret på klientkonto
Når du betaler et forskudd i forbindelse med boligkjøp, skal beløpet normalt inn på meglers klientkonto, atskilt fra meglerforetakets egne midler. Dette er en viktig sikkerhetsmekanisme, fordi det innebærer at pengene ikke kan disponeres fritt av verken deg, selger eller megler før vilkårene for utbetaling er oppfylt. Ryker kjøpet før overtakelse, betyr dette i praksis at forskuddet blir stående på kontoen inntil partene enten blir enige om hvordan det skal fordeles, eller inntil forholdet er avklart gjennom en rettslig prosess. Megler kan ikke bare utbetale beløpet til den ene parten fordi vedkommende krever det — det kreves enighet mellom partene, eller et rettslig avgjørelsesgrunnlag, før utbetaling kan skje. Denne ordningen beskytter deg som kjøper mot å tape pengene dersom noe går galt, samtidig som den beskytter selger mot at du ensidig kan kreve tilbake beløpet uten videre.
Hvordan ansvaret fordeles avhenger av årsaken
Skyldes bruddet at selger ikke kan eller vil oppfylle avtalen — for eksempel fordi selger er i mislighold, eller fordi det foreligger antesipert mislighold som gir deg rett til å heve før overtakelse — vil du normalt ha krav på å få forskuddet tilbake i sin helhet, og i tillegg eventuelt kreve erstatning for annet dokumentert tap knyttet til bruddet. Skyldes bruddet derimot at du som kjøper trekker deg uten et gyldig rettslig grunnlag, for eksempel fordi du bare har ombestemt deg uten at noe forbehold eller mislighold foreligger, kan selger ha krav på å beholde hele eller deler av forskuddet som delvis dekning av sitt økonomiske tap. Har du derimot et gyldig forbehold i kontrakten, som et finansieringsforbehold som ikke blir oppfylt innen fristen, skal forskuddet normalt tilbakebetales til deg fordi bruddet da ikke skyldes et kontraktsbrudd fra din side, men at en avtalt forutsetning ikke ble oppfylt.
Slik sikrer du deg dersom kjøpet ser ut til å ryke
Oppstår det tegn til at kjøpet kan ryke, bør du raskt varsle megler skriftlig om situasjonen og be om at forskuddet ikke utbetales til noen av partene før forholdet er avklart. Dokumenter årsaken til bruddet så grundig som mulig — er det selgers forhold som er årsaken, samle bevis på dette; er det ditt eget forbehold som ikke blir oppfylt, sørg for at dette er dokumentert innenfor riktig frist. Er det uenighet mellom deg og selger om hvem som har rett på forskuddet, vil megler normalt holde beløpet tilbake på klientkontoen inntil partene er enige eller saken er avgjort, og det kan da bli nødvendig med bistand fra boligadvokat for å få avklart og løst uenigheten. Jo bedre dokumentert din versjon av hendelsesforløpet er, desto sterkere står du i en eventuell diskusjon om fordelingen av beløpet.
Erlends situasjon da finansieringen sviktet
Erlend hadde betalt et forskudd og tatt forbehold om finansiering i kjøpekontrakten, men fikk beskjed fra banken kort tid før fristen at lånesøknaden ikke kunne innvilges som forutsatt. Han varslet umiddelbart megler skriftlig om at finansieringsforbeholdet ikke kunne oppfylles innen fristen, og la ved dokumentasjon fra banken som bekreftet avslaget. Fordi Erlend hadde handlet innenfor fristen og kunne dokumentere at det var det avtalte forbeholdet som var årsaken til at kjøpet ikke kunne gjennomføres, fikk han forskuddet tilbakebetalt i sin helhet fra klientkontoen, uten at selger hadde grunnlag for å kreve noe av beløpet som kompensasjon.
Kort oppsummert: - Forskudd står normalt trygt på meglers klientkonto til det er avklart hvem som har rett på beløpet. - Skyldes bruddet selgers forhold, har du normalt krav på å få forskuddet tilbake i sin helhet. - Trekker du deg uten gyldig grunnlag, kan selger ha krav på hele eller deler av beløpet. - Et oppfylt forbehold, som manglende finansiering innen fristen, gir deg normalt rett til tilbakebetaling. - Varsle megler skriftlig så snart kjøpet ser ut til å ryke, og dokumenter årsaken grundig.