Forventninger tilpasses boligens alder og pris
Ett av de sentrale momentene i vesentlighetsvurderingen er kjøpers formål og forventninger, og disse forventningene skal alltid ses i sammenheng med boligens alder, prisnivå og hvordan den var markedsført. En kjøper av en bolig fra 1960-tallet solgt til en pris som reflekterer alderen, må normalt regne med at enkelte tekniske installasjoner, overflater og konstruksjonsdeler er nær slutten av sin forventede levetid, og en slik naturlig slitasje anses som hovedregel ikke som en mangel i det hele tatt — langt mindre en vesentlig mangel som kan gi heving. Motsatt vil en tilsvarende feil i en bolig som er markedsført som nylig totalrenovert, eller solgt til en pris som forutsetter høy standard, langt lettere kunne utgjøre et avvik fra det kjøper hadde grunn til å forvente. Fridtjof kjøpte en bolig fra 1970-tallet til en pris som tydelig reflekterte at det opprinnelige kjøkkenet og badet ikke var oppgradert, og da det viste seg at rørene var av opprinnelig standard og nærmet seg slutten av sin levetid, var dette i utgangspunktet noe han måtte forvente ut fra boligens alder og prisnivå — ikke en mangel i lovens forstand.
Alder fritar ikke for opplysningsplikten
Selv om en gammel bolig gir lavere forventninger til teknisk stand, gjelder selgers opplysningsplikt fullt ut uavhengig av alder. Dersom selger kjenner til konkrete feil eller skader — for eksempel en tidligere vannlekkasje, en kjent svikt i bæreevnen, eller pålegg fra kommunen om utbedring — og unnlater å opplyse om dette, kan det fortsatt utgjøre et vesentlig avtalebrudd, uavhengig av at boligen for øvrig er gammel. Det avgjørende blir da ikke alderen i seg selv, men om avviket går utover det en kjøper med rimelighet kunne forvente selv med tanke på boligens alder, og om selger har brutt opplysningsplikten. En gammel bolig med skjulte, alvorlige feil selger visste om, kan derfor gi like sterk hevingsrett som en tilsvarende sak i en ny bolig.
«Som den er»-forbehold forsterker effekten av alder
Ved eldre boliger er det svært vanlig med et generelt forbehold om at boligen selges «som den er», jf. avhendingslova § 3-9. Dette forbeholdet hever ikke i seg selv terskelen for heving direkte, men det reduserer hvilke avvik som i utgangspunktet regnes som mangler: normalt kreves da at boligens stand er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å forvente, eller at selger har brutt opplysningsplikten. Kombinert med at en eldre bolig i utgangspunktet gir lavere forventninger, blir summen at kjøpere av eldre boliger med «som den er»-forbehold må dokumentere et enda tydeligere avvik fra det som med rimelighet kunne forventes, for at forholdet skal kunne kvalifisere som en mangel overhodet — og videre som en vesentlig mangel som kan gi heving.
Slik vurderer du en sak i en gammel bolig
Når du mistenker en alvorlig feil i en eldre bolig, er det første steget å avklare hva som faktisk er normalt forventet for en bolig av denne alderen, standarden og prisklassen — gjerne ved å be en takstmann sammenligne den konkrete feilen med hva som er vanlig for tilsvarende boliger fra samme byggeår. Deretter bør du undersøke om selger hadde eller burde hatt kunnskap om forholdet, for eksempel gjennom tidligere tilstandsrapporter, kjente skader eller synlige tegn som burde vært opplyst om. Fridtjof valgte etter at rørproblemene ble oppdaget å innhente en uavhengig vurdering av om standarden var innenfor det som var normalt for boligens alder, fremfor å anta at «gammelt hus, gammel feil» automatisk betydde at han ikke hadde noe krav — en fornuftig tilnærming, siden alder senker forventningene, men aldri fullstendig fjerner selgers ansvar for det vedkommende faktisk visste eller burde ha undersøkt. Vurderingen konkluderte med at rørene riktignok var slitt, men innenfor det som var forventet ut fra byggeår og prisnivå, og at det derfor ikke forelå en mangel i lovens forstand — en avklaring som sparte Fridtjof for å bruke tid og ressurser på et krav som uansett ikke ville ført frem.
Kort oppsummert: - Alder er ikke en egen hevingsterskel, men et moment som påvirker hva kjøper med rimelighet kunne forvente etter § 4-13. - Naturlig slitasje og elde i tekniske installasjoner regnes normalt ikke som mangel i en eldre bolig solgt til tilsvarende pris. - Selgers opplysningsplikt gjelder uavhengig av boligens alder — skjulte, kjente feil kan fortsatt gi heving. - «Som den er»-forbehold, vanlig ved eldre boliger, skjerper kravet til at avviket må være vesentlig for å regnes som mangel. - Be en takstmann vurdere hva som er normal forventet stand for boligens alder, fremfor å anta at «gammelt» forklarer alt.