Hva klausulen faktisk gjør — og ikke gjør
Det er en vanlig misforståelse at «solgt som besiktiget» betyr at selgeren er fritatt for alt ansvar, uansett hva som senere måtte dukke opp av feil og mangler. Det stemmer ikke. Klausulen endrer terskelen for hva som regnes som en mangel, den fjerner den ikke helt. Etter avhendingslova skal en bolig som selges «som den er», normalt bare anses å ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesum og forholdene ellers, eller dersom selgeren har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om vesentlige forhold ved boligen. Dette betyr at en helt ordinær slitasje, mindre feil som er typiske for boligens alder, eller forhold som fremgikk av tilstandsrapporten, normalt ikke gir grunnlag for en reklamasjon — men en alvorlig skjult skade, eller informasjon selgeren visste om og aktivt eller passivt unnlot å opplyse om, kan fortsatt utgjøre en mangel selv med denne klausulen i budgrunnlaget.
Denne artikkelen går ikke i dybden på selve mangelsvurderingen etter avhendingslova, som er et omfattende tema i seg selv, men fokuserer på hva klausulen betyr allerede i budfasen — altså hva du bør tenke på før du legger inn et bud på en bolig som selges med denne reservasjonen.
Hvorfor dette er relevant allerede når du byr
Klausulen «solgt som besiktiget» er noe du bør ta med i vurderingen allerede før du legger inn budet ditt, ikke først når du eventuelt oppdager en feil etter overtakelse. Fordi terskelen for å nå frem med en senere reklamasjon er høyere, bør du bruke besiktigelsen og tilstandsrapporten aktivt for å danne deg et realistisk bilde av boligens stand før du bestemmer deg for hvor høyt du er villig til å by. En bolig som selges med denne klausulen, og hvor tilstandsrapporten viser flere punkter med lavere tilstandsgrad, bør normalt prises lavere enn en tilsvarende bolig uten slike anmerkninger — nettopp fordi du som kjøper tar på deg en større del av risikoen for det som allerede er kjent eller kunne vært avdekket ved undersøkelse.
Dette betyr i praksis at klausulen flytter noe av forhandlingstyngdepunktet til selve prisen, fremfor til en eventuell etterfølgende reklamasjonsprosess. Har du sett en fuktflekk under en visning, eller har tilstandsrapporten flagget et forhold du er usikker på, bør du undersøke dette grundig — gjerne med egen fagperson — før du legger inn bud, i stedet for å stole på at du kan reklamere i etterkant dersom det viser seg å være et problem. Med denne klausulen er hovedregelen at det du kunne oppdaget ved en normal undersøkelse, er ditt eget ansvar å ha priset inn.
Skillet mellom det du burde oppdaget og det selger skulle opplyst om
Selv med «solgt som besiktiget» beholder selgeren en opplysningsplikt om forhold selgeren kjenner til og som kjøper ikke kunne forventes å oppdage selv. Har selgeren for eksempel kunnskap om en tidligere vannskade som er utbedret, men hvor det fortsatt er en risiko for følgeskader, og dette ikke er nevnt i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten, kan dette fortsatt utgjøre en mangel selv om boligen er solgt med forbehold. Klausulen beskytter altså selgeren mot ukjente, ikke-opplyste forhold av mer ordinær karakter, men den er ikke et skjold mot bevisst eller uaktsom tilbakeholdelse av informasjon selgeren faktisk satt på.
Dette er en nyttig påminnelse om at budfasen også er en fase hvor du bør stille konkrete spørsmål til selger eller megler dersom noe fremstår uklart i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Får du et klart og direkte svar før du legger inn bud, styrker det din posisjon dersom det senere viser seg at svaret var uriktig — samtidig som et manglende eller vagt svar bør gjøre deg mer forsiktig med å strekke deg langt i budrunden.
Kjøperen Solveig, som vurderer å by på en enebolig solgt med denne klausulen, kan for eksempel spørre megler direkte om det er kjent historikk med fukt i kjelleren, selv om tilstandsrapporten ikke nevner noe konkret. Får hun et tydelig nei, og det senere skulle vise seg at selgeren visste om gjentatte fuktproblemer som ikke ble opplyst, står hun langt sterkere i en eventuell reklamasjonssak enn dersom hun aldri stilte spørsmålet i utgangspunktet.
Hva du bør sjekke før du byr på en «som besiktiget»-bolig
Før du legger inn et bud på en bolig som selges med denne klausulen, bør du lese tilstandsrapporten grundig, ikke bare konklusjonen, men de konkrete tilstandsgradene på hvert enkelt punkt. Vurder om det er forhold du ønsker en second opinion på fra egen fagperson, spesielt dersom rapporten flagger tilstandsgrad 2 eller 3 på sentrale bygningsdeler som tak, drenering eller bad. Still konkrete spørsmål til megler om alt som er uklart, og be om at svarene kommer skriftlig, slik at de kan dokumenteres. Vurder også om budet ditt bør reflektere den økte risikoen du tar på deg — en bolig med kjente svakheter bør normalt prises deretter, fremfor at du regner med å kunne reklamere senere.
Hva bør du gjøre nå
Ser du «solgt som besiktiget» i salgsoppgaven til en bolig du vurderer å by på, bør du sette av god tid til å gå gjennom tilstandsrapporten før visningen, og bruke visningen aktivt til å undersøke de punktene rapporten flagger. Vurder om egeninnsats i form av en fagperson på visning er verdt investeringen for boliger med høy prislapp eller kompliserte tekniske forhold. Legg inn bud med et bevisst forhold til at terskelen for senere reklamasjon er høyere enn normalt, og la dette gjenspeiles i hvor høyt du er villig til å strekke deg. Oppdager du etter overtakelse noe du mener enten er en vesentlig avvikende mangel, eller noe selgeren visste om og ikke opplyste, bør du kontakte en boligadvokat for en vurdering av om forholdet faktisk kvalifiserer som en mangel til tross for klausulen.
Kort oppsummert: - «Solgt som besiktiget» hever terskelen for mangler, men fritar ikke selger for alt ansvar. - Mangel kan fortsatt foreligge ved vesentlig dårligere stand enn forventet, eller ved manglende/uriktige opplysninger. - Klausulen bør påvirke hvor høyt du byr, ikke bare hva du gjør etter overtakelse. - Bruk tilstandsrapporten og visningen aktivt til å avdekke forhold før du legger inn bud. - Selgers kjennskap til skjulte forhold som ikke er opplyst, kan fortsatt utgjøre en mangel.