Garasje, ferieleie, hotell og lånt bolig: når gjelder ikke boligvernet?

Grensen går ved bruksrett til husrom mot vederlag

Den som leier bolig, har sterke rettigheter. Utleier trenger saklig grunn for å si opp en tidsubestemt avtale, kan ikke kreve mer enn seks måneders leie i depositum, og leieren kan protestere mot oppsigelse. Disse reglene følger av husleieloven, og den gjelder bare der avtalen faller inn under lovens virkeområde.

Utgangspunktet står i § 1-1 første ledd: loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. To vilkår må altså være oppfylt, bruksrett til husrom og vederlag. Mangler det ene, er det ikke en leieavtale etter loven.

Vederlaget trenger ikke være penger. Tredje ledd sier at loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Den som bor billig mot å passe huset eller hjelpe til på gården, kan derfor likevel være leieboer. Det samme gjelder om bruksrett til bolig følger av en arbeidsavtale (andre ledd første punktum).

Loven gjelder heller ikke der annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet (andre ledd andre punktum). Det er hovedinnholdet i avtalen som avgjør.

Hotell, pensjonat og andre overnattingssteder

Fjerde ledd første punktum sier at loven ikke gjelder avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Den som bor på hotell i tre uker, er gjest og ikke leieboer. Regler om oppsigelse og husleietvist får hun ikke ved å bli lenge.

Loven definerer ikke «liknende overnattingssteder». Det naturlige er å se på driften og tjenestene: er det en virksomhet som tilbyr overnatting med resepsjon, rengjøring og korte opphold, ligger det nær hotell. En vanlig leilighet som leies ut med bolig som formål, er noe annet.

Ferie- og fritidsleie

Fjerde ledd andre punktum sier at loven heller ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Hytte, ferieleilighet og feriehus leid for en uke i fjellet er typiske eksempler. Der gjelder ikke depositumsreglene i loven, og utleier kan fastsette vilkårene i avtalen.

Det er formålet med leien som teller. Leier du en hytte for å bo i den hele året fordi det er hjemmet ditt, er ikke formålet ferie. Bolig er etter § 1-1 femte ledd husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Hvor grensen går i et konkret tilfelle, avhenger av hva som er avtalt og hvordan boligen faktisk brukes, og loven gir ingen fast regel. Mer om grensetilfellene står i ferieleiens grenseland, og om hytter i hytteutleie utenfor husleieloven.

Lånt bolig uten vederlag

Bor du i en bolig uten å betale noe, er det ikke leie etter husleieloven, fordi vederlag mangler. En onkel som lar nevøen bo i en leilighet i et par år uten leie, har lånt den ut. Vernet i husleieloven følger da ikke med. Hvor lenge den som låner kan bli boende, avhenger av hva som er avtalt og av vanlige regler om bruksrett, ikke av oppsigelsesreglene i husleieloven.

Det er vanskelig å trekke grensen når den som bor der, gir noe tilbake. Betaler hun strøm, felleskostnader eller vedlikeholder boligen, kan det komme inn under vederlag. Loven sier ikke hvor lite som skal til. Det avgjøres ut fra helheten i avtalen, og hvis det er nok til å være et vederlag for å bruke boligen, er det en leieavtale.

Garasje og bod er omfattet, men med svakere vern

Garasje og bod faller ikke utenfor loven. Husleieloven nevner dem uttrykkelig i flere paragrafer. Etter § 9-6 annet ledd er oppsigelsesfristen én måned for selvstendig leie av garasje eller bod, mot tre måneder for bolig. Etter § 9-7 fjerde ledd gjelder ikke kravene om begrunnelse og om opplysning om protestrett for oppsigelse av selvstendig leie av garasje eller bod, men oppsigelsen skal være skriftlig. Etter § 9-8 tredje ledd gjelder heller ikke protest- og domstolsreglene.

Garasje er ikke bolig, men «lokale», altså husrom som ikke er bolig (§ 1-1 femte ledd). Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av de paragrafene som er listet opp i § 1-2 annet ledd. Det betyr at flere av boligleiens beskyttelser, som depositumstaket, ikke automatisk gjelder for garasje og bod.

Tre forhold kan gi garasjen sterkere vern enn det selvstendig leie har. Er garasjen en del av samme avtale som leiligheten, er det ikke selvstendig leie. Brukes rommet til beboelse, kan det bli bolig. Og avtalen kan gi bedre vern enn loven.

Om en utendørs parkeringsplass er «husrom» etter loven, er mer usikkert. Loven definerer ikke begrepet, og en åpen plass uten tak og vegger faller trolig lenger fra ordlyden enn en lukket garasje.

Når en avtale har flere formål

Mange avtaler passer ikke rent i én kategori. Loven løser det ved å se på hva rommet skal brukes til. Bolig er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse, og lokale er alt annet husrom (§ 1-1 femte ledd). En leilighet med et lite kontorhjørne er fortsatt bolig. En garasje der leieren skal bo, er ikke lenger bare garasje. En hytte som er avtalt som helårsbolig, er ikke ferieleie bare fordi den ligger i et fritidsområde.

Det samme gjelder avtaler som blander flere ytelser. Får du bolig som del av jobben, for eksempel som vaktmester, gjelder loven selv om bruksretten har grunnlag i arbeidsavtalen (§ 1-1 andre ledd). Er det derimot arbeidet eller en tjeneste som er hovedsaken, og boligen bare et tillegg, kan avtalen falle utenfor fordi annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige.

Navnet på avtalen avgjør ikke. En avtale kalt «låneavtale» som i realiteten gir deg bruksrett mot betaling, er en leieavtale. En avtale kalt «leieavtale» uten noe vederlag, er det ikke. Det er innholdet som teller.

Hva gjelder når loven ikke gjelder?

Utenfor husleieloven styrer avtalen. Partene kan avtale frister, depositum, oppsigelse og ansvar for skader slik de vil, innenfor alminnelig avtalerett, blant annet avtalelovens regler om urimelige vilkår. Mangler avtalen et punkt, må du se til alminnelige regler om kontrakt og erstatning. Derfor er en skriftlig kontrakt viktig for ferieleie og lån. Den bør si hvor lenge avtalen varer, hva som betales og hvordan den kan avsluttes, og hvem som svarer for skader. Det som ikke er skrevet ned, er vanskelig å bevise senere.

Kort oppsummert

• Husleieloven gjelder bruksrett til husrom mot vederlag, og vederlaget kan være annet enn penger (§ 1-1).
• Hotell, pensjonat og liknende, og leie til ferie- og fritidsbruk, er unntatt fra loven.
• Lånt bolig uten vederlag er ikke omfattet, og det finnes ikke noe oppsigelsesvern etter loven.
• Garasje og bod er omfattet, men med én måneds oppsigelsesfrist og uten krav om begrunnelse når leien er selvstendig (§§ 9-6 til 9-8).
• Utenfor loven styrer avtalen, så skriv den ned.