Nye regler for eiendomsmegling fra 2025: dette endret seg

Nye meglerregler for budrunden

Endringene kom med lov 10. april 2025 nr. 10 og trådte i kraft 1. juli 2025. Samtidig ble forskrift om eiendomsmegling endret 10. juni 2025, også med virkning fra 1. juli 2025. Eldre artikler og meglerdokumenter kan bruke gamle paragrafnumre. Den tidligere § 6-8 om kontraktsslutningen er nå § 6-9, og den tidligere § 6-9 om gjennomføringen av handelen er nå § 6-10.

Den største endringen er en ny § 6-8 om meglerens plikter ved budgivningen. Mye av innholdet sto fra før i forskriften, men er nå løftet opp i loven. Det gir reglene større tyngde, og brudd kan sanksjoneres direkte.

Etter § 6-8 skal megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-8):

• legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden,
• bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles,
• ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn forskriften tillater,
• ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdene skal holdes skjult for andre,
• orientere deg og budgiverne skriftlig om bud, forbehold og frister, og bekrefte skriftlig til budgiverne at budene er mottatt,
• kontrollere kjøperens finansiering før handel sluttes,
• gi partene og budgiverne innsyn i budjournalen.

Kravet om skriftlige bud og legitimasjon sto i forskriften også før 2025 (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, fjerde ledd). Det samme gjelder fristen. Megleren kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag regnes ikke som virkedag (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, tredje ledd).

Skjulte bud er forbudt

Det nye er forbudet mot skjulte bud. En budgiver kan ikke lenger kreve at budet eller forbeholdene skal holdes hemmelig for andre budgivere og interessenter (eiendomsmeglingsloven § 6-8, tredje ledd). Kommer et slikt bud, skal megleren ikke formidle det.

For deg som selger betyr det at alle bud i budrunden kan legges åpent fram. Du får ikke et bud som ingen andre får vite om, og du risikerer ikke at en budgiver vinner på et vilkår de andre ikke kjente til. Hva det ellers betyr i praksis, står i hemmelige bud er forbudt.

Megleren skal kontrollere finansieringen

Den andre nyheten er at megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjette ledd). Har megleren ikke gjort det, skal du som selger få skriftlig beskjed om hvorfor, og om hva det kan bety for deg at kontrollen ikke er gjort.

Regelen beskytter deg mot den verste situasjonen i et boligsalg: at kjøperen ikke klarer å betale. Den betyr ikke at megleren garanterer at kjøperen betaler. Den betyr at du skal vite hvilken sikkerhet som ligger bak budet før du aksepterer. Er det tatt forbehold om finansiering i budet, bør du lese bud med forbehold om finansiering.

Regning og timepris fase for fase

Paragrafen om vederlaget ble også endret. Slik den lyder nå, skal megleren alltid skrive regning, uansett om dere har avtalt provisjon, fastpris eller timepris. Regningen skal gjøre det mulig for deg å bedømme hva slags arbeid som er gjort, og hvor mye (eiendomsmeglingsloven § 7-2, tredje ledd).

Etter forskriftsendringen skal regningen vise hvor mye tid megleren har brukt på hver fase: befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, salgsoppgave og annonser, visninger, kontakt med interessenter og budrunde, kontrakt og kontraktsmøte, og gjennomføringen av handelen (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2). Regningen skal også ha en spesifisert oversikt over utleggene. Timepristilbudet du får før du signerer, skal på samme måte ha et anslag over timer for hver fase (eiendomsmeglingsforskriften § 7-1).

Dette gir deg et bedre grunnlag for å vurdere om prisen sto i forhold til arbeidet. Hvis megleren har gjort en feil, kan regningen også vise hvilke deler av jobben som ikke ble gjort ordentlig.

Overtredelsesgebyr fra Finanstilsynet

Finanstilsynet kan nå ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på blant annet reglene om god meglerskikk, opplysningsplikten, budgivningen og vederlaget (eiendomsmeglingsloven § 8-9). Gebyret kan være inntil 2 millioner kroner for personer og inntil 5 millioner kroner eller 5 prosent av årsomsetningen for foretak.

Gebyret går til staten, ikke til deg. Har du et krav mot megleren, må du fortsatt bruke reglene om nedsettelse av vederlag og erstatning, eller klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Men risikoen for gebyr gir foretakene et sterkere motiv for å følge reglene.

Endringer som er foreslått, men ikke vedtatt

Høsten 2026 er det sendt på høring et forslag om å forenkle regelverket, blant annet ved å fjerne plikten til å gi timepristilbud. Det er bare et forslag, og reglene over gjelder fullt ut til noe annet er vedtatt. Hva som er foreslått, står i forslag til nye meglerregler i 2026.

Lukas merket forskjellen først på befaringen. Megleren gikk gjennom timepristilbudet fase for fase, og forklarte at hun ville sjekke finansieringen til den som fikk tilslaget.

Kort oppsummert

• Reglene om budrunden står nå i eiendomsmeglingsloven § 6-8, med virkning fra 1. juli 2025.
• Bud med krav om at budet skal holdes skjult for andre, kan ikke formidles.
• Megleren skal kontrollere kjøperens finansiering, eller gi deg skriftlig beskjed om hvorfor det ikke er gjort.
• Regning og timepristilbud skal vise tidsbruken fase for fase.
• Finanstilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr ved brudd.