Balkongen er stengt på grunn av råte: har jeg krav på lavere leie?

Når en stengt balkong gir krav på lavere leie

Balkongen er en del av det du leide hvis den fulgte med boligen: den var nevnt i annonsen eller kontrakten, eller du hadde den til disposisjon fra du flyttet inn. Da er en balkong du ikke kan bruke, en mangel ved boligen.

Etter husleieloven § 2-11 annet ledd kan du kreve avslag i leien i den tiden boligen har en mangel. Avslaget skal stå i forhold til forskjellen mellom boligens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Etter husleieloven § 5-7 forutsetter dette at mangelen ikke er ubetydelig.

Det spiller ingen rolle om det er utleiers skyld at balkongen råtner. Avslag krever ikke at utleier har gjort noe galt. Det som teller, er at du ikke får det du har betalt for. Skylden har betydning først hvis du også vil kreve erstatning.

Hvorfor stengingen ikke fritar utleier

Utleier gjør rett i å stenge en balkong med råteskade, for en balkong som kan svikte, er farlig. Men en nødvendig stenging fjerner ikke mangelen. Den hindrer bare skade. Du betaler fortsatt for boligen med balkong, og får den ikke.

Er det sameiet eller borettslaget som har ansvaret for fasaden og balkongene, er det en sak mellom utleier og sameiet hvordan reparasjonen finansieres. Overfor deg er det utleier som skal gi deg det du har leid.

Har balkongen vært stengt fordi myndighetene har gitt pålegg, gjelder mangelsreglene på samme måte (§ 5-7 tredje ledd).

Hva avslaget kan bli

Loven gir ingen prosent. Avslaget er et skjønn: hvor stor del av husleien skyldes balkongen? Det avhenger av størrelsen, beliggenheten, årstiden og hvor mye boligen ellers har å by på.

For en liten fransk balkong som ikke tåler en stol, er verdien lav. For en stor, sørvendt balkong i en leilighet der den er eneste uteplass, er verdien høyere. Vinteren gjør også at du har mindre bruk for balkongen enn om sommeren, og det kan påvirke hvor mye avslag du får.

Du kan ikke holde tilbake hele leien fordi balkongen er stengt. Etter § 2-15 kan du holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine, men gjør du det for stort, kan utleier si opp for manglende betaling. Hold deg til beløpet du mener avslaget gir, eller avtal det skriftlig med utleier.

Erstatning, og hva om balkongen ikke sto i kontrakten

Står balkongen ikke i kontrakten, kan den likevel høre med. Er den nevnt i annonsen eller på visningen, må boligen være i samsvar med de opplysningene (§ 2-3). Har utleier kjent til råteskader da du leide, og ikke fortalt det, kan det være en mangel også etter § 2-4. Det du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, kan du ikke gjøre gjeldende senere, og det samme gjelder det som burde vært oppdaget hvis du undersøkte boligen eller uten god grunn lot være å følge utleiers oppfordring om å undersøke (§ 2-6).

Avslag er ett krav. Erstatning er et annet, og det forutsetter et tap. Hadde du for eksempel leid boligen fordi du skulle ha plass til to stoler og et bord ute, og måtte bruke penger på noe annet, er det vanskelig å sette en pris på det. Utleier slipper erstatning så langt han viser at stengingen skyldes noe utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med eller unngå. Skyldes råten dårlig vedlikehold, kan han ikke vise til det.

Meld fra før du trekker i leien

Du må gi utleier melding om at du påberoper mangelen, og du må gjøre det innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Skriv en e-post som sier at balkongen er stengt, at du anser det som en mangel, og at du krever avslag i leien fra den datoen den ble stengt.

Fikk du beskjed om stengingen av utleier eller sameiet, har du ikke grunn til å vente. Venter du i flere måneder, kan utleier hevde at du har tapt retten til å kreve avslag for den tiden.

Rettingen kan innebære at håndverkere trenger adgang til boligen eller balkongen. Du plikter å gi utleier adgang til det som er nødvendig vedlikehold, med rimelig varsel (§ 5-6). Hvis arbeidet gir deg mer enn ubetydelig ulempe, kan du kreve avslag også for det.

Kort oppsummert

• Er balkongen del av det du leide, er en stengt balkong en mangel som gir krav på avslag i leien etter § 2-11.
• Avslag krever at mangelen ikke er ubetydelig, og loven oppgir ingen prosentsats.
• Utleier kan ikke bli kvitt kravet ved å vise til at stengingen var nødvendig.
• Meld fra skriftlig tidlig, og vær forsiktig med å trekke i leien på egen hånd.