Kontrakten sier noe annet enn det dere avtalte i budrunden

Hva som gjelder: budet eller kontrakten?

Aksepterer selgeren budet ditt innen fristen, er avtalen inngått (avtaleloven § 2). Avtalen om salg av fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig, og kontrakten skal deretter settes opp skriftlig når en av partene krever det (avhendingslova § 1-3). Kontrakten er normalt en nedskrivning av det som allerede er avtalt.

Sier kontrakten noe annet enn budet, er det to muligheter. Enten er det en feil ved utformingen, eller selgeren prøver å endre vilkårene. Et svar som ikke stemmer med tilbudet, regnes som avslag kombinert med et nytt tilbud (avtaleloven § 6). Signerer du en kontrakt med andre vilkår, kan du derfor ende med å binde deg til det nye tilbudet.

Slik sammenligner du kontrakten med budet

Sammenlign kontrakten linje for linje med budet, aksepten og budjournalen. Sjekk pris, overtakelsesdato, hva som følger med, forbehold, rydding og hvem som betaler hva. Megleren skal opprette skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår (eiendomsmeglingsloven § 6-9), og skal opptre i samsvar med god meglerskikk (eiendomsmeglingsloven § 6-3).

Budjournalen viser beløp, forbehold og akseptfrist (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5), og du har rett til kopi (eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4). Skriv ned avvikene i en liste og be megleren rette dem. Be om rettet kontrakt skriftlig, og ikke signer den første versjonen.

Slik gikk det for Brit

Brit vant budrunden på en leilighet med et bud på 3 750 000 kroner. I aksepten stod det at overtakelse skulle skje 1. juni og at selgeren skulle rydde kjellerboden. Utkastet til kjøpekontrakt sa overtakelse 1. august og nevnte ingenting om boden.

Brit sendte en e-post til megleren med utdrag fra budet og aksepten, og ba om rettet kontrakt før signering. Megleren svarte at selgeren hadde ønsket senere overtakelse. Brit svarte at det var ikke det som var avtalt, og at hun ikke ville signere endringen uten en ny avtale. Selgeren godtok overtakelse 1. juni, og kontrakten ble rettet.

Hvis du allerede har signert

Har du signert en kontrakt som avviker, er ikke saken nødvendigvis tapt. En erklæring binder ikke hvis det vil være i strid med redelighet og god tro å gjøre den gjeldende ut fra forhold mottakeren kjente til (avtaleloven § 33). Har det vært feilskrift som mottakeren forsto eller burde forstått, binder den ikke (avtaleloven § 32). En avtale kan også helt eller delvis settes til side eller endres hvis det virker urimelig å holde deg til den (avtaleloven § 36).

Dette er snevre unntak. En signert kontrakt får normalt stor vekt, og du må selv sannsynliggjøre at partene faktisk var enige om noe annet. Jo raskere du sier fra, jo bedre står saken din. Skriv til selgeren og megleren så snart du oppdager avviket.

Vanlige avvik er overtakelsesdato, hva som er tilbehør, om selgeren skal rydde, forbehold som er falt ut og prisen. Er noe endret bare fordi megleren har brukt en standardmal, er det ikke nødvendigvis en fullmakt fra selgeren til å endre vilkårene. Megleren kan ikke binde oppdragsgiveren uten fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6).

Prøver selgeren å endre vilkårene etter aksept, har du normalt ikke plikt til å godta det. Se Kan selger endre vilkårene etter at budet er akseptert?. Har kontrakten en formulering som «som besiktiget», se Avtalen sier «som besiktiget» – hva betyr det for deg?. Hva du kan gjøre hvis salget ryker, finner du i pilaren om at boligsalget ryker.

Slik kan avviket oppstå

Feil i kontrakten skyldes ofte mer enn slurv. Megleren kan ha brukt en mal fra en tidligere handel. Selgeren kan ha ønsket å få inn vilkår han ikke fikk gjennom i budrunden. Eller partene kan ha snakket forbi hverandre om et forbehold som falt ut da budet ble akseptert. Uansett årsak er det viktigste at du ikke godtar noe stilltiende. Hvis du bare svarer «ok» på en e-post med utkast, kan det brukes som samtykke.

Gå gjennom også vedleggene: salgsoppgaven, tilstandsrapporten og eventuelle egenerklæringer. Står det noe der som ikke passer med hva dere avtalte, skal det rettes. Spør megleren hvem som har bedt om endringene, og be om at svaret kommer skriftlig. Selgeren har ikke rett til å ombestemme seg om vilkår fordi han har fått et tilbud fra noen andre, og dette gjelder både pris og overtakelse. Kommer selgeren med krav om en høyere pris etter aksept, er det et nytt tilbud du kan avslå. Kommer det først når du skal signere, er det fortsatt det opprinnelige budet som gjelder.

Slik retter du opp

1. Be skriftlig om rettet kontrakt og oppgi hvilke linjer som avviker fra budet.
2. Legg ved budet, aksepten og budjournalen som dokumentasjon.
3. Sett en frist for svar som er kort, men rimelig.
4. Signer først når kontrakten er i samsvar med avtalen.
5. Har selgeren allerede endret vilkårene, gi et skriftlig avslag som viser til aksepten.

Kort oppsummert

• Avviker kontrakten fra budrunden, bør du ikke signere før den er rettet.
• Signerer du en kontrakt med andre vilkår, kan det regnes som at du godtok et nytt tilbud.
• Budjournalen, budet og aksepten viser hva dere avtalte, og du har rett til kopi av journalen.
• Har du signert, kan urimelighet, feilskrift eller brudd på god tro gi en vei ut, men det er snevre unntak.