Avtalen sier «som besiktiget» – hva betyr det for deg?

Hva «som besiktiget» betyr i praksis

«Som besiktiget» er en formulering som ofte står i kjøpekontrakten. Den sier i praksis at kjøperen har vært på visning eller undersøkt boligen og kjøper den slik den så ut da. Ordene er i slekt med «som den er», som mange kjenner igjen fra annonser og kontrakter.

Formuleringen er ikke en egen regel i avhendingslova. Det viktige er hva loven sier om slike forbehold. Selv om en eiendom er solgt «som den er», er det en mangel etter reglene om manglende og uriktige opplysninger, og hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Ved forbrukerkjøp, altså når kjøperen er en privatperson, har «som den er»-forbehold og lignende generelle forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er konkrete nok til å påvirke din vurdering av boligen.

Det betyr at «som besiktiget» i seg selv ikke tar bort dine krav. Men uttrykket kan få betydning på en annen måte, og det er der mange blir overrasket.

Det som kan svekke saken din: hva du kjente til

Du kan ikke kreve noe for en feil du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese. Har du selv undersøkt boligen, eller uten god grunn latt være å følge selgerens oppfordring om å undersøke den, kan du heller ikke bruke det du burde ha oppdaget. Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

«Som besiktiget» peker altså på at du har sett boligen. Det er selgerens argument for at du burde ha oppdaget feilen. Men det er ikke nok at du var på visning. Det må dreie seg om noe du faktisk så, eller noe som gikk tydelig fram av dokumentene.

Selgerens plikt til å gi opplysninger går foran. Det du har sett eller undersøkt, begrenser ikke selgerens opplysningsplikt. Visste selgeren om en skjult skade og tidde om den, hjelper ikke «som besiktiget» ham.

Slik vurderes en feil du oppdager etterpå

Første spørsmål er om feilen er en mangel. Boligen skal være i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Har selgeren gitt uriktige opplysninger i annonsen eller salgsprospektet, er det også en mangel dersom opplysningen virket inn på avtalen.

Andre spørsmål er hva du kjente til. Les tilstandsrapporten på nytt. Står feilen tydelig der, har du et problem. Står den ikke der, eller står det at delen ikke er undersøkt, er situasjonen en annen. Rapporten skal si fra når en bygningsdel ikke har vært mulig å undersøke, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet.

Tredje spørsmål er hvem som må sannsynliggjøre hva. Det er du som kjøper som må gjøre det sannsynlig at det er en mangel. Selgeren trenger ikke motbevise noe før du har lagt frem konkrete holdepunkter som bilder, rapporter og meldinger.

Slik gikk det for Iben

Iben kjøpte en enebolig fra 1978 for 4 200 000 kroner. Kontrakten hadde en setning om at boligen ble overtatt «som besiktiget». Tre måneder etter overtakelsen oppdaget hun fuktskader på kjellerveggen og en lekkasje bak badekaret som hadde skadet gulvet.

Hun skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte med én linje: «Det står som besiktiget i kontrakten.» Iben leste tilstandsrapporten på nytt. Fukten i kjelleren sto tydelig beskrevet der, med en anbefaling om utbedring. Det punktet falt, fordi hun regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten.

Badet var en annen sak. Salgsoppgaven sa at badet var «nylig totalrenovert», og rapporten hadde ikke vurdert våtrommet siden gulvet ikke var undersøkt bak kar. Her gjorde Iben det sannsynlig at opplysningen var uriktig og virket inn på kjøpet. Selgeren gikk med på et prisavslag som svarte til utbedringskostnaden for badet, og hun mistet kravet for kjelleren.

Hva du kan gjøre hvis du står i samme situasjon

Ta ikke «som besiktiget» som et endelig svar. Gå gjennom salgsoppgaven, tilstandsrapporten, egenerklæringen og det selgeren sa på visning. Skriv ned hva som sto hvor. Send så en skriftlig reklamasjon til selgeren, der du beskriver feilen og hva du krever. Hva du kan kreve, og fristene, forklares i når boligsalget ryker før overtakelse og i sidene om mangler. Er det mer generelt uttrykk du lurer på, kan hva «selges som besiktiget» betyr i budgrunnlaget og hva «ikke besiktiget» i rapporten betyr gi mer. Står det noe annet i kontrakten enn det dere avtalte muntlig, finner du mer i kontrakten sier noe annet enn det dere avtalte i budrunden.

Kort oppsummert

• «Som besiktiget» tar ikke bort kravene dine mot selgeren når du er privatperson, siden generelle forbehold ikke har virkning.
• Det som kan svekke saken, er det du kjente til eller måtte kjenne til, særlig det som står tydelig i tilstandsrapporten.
• Selgerens opplysningsplikt går foran det du har sett på visning.
• Du må selv gjøre det sannsynlig at feilen er en mangel, så samle bilder, dokumenter og meldinger.
• Vurder feilen for feil: det som står tydelig i rapporten, faller ofte, mens skjulte feil og uriktige opplysninger kan gi krav.