Foreslått kategori: bolig

Mange boligkjøpere tror at en «som den er»-klausul betyr at selger er fritatt for alt ansvar. Det stemmer ikke, men klausulen hever likevel terskelen betraktelig for når du kan kreve noe fra selgeren. Kistebakkane-dommen, formelt Rt. 2010 s. 103 (HR-2010-233-A), er en av de mest siterte høyesterettsavgjørelsene om nettopp dette spørsmålet, og viser hvor mye som faktisk skal til før en bolig regnes som mangelfull.

Faktum i saken

En kjøper med etternavnet Tertnes kjøpte i september 2003 en enebolig i Kistebakkane i Bergen for 2 230 000 kroner. Boligen ble solgt «som den er», slik de aller fleste bruktboliger blir i Norge, med henvisning til avhendingslova § 3-9. Boligen var på domstidspunktet i underkant av 30 år gammel.

Om lag to og et halvt år etter overtakelsen, i forbindelse med oppussing, oppdaget kjøperen forhold han mente var mangler: manglende vindtetting bak isolasjonen under soveromsgulvet, og manglende vindtetting i enden av isolasjonen på loftet. Kjøperen reklamerte imidlertid ikke umiddelbart – det gikk over tre måneder fra oppdagelsen til reklamasjonen ble sendt selgeren. Kjøperen krevde prisavslag, og saken endte til slutt i Høyesterett.

Hva kom Høyesterett til?

Høyesterett ga ikke kjøperen medhold. Retten konkluderte med at boligen ikke var i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9 andre punktum. Kravet om prisavslag ble dermed avvist.

Begrunnelsen på vanlig norsk

Høyesteretts begrunnelse hviler på tre bein, og de er verdt å kjenne til hvis du selv skal kjøpe eller selge en brukt bolig.

For det første la retten vekt på hva utbedringskostnadene faktisk utgjorde i kroner og øre sammenlignet med kjøpesummen. Her dreide det seg om 3,36 prosent av kjøpesummen – et beløp Høyesterett mente lå godt under det som kreves for at en bolig skal anses «vesentlig» dårligere enn forventet. Denne kvantitative terskelen er sentral i avhendingssaker: jo lavere andel av kjøpesummen utbedringen koster, desto vanskeligere er det å nå frem med prisavslag basert på vesentlighetsvurderingen i § 3-9.

For det andre understreket Høyesterett at forventningene til en bolig må tilpasses boligens alder og standard. Retten pekte på at forventningene til feilfrihet er større ved kjøp av en ny bolig av høy standard enn ved kjøp av et eldre hus. Med en bolig som nærmet seg 30 år, kunne ikke kjøperen forvente at alle byggetekniske detaljer var i tråd med dagens krav. Dette er et prinsipp som går igjen i svært mange senere avhendingssaker: en gammel bolig skal bedømmes ut fra hva som var vanlig og forsvarlig da den ble bygget, ikke ut fra dagens byggeforskrifter.

For det tredje spilte tidsbruken inn. Kjøperen hadde bodd i boligen i 2,5 år uten å reagere på forhold som isolasjon og vindtetting, og reklamerte så ytterligere over tre måneder etter at problemet ble oppdaget. Denne kombinasjonen av sen oppdagelse og sen reklamasjon svekket kjøperens sak, selv om det ikke var det avgjørende punktet alene.

Praktisk betydning i dag

Kistebakkane-dommen brukes fortsatt aktivt av advokater og domstoler når de skal vurdere om en bolig solgt «som den er» har en mangel. Dommen viser at «som den er»-klausulen ikke er en fribillett for selgeren, men at kjøperen må dokumentere et relativt betydelig avvik – både i kroner og i alvorlighetsgrad – før prisavslag blir aktuelt.

For deg som kjøper betyr dette at du bør sette utbedringskostnadene opp mot kjøpesummen tidlig i prosessen. Ligger kostnaden et sted i området 5–6 prosent eller mer av kjøpesummen, står du atskillig sterkere enn om den ligger under det Kistebakkane-dommen aksepterte som utilstrekkelig. Du bør også være bevisst på at eldre boliger bedømmes mildere enn nye – forvent ikke at en bolig fra 1970- eller 1980-tallet skal tilfredsstille dagens tekniske krav.

Dommen er også et godt eksempel på hvorfor det lønner seg å reklamere raskt. Avhendingslova stiller krav om at kjøper reklamerer «innen rimelig tid» etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget, og jo lengre du venter, desto mer taler mot deg dersom saken havner i retten. For selgere er dommen en påminnelse om at «som den er»-klausulen fortsatt gir en reell beskyttelse mot krav knyttet til mindre, typiske slitasje- og aldersrelaterte forhold ved en brukt bolig – men den fritar ikke for ansvar ved reelle, vesentlige mangler.

Kort oppsummert

  • Kistebakkane-dommen (Rt. 2010 s. 103) gjaldt en bolig i Bergen solgt «som den er» for 2 230 000 kroner.
  • Kjøperen fikk ikke medhold i krav om prisavslag for manglende vindtetting/isolasjon.
  • Utbedringskostnaden på 3,36 prosent av kjøpesummen ble ansett for lav til å utgjøre en «vesentlig» mangel.
  • Forventningene til en bolig må vurderes opp mot alder og standard – eldre boliger tåler flere avvik.
  • Rask reklamasjon etter at en mangel oppdages styrker kjøperens sak betraktelig.