Energiattest ved boligsalg: må du ha den?

Energiattest ved salg: plikten står i energimerkeforskriften

Regelen om energiattest står i forskrift om energimerking av bygninger (energimerkeforskriften). Eieren skal sørge for at boligen har energiattest når den selges eller leies ut (energimerkeforskriften § 4). Ved salg skal eieren legge fram energiattesten for kjøperen før avtale om salg inngås (energimerkeforskriften § 5).

Plikten gjelder eieren, altså deg som selger, ikke megleren. Megleren vil likevel be om den, fordi den skal brukes i markedsføringen. Plikten er vedvarende og gjelder selv om forrige eier aldri hadde energiattest.

Forskriften kan ikke fravikes ved avtale (energimerkeforskriften § 2). Du kan altså ikke avtale med kjøperen at du slipper.

Energimerket skal stå i annonsen

Hvis boligen markedsføres for salg, skal energiattesten være en del av markedsføringen. Energimerket, eller en forenklet gjengivelse av det, skal vises i annonser og lignende (energimerkeforskriften § 5).

Energimerket viser en energikarakter fra A til G. Karakteren sier noe om hvor energieffektiv boligen er sammenlignet med andre boliger i samme kategori. Fra 1. januar 2026 beregnes karakteren etter nye regler. Et bygg som oppfyller energikravene i byggteknisk forskrift (TEK17), får B, og for å få A må energibruken være 15 prosent lavere enn kravene (energimerkeforskriften § 10b).

Megleren kan ikke markedsføre boligen før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig (eiendomsmeglingsloven § 6-7). I praksis må energiattesten derfor være på plass før annonsen går ut. Mer om dette står i annonsere før salgsoppgaven er klar. Hvor energiattesten kommer inn i det samlede løpet, står i selge bolig steg for steg.

Hva skjer hvis du ikke har energiattest

Har du ikke lagt fram energiattest før salget avtales, kan kjøperen få laget en for din regning innen ett år etter at avtalen ble inngått (energimerkeforskriften § 5). Du risikerer altså å måtte betale for en attest bestilt av en annen.

NVE fører tilsyn med ordningen og kan gi pålegg (energimerkeforskriften § 21). Ved brudd på plikten kan NVE ilegge overtredelsesgebyr (energimerkeforskriften § 22).

Manglende energiattest gjør ikke salget ugyldig. Men det er enkelt å skaffe, og det er lite å vinne på å la være.

Slik får du energiattest

For en vanlig brukt bolig kan du registrere opplysningene selv i energimerkesystemet, som Enova forvalter. Eieren plikter å sørge for at nødvendig og korrekt informasjon blir registrert, og registreringen kan gjøres av eieren selv eller noen eieren gir fullmakt (energimerkeforskriften § 12).

Du trenger opplysninger om byggeår, areal, oppvarming, vinduer, isolasjon og eventuelle oppgraderinger. Har du gjort energitiltak, som nye vinduer eller varmepumpe, bør du ha dokumentasjon for det. Attesten utstedes gjennom systemet.

Gjelder det bygg med flere boenheter, nye bygninger eller yrkesbygg, stilles det krav om kompetanse hos den som utfører energimerkingen (energimerkeforskriften § 17). I en leilighet i blokk kan eieren oppfylle plikten med en energiattest for hele bygningen, hvis den er laget av noen som oppfyller kompetansekravene (energimerkeforskriften § 4). Spør styret om sameiet eller borettslaget har en slik attest.

Energiattesten gjelder i inntil ti år fra den ble utstedt, eller til det er gjort vesentlige endringer som påvirker energimerket (energimerkeforskriften § 4). Har du en gyldig attest fra før, kan du bruke den.

Hva attesten inneholder, og hvorfor opplysningene må stemme

Energiattesten består av mer enn karakteren. Den har en tiltaksliste med forslag til energitiltak, og dokumentasjon av de opplysningene beregningen bygger på (energimerkeforskriften § 11). Kjøperne bruker tiltakslisten til å vurdere hva det kan koste å gjøre boligen mer energieffektiv.

Fordi du registrerer opplysningene selv, må du være nøyaktig. Energiattesten er en opplysning du gir kjøperen. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt (avhendingslova § 3-8). Har du oppgitt etterisolering som aldri er gjort, eller en varmepumpe som er fjernet, kan det gi kjøperen et krav. Registrer det du kan dokumentere, og la feltene stå åpne der du ikke vet.

En dårlig energikarakter er i seg selv ikke noe problem for salget. Den forteller kjøperen hva hun kan forvente, akkurat som tilstandsrapporten. Mange eldre boliger får lav karakter.

Når du ikke trenger energiattest

Noen bygg er unntatt. Det gjelder blant annet frittstående bygninger med mindre enn 50 kvadratmeter bruksareal, bygninger som er vernet der energitiltak ikke kan gjennomføres på grunn av vernekravene, og boliger som etter avtale selges for å rives (energimerkeforskriften § 9).

En liten hytte under 50 kvadratmeter kan altså være unntatt. Er du usikker på om boligen din er unntatt, må du sjekke arealet og formålet før du lar være å skaffe attest.

Lene registrerte boligen selv en kveld, med opplysninger om de nye vinduene hun satte inn for fem år siden. Attesten var klar samme dag, og megleren la energimerket inn i annonsen.

Kort oppsummert

• Du må ha energiattest ved salg, og den skal legges fram for kjøperen før avtalen inngås.
• Energimerket skal vises i annonsen når boligen markedsføres.
• Uten energiattest kan kjøperen få laget en for din regning innen ett år etter salget.
• For en vanlig brukt bolig kan du registrere opplysningene selv, og attesten gjelder i inntil ti år.
• Små frittstående bygninger under 50 kvadratmeter og boliger som selges for riving, er blant unntakene.