Gjelder 30-dagersregelen hvis jeg låser ett soverom under utleien?

To ulike regler i samme paragraf

Borettslagsloven § 5-4 har to setninger som regulerer to forskjellige situasjoner. Den første sier at en andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av den til andre. Den andre sier at andelseieren også kan overlate hele boligen i opptil 30 døgn i året.

Spørsmålet om et låst soverom handler om hvilken av disse to du er i. Det er ikke rommene som avgjør, men om du bor der mens gjestene er der.

Når du er borte, er det hele boligen

Reiser du bort og lar gjester bo i leiligheten, har de tilgang til boligen din og bruker den i fullt monn, med kjøkken, bad og stue. At du har lagt private ting i et soverom og låst døra, endrer ikke at du ikke bor der i perioden. Utgangspunktet er at dette regnes som overlating av hele boligen, og døgnene telles mot de 30.

Grunnen er at «deler av boligen» etter § 5-4 forutsetter at du fortsatt bor i resten. Tanken er at flere kan bruke boligen samtidig, ikke at du kan kvitte deg med nesten hele leiligheten og kalle det delvis utleie.

Når du bor der selv, er det bare en del

Bor du i leiligheten og leier ut ett av flere rom, er situasjonen en helt annen. Du kan leie ut gjesterommet, barnerommet eller en hybel i kjelleren uten at det telles. Loven setter ingen grense på hvor lenge slik utleie kan vare, og du trenger ikke godkjenning fra styret.

Der er det altså ikke et spørsmål om å låse. Det som tillater utleien, er at du er hjemme. Du kan sove i leiligheten, ha post og rutiner der og være tilgjengelig for gjesten og naboene.

Gråsonen: du er der noen dager og borte andre

Mange har en mellomting: du bor i leiligheten, men reiser bort noen helger og lar gjestene bo der. I helgene du er borte, er det utleie av hele boligen. De dagene du er hjemme, er det utleie av deler. Du må ha oversikt over de døgnene du er borte, og de er det som telles.

Den som er borte lange perioder og hevder at han bor i leiligheten, men leier ut «alt unntatt ett rom», bør være forsiktig. Styret kan se på hvor du faktisk bor, og hvis døgnene du er borte er mange, kan det regne dem som utleie av hele boligen.

Hva skjer hvis du går over 30 døgn?

Har du brukt opp de 30 døgnene, kan du ikke fortsette uten å søke. Du trenger da godkjenning fra styret og et grunnlag etter § 5-5 eller § 5-6, for eksempel at du har bodd i boligen minst ett av de to siste årene, eller at du er midlertidig borte på grunn av arbeid eller utdanning.

Fortsetter du uten godkjenning, kan laget pålegge leieren å flytte, jf. § 5-9. Under hele perioden skal du også holde styret orientert om hvor det kan få tak i deg, jf. § 5-8.

Praktiske råd for deg som leier ut hele boligen

Selv om et låst rom ikke endrer regelen, kan det være fornuftig å ta vare på verdisaker. Lås inn eller ta med deg ting du ikke vil at gjestene skal bruke, og fortell gjestene hva som er utenfor rekkevidde. Låsen er ikke noe rettslig grep mot laget, bare en praktisk avgjørelse mellom deg og gjestene.

Husk at du fortsatt svarer for alt som skjer i leiligheten overfor laget, jf. borettslagsloven § 5-8. Det gjelder også skader gjestene gjør i fellesarealene.

Er du usikker på om utleien går utover det loven tillater, kan du lese om Airbnb i borettslag og om hva et borettslag er. Reglene om utleie av hele boligen finner du i borettslagsloven § 5-4.

Kort oppsummert

• Er du borte, regnes utleie av leiligheten som utleie av hele boligen, også med ett rom låst.
• Døgnene teller da mot grensen på 30 døgn i året i § 5-4.
• Bor du selv i boligen, kan du leie ut rom uten døgngrense og uten godkjenning.
• Det er om du bor i boligen under utleien som avgjør, ikke om en dør er låst.
• Over 30 døgn trenger du styrets godkjenning og et grunnlag i § 5-5 eller § 5-6.