§ 2-4. Forbud mot at stiftere gir seg selv spesialfordeler
De som starter et borettslag (stifterne/utbyggerne), kan ikke skrive inn betingelser som gir dem særskilte økonomiske fordeler, eller som tvinger borettslaget til å inngå dårlige avtaler med utbyggerens egne firmaer.
Det kan ikkje takast inn vilkår i stiftingsdokumentet om 1. oppgjer av andelar med anna enn pengar, 2. om plikt for laget til å dekkje stiftingsutgiftene, 3. at laget skal ha plikt til å overta eignedelar eller bli part i avtale, 4. at nokon skal ha særlege rettar eller fordelar i laget på grunnlag av stiftinga.
Paragrafen er et sterkt beskyttelsestiltak for deg som boligkjøper. Et borettslag blir som regel stiftet av profesjonelle utbyggere. Hvis utbyggerne fritt kunne bestemme reglene ved oppstart, kunne de utnyttet de fremtidige beboerne grovt.
Loven forbyr utbyggerne (stifterne) å gjøre følgende fire ting:
For det første: Andelene må betales med ekte, blanke kroner ("pengar"), ikke med utstyr, tjenester eller diffuse lovnader.
For det andre: Borettslaget (som i praksis er kjøpernes felles lommebok) skal ikke betale for utgiftene ved å stifte borettslaget. Advokat- og tinglysingsregningen for å opprette selskapet er utbyggers kostnad.
For det tredje: Utbygger kan ikke tvinge det nystartede borettslaget til å inngå forhåndsbestemte, riggede avtaler. For eksempel kan ikke utbygger bestemme at borettslaget må kjøpe gressklippertjenester fra utbyggers bror til blodpris de neste ti årene.
For det fjerde (sekkenormen): Utbygger kan ikke gi seg selv eller andre spesialrettigheter bare fordi de grunnla selskapet. Alle andelseiere skal stilles likt.
Hva skjer hvis du gjør feil?
Hvis slike avtaler eller spesialrettigheter faktisk er inntatt i stiftelsesdokumentet, gjelder de rett og slett ikke. Borettslagets styre kan (når beboerne har overtatt) nekte å forholde seg til dem, nekte å betale for dem, og avvise dem som lovstridige, uten risiko for straff.
Skruppelløs Utbygging AS bygger 10 boliger. I stiftelsesdokumentet prøver de å legge inn to klausuler. Den første er at borettslaget plikter å overta og drifte Skruppelløs AS sin eldgamle traktor. Den andre er at Skruppelløs AS skal ha gratis parkering på eiendommen i overskuelig fremtid. Begge disse punktene er ulovlige og ugyldige etter § 2-4. Borettslaget er ikke bundet av dem, selv om de ble skrevet ned ved stiftelsen.
- Utbyggere som forsøker å dytte sine egne advokatutgifter (stiftelseskostnader) over på borettslagets første driftsbudsjett.
- Utbyggere som binder borettslaget til dyre vaktmesteravtaler med utbyggers egne underselskaper.
Som beboer og kanskje fersk styreleder i et helt nytt borettslag: Få en uavhengig forretningsfører eller boligadvokat til å gå gjennom de første kontraktene utbyggeren har signert på vegne av laget. Ligger det avtaler der som klart strider mot forbudet om spesialfordeler, kan dere avbryte dem og spare laget for penger.