Burettslagslova

§ 2-5 — Krav om åpningsbalanse for nystartede borettslag

Skal du opprette et borettslag, trenger du et dokument som viser lagets økonomi på dag én. Dette kalles en åpningsbalanse.

Kort svar

Når du stifter et borettslag, må du lage en "åpningsbalanse". Dette er et enkelt, formelt regnskapsoppsett som viser hvor mye penger (andelskapital) som finnes i selskapet den dagen det starter. Denne åpningsbalansen må godkjennes og signeres av en revisor.

Paragraftekst

(1) Stiftarane skal setje opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet. (2) Opningsbalansen skal setjast opp i samsvar med regnskapsloven, og ein registrert eller statsautorisert revisor skal stadfeste at balansen er sett opp i samsvar med desse reglane. Opningsbalansen med revisors stadfesting skal tidlegast vere datert fire veker før stiftinga, jf. § 2-7.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Et borettslag er et selskap, og alle selskaper trenger et startpunkt for regnskapet sitt. Når utbyggeren eller grunnleggerne (stifterne) skriver papirene for å starte borettslaget, må de koble på en revisor.

De skal lage en åpningsbalanse. Som regel er dette et veldig enkelt regnestykke: Det viser hvor mange penger de plikter å betale inn som andelskapital, og det viser at pengene finnes (eller lovnaden om dem er bokført riktig).

Revisoren må underskrive på at dette start-regnskapet er ført riktig, etter vanlige norske regnskapsregler. For at ikke tallene skal være utdaterte, har loven satt en frist: Revisor kan tidligst skrive under fire uker før selskapet offisielt stiftes. Hvis prosessen drøyer over en måned, må dere lage og få signert en ny åpningsbalanse.

Eksempel

Eksempel · Bydalsveien Borettslag

En leiegård med 10 leiligheter skal gjøres om til et borettslag. Hver leilighet skal ha en andel verdt 10 000 kr. Eieren av gården (stifteren) lager stiftelsesdokumentet den 15. mai. Han må også lage en åpningsbalanse som viser de 100 000 kronene som skal være lagets kapital. Han får en revisor til å sjekke og signere balansen. Hvis revisoren signerte papiret den 2. april (mer enn fire uker før), er balansen for gammel, og stiftelsen vil bli nektet hos Brønnøysundregistrene. Datoen er viktig.

Vanlige feil

Å prøve å stifte borettslaget uten å ha engasjert revisor på forhånd.
Å tro at regnskapsfører (eller styreleder selv) kan godkjenne åpningsbalansen. Loven krever uttrykkelig en registrert eller statsautorisert revisor.
Å la signerte dokumenter ligge på et skrivebord for lenge slik at 4-ukers-fristen for åpningsbalansen går ut.

Hva bør du gjøre?

Akkurat denne paragrafen treffer bare de som aktivt skal starte et nytt borettslag. Løsningen er enkel: Engasjer en revisor tidlig i prosessen. Be revisoren fylle ut og bekrefte åpningsbalansen uken før dere planlegger å signere stiftelsesdokumentet. Da er alle tidsfrister og formkrav ivaretatt.

Dumme spørsmål

Er åpningsbalansen det samme som driftsbudsjettet?

Nei, overhodet ikke. Driftsbudsjettet viser hva borettslaget planlegger å bruke på strøm, forsikring og vaktmester det neste året (det lages en egen bygge- og finansieringsplan for dette etter § 2-6). Åpningsbalansen er bare et øyeblikksbilde fra selve startdatoen, og viser kun selskapets formelle andelskapital.

Koster det penger å få en revisor til å gjøre dette?

Ja. Revisor er en profesjonell aktør og tar betalt for timene det tar å verifisere tallene og signere dokumentene for registreringen. Som nevnt i § 2-4 kan ikke disse utgiftene lempes over på borettslaget; de må betales av de som oppretter selskapet (utbyggeren).