Eldre leietaker sagt opp etter mange år: dette bør du vite
Utleier kan bare si opp en bolig med saklig grunn, og en eldre leietaker som er oppsagt har én måned på seg til å protestere skriftlig. Protesterer du i tide, faller oppsigelsen bort hvis utleier ikke går til sak innen tre måneder. Retten skal sette oppsigelsen til side hvis den etter en vurdering av begge parters forhold virker urimelig. Loven har ingen egen aldersregel, men lang botid, alder og helse hører naturlig med i vurderingen. Det gjelder ikke når oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leieren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva utleier må ha på plass for å si opp en eldre leietaker
En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleier hvis det finnes en av fire grunner i husleieloven § 9-5: at utleier selv eller noen i husstanden skal bo der, at riving eller ombygging gjør at boligen må fraflyttes, at leieren har misligholdt avtalen, eller at det finnes en annen saklig grunn. Alder alene er ingen slik grunn.
Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Den må også opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned, og om hva som skjer hvis du ikke gjør det. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Har du likevel flyttet etter den, regnes den som godtatt. Les mer om kravene i husleieloven § 9-7.
Oppsigelsesfristen er tre måneder, regnet til utgangen av en kalendermåned, hvis ikke annet er avtalt.
Fristen for å protestere
Fristen er én måned fra du mottok oppsigelsen. Protesten skal være skriftlig og sendes til utleier. Den trenger ikke være lang. Det holder å skrive at du protesterer mot oppsigelsen og ønsker å bli boende. Ta vare på dokumentasjon på at utleier har fått brevet.
Går fristen ut uten protest, kan du ikke senere hevde at oppsigelsen er i strid med loven. Da kan utleier be om tvangsfravikelse (at namsmannen setter deg ut) hvis du ikke flytter frivillig. Dette er grunnen til at en eldre leietaker som er oppsagt bør vurdere protest raskt, også når han eller hun tror at utleier har en god grunn.
Hva skjer etter at du har protestert
Protesterer du innen fristen, faller oppsigelsen bort med mindre utleier reiser søksmål mot deg innen tre måneder etter at din protestfrist løp ut. Det er altså utleier som må ta saken til retten, og du kan bli boende mens du venter på at utleier handler.
Reiser utleier søksmål, prøver retten to ting. Den ser først på om oppsigelsen er lovlig, altså om grunnen er saklig og kravene til form er oppfylt. Deretter vurderer den om oppsigelsen skal settes til side. Se også hvordan det går når du protesterer på oppsigelsen.
Når retten kan sette oppsigelsen til side for en eldre leietaker
Etter husleieloven § 9-8 skal oppsigelsen settes til side hvis retten, ut fra begge parters forhold, finner at den vil virke urimelig. Loven nevner ikke alder, helse eller botid. Vurderingen er likevel bred, og for en eldre leietaker vil slike forhold ofte være relevante:
- hvor lenge du har bodd der
- om du er syk, har nedsatt funksjonsevne eller trenger nærhet til hjelp
- hvor vanskelig det er å finne en annen bolig du kan betale
- hvor sterkt behov utleier har for boligen, for eksempel om et barn trenger et sted å bo
- om utleier har andre muligheter
Retten veier dette mot hverandre. En utleier som skal selge for å få mer penger, står svakere enn en utleier som selv mangler bolig. Det finnes ingen fast regel om at en bestemt alder gir vern.
Det er et viktig unntak. Hvis retten kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side, kan den ikke sette oppsigelsen til side. Vesentlig mislighold kan for eksempel være langvarig manglende husleiebetaling.
Leif på 79 år
Leif Nordvik er 79 og har bodd i en toroms leilighet i Drammen i 26 år. Utleier Nora sier ham opp skriftlig med tre måneders frist, og begrunner det med at hennes sønn skal flytte inn. Brevet opplyser om protestretten og fristen på én måned.
Leif sender en kort skriftlig protest etter tre uker. Utleier bekrefter mottak på e-post. Utleier har dermed tre måneder fra Leifs protestfrist løp ut på å reise søksmål. Det gjør hun, og saken kommer opp for retten.
Leif forklarer at han har hjertesvikt, at fastlegen og apoteket ligger i gangavstand, og at husleien hans på 9 800 kroner er langt under det han ville betalt i dag. Utleier dokumenterer at sønnen mangler bolig og har fast jobb i byen. Retten må veie dette. Sønnens behov er et reelt og saklig behov, men det er ikke alene nok til at oppsigelsen er rimelig. Utfallet avhenger av hvordan retten vurderer begge parters situasjon samlet, og det kan gå begge veier.
Hva loven ikke gir deg
Loven gir ikke eldre leietakere noen automatisk rett til å bli boende, og den setter ingen bestemt alder eller botid som stopper en oppsigelse. Protestretten gjelder alle leietakere. Det som gir deg en bedre stilling, er at utleier må ha en saklig grunn, at formkravene må følges, og at retten skal prøve om oppsigelsen er urimelig for deg.
Er du i tvil om oppsigelsen er gyldig, kan du lese mer om hva en oppsigelse fra utleier må inneholde.
Kort oppsummert
- En eldre leietaker oppsagt av utleier må ha fått en skriftlig, begrunnet oppsigelse med opplysning om protestretten.
- Protest skal sendes skriftlig innen én måned, ellers mister du retten til å si at oppsigelsen er i strid med loven.
- Etter protest faller oppsigelsen bort hvis utleier ikke reiser søksmål innen tre måneder.
- Retten skal sette oppsigelsen til side hvis den virker urimelig ut fra begge parters forhold, og alder, helse og botid kan telle med.
- Retten kan ikke sette oppsigelsen til side når den skyldes vesentlig mislighold fra leieren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.