Mellomfinansieringen løper og boligen selges ikke — hva nå?

Bendik sitter med to boliger og et dyrt lån

Bendik og familien fant drømmeboligen og valgte å kjøpe før den gamle boligen var solgt, med et kortsiktig lån som løsning i overgangsperioden. Planen var at den gamle boligen skulle selge raskt, men markedet var tregere enn ventet, og måneder senere satt de fortsatt med to boliglån og et eget kortsiktig lån som tikket videre med en rente langt over det ordinære boliglånet. Bendik begynte å lure på hvor lenge banken egentlig ville la denne ordningen fortsette uten at noe skjedde med den gamle boligen, og om det var han selv eller banken som til syvende og sist bestemte når nok egentlig var nok i en slik situasjon.

Hva mellomfinansiering egentlig er, og hva den koster

Et slikt lån skal dekke gapet mellom det du trenger for å overta den nye boligen og de pengene som frigjøres når den gamle selges. Fordi lånet er ment å vare kort og har lavere sikkerhet enn et ordinært boliglån helt frem til den gamle boligen faktisk er solgt, setter banken normalt en betydelig høyere rente på denne delen av finansieringen. Så lenge ordningen løper, betaler du dermed to sett med lånekostnader samtidig, noe som kan bli en tung belastning dersom salget trekker ut i tid. Renten på denne typen lån er som regel flytende og kan i tillegg justeres raskere enn på et ordinært boliglån, siden lånet uansett er ment å vare kort.

Når banken kan forlenge, og når den sier stopp

Et slikt lån gis normalt for en avgrenset periode, og banken har ingen plikt til å forlenge det utover det som opprinnelig ble avtalt. I praksis er de fleste banker villige til å gi en viss forlengelse dersom du kan vise til at boligen faktisk er lagt ut for salg og at prosessen bare tar noe lenger tid enn planlagt. Har boligen derimot stått usolgt lenge uten synlige tiltak, eller er prisantydningen tydelig for høy sammenlignet med det som selger i området, kan banken bli mer pågående med å be deg justere prisen, eller i ytterste konsekvens vurdere om det kortsiktige lånet skal gjøres opp på annen måte. Noen banker ber om jevnlige statusoppdateringer om salgsprosessen som vilkår for en forlengelse, slik at de har et oppdatert bilde av hvor nær et salg faktisk er.

Slik forhandler du når salget drar ut

Merker du at salget tar lengre tid enn forventet, er det bedre å ta kontakt med banken tidlig enn å vente til fristen nærmer seg. Legg frem en realistisk plan, gjerne i samråd med megleren, for hvordan prisen eller markedsføringen skal justeres for å få fortgang i salget. Bankene er som regel interessert i en løsning som gjør at det kortsiktige lånet faktisk gjøres opp, fremfor en langvarig konflikt, så en åpen dialog om hvorfor boligen ikke har solgt og hva som gjøres videre, styrker forhandlingsposisjonen din betraktelig. Se også forskjellen på tvangssalg og et frivillig salg under press hvis presset fra banken øker. Vis gjerne til konkrete tiltak som allerede er satt i gang, som ny fotografering, justert prisantydning eller flere visninger, fremfor bare å love at noe skal skje.

Alternativene hvis boligen fortsatt ikke selges

Selger boligen fortsatt ikke, kan et prisavslag som monner ofte være mer lønnsomt enn å la lånet løpe måned etter måned til høy rente, siden rentekostnaden fort spiser opp det du håpet å tjene på en høyere pris. Et annet alternativ er å vurdere om deler av lånet kan gjøres om til et ordinært boliglån med lavere rente dersom den samlede belåningen fortsatt ligger innenfor det banken kan akseptere. Noen familier velger også å leie ut den gamle boligen midlertidig fremfor å presse frem et salg til lav pris, men da bør du avklare med banken om leieinntekten kan telle med i vurderingen av hvor lenge det kortsiktige lånet kan løpe videre, siden en slik løsning likevel ikke fjerner selve gjelden, bare gjør den mer overkommelig å bære i den perioden mellomtiden faktisk varer. Fortsetter mislighold over tid, gjelder etter hvert de samme prinsippene som er beskrevet i når banken kan kreve innfrielse av boliglånet. Er situasjonen fastlåst, eller krever banken tiltak du mener er urimelige sammenlignet med det som faktisk er avtalt, kan det være verdt å la en advokat se på både låneavtalen og kommunikasjonen med banken før du bestemmer deg for neste steg. Jo tidligere du får en slik vurdering på plass, desto flere handlingsalternativer har du fortsatt igjen å spille på, både overfor banken og overfor megleren som håndterer salget av den gamle boligen.

Kort oppsummert

• Mellomfinansiering er et kortsiktig lån med høyere rente, ment å dekke perioden mellom kjøp av ny bolig og salg av den gamle.
• Banken har ingen plikt til å forlenge lånet, men gjør det ofte hvis boligen aktivt er lagt ut for salg.
• Rask og åpen dialog med banken når salget trekker ut, styrker forhandlingsposisjonen din betydelig.
• Et prisavslag som får fortgang i salget lønner seg ofte mer enn å la en dyr, kortsiktig løsning løpe videre.
• Advokat blir aktuelt hvis banken krever tiltak du mener er urimelige, eller situasjonen låser seg helt fast.