Banken økte ikke lånebeviset i tide, og jeg bød over det. Er jeg bundet?

Hvorfor du er bundet av budet

Et bud er et tilbud om å kjøpe til en bestemt pris. Har tilbyderen satt en akseptfrist, må svaret være kommet frem før fristen er ute (avtaleloven § 2). Aksepterer selgeren innen fristen, er avtalen i boks. Kommer aksepten for sent, regnes den som et nytt tilbud (§ 4).

Du kan trekke budet tilbake bare hvis tilbakekallingen kommer frem til selgersiden før eller samtidig med at budet kommer til deres kunnskap (§ 7). Etter at selgeren har sagt ja, er det for sent. Hva som gjelder om du trekker budet før selgeren har akseptert, står i kan budgiveren trekke budet.

Lånet er ikke en del av avtalen mellom deg og selgeren. Bankens nei er en hindring på din side. Er det ikke avtalt noe annet, er manglende finansiering ikke en grunn til å gå fra kjøpet.

Hva selgeren kan kreve hvis du ikke betaler

Selgeren har flere krav hvis du ikke betaler til avtalt tid:

• Han kan holde fast ved avtalen og kreve at du betaler kjøpesummen (avhendingslova § 5-2).
• Han kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis du ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist han har satt (§ 5-3). Før tilleggsfristen er ute, kan han ikke heve, med mindre du har sagt at du ikke vil oppfylle.
• Han kan kreve erstatning for tap på grunn av forsinket betaling (§ 5-4 første ledd). Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet selgeren har hatt som følge av bruddet, og bare tap du med rimelig grunn kunne regne med som mulig følge (§ 7-1).
• Han kan holde tilbake skjøte og nøkler til du betaler (§ 5-5).

Selgeren må selv begrense tapet gjennom rimelige tiltak, for eksempel ved å legge ut boligen på nytt. Gjør han ikke det, bærer han den delen av tapet selv (§ 7-2 første ledd). Erstatningen kan også settes ned hvis den vil virke urimelig tung (§ 7-2 andre ledd).

Hva som kan redde deg

Det er få utveier, men noen finnes.

Et forbehold i budet kan redde deg. Hvis budet var gitt med forbehold om finansiering, og forbeholdet fortsatt gjaldt da banken sa nei, var avtalen ikke bindende. Hvordan forbehold virker, står i finansieringsforbehold som utvei. Husk at du ikke kan legge til et forbehold etter at selgeren har akseptert.

Andre penger kan løse saken: egenkapital fra familie, salg av andre eiendeler, eller mellomfinansiering. Sjekk mellomfinansiering når boligen ikke selges før du tar opp en dyr løsning.

Banken kan vurdere på nytt. Den gjør kredittvurderingen og verdivurderingen på nytt når den konkrete boligen er kjent (finansavtaleloven § 5-2). Spør om den kan vurdere tilleggssikkerhet, for eksempel pant i annen eiendom eller kausjon fra noen som stiller opp.

En avtale med selgeren er en siste utvei. Du kan be selgeren om å gå med på en senere betalingsdato eller et annet oppgjør. Selgeren har ingen plikt til å si ja, men mange foretrekker en løsning fremfor en lang tvist og nytt salg.

Hva du bør gjøre så snart banken har sagt nei

1. Si fra til megleren og selgeren med en gang. Ventetid øker tapet og svekker muligheten til en forhandlet løsning.
2. Les budet og kontrakten for å se om det står noe om finansiering.
3. Be banken skriftlig om begrunnelse og om hva som skal til for å få lånet.
4. Gjør en realistisk plan for å få pengene, eller en plan for å selge til noen andre.
5. Behold dokumentasjon på alt du sender og mottar.

Du slipper ikke unna ansvaret ved å la være å svare. Selgeren kan sende tilleggsfrist og heve uten å vente på noe mer fra deg.

Kort oppsummert

• Et akseptert bud uten finansieringsforbehold binder deg, selv om du bød over lånebeviset og banken ikke økte det.
• Selgeren kan kreve oppfyllelse, heve etter tilleggsfrist og kreve erstatning for tapet (avhendingslova §§ 5-2 til 5-4).
• Selgeren må begrense tapet, for eksempel ved å legge boligen ut på nytt (§ 7-2).
• Et forbehold i budet, andre penger, tilleggssikkerhet i banken eller en avtale med selgeren kan redde deg. Når du har bydd over lånebeviset, må du handle raskt.