Burettslagslova
§ 2-4 — Forbud mot at stiftere gir seg selv spesialfordeler
Utbyggere kan ikke gi seg selv skjulte, økonomiske spesialrettigheter når de oppretter et borettslag. Slik beskytter loven de som skal bo der.
Kort svar
De som starter et borettslag (stifterne/utbyggerne), kan ikke skrive inn betingelser som gir dem særskilte økonomiske fordeler, eller som tvinger borettslaget til å inngå dårlige avtaler med utbyggerens egne firmaer.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragrafen er et sterkt beskyttelsestiltak for deg som boligkjøper. Et borettslag blir som regel stiftet av profesjonelle utbyggere. Hvis utbyggerne fritt kunne bestemme reglene ved oppstart, kunne de utnyttet de fremtidige beboerne grovt.
Loven forbyr utbyggerne (stifterne) å gjøre følgende fire ting:
For det første: Andelene må betales med ekte, blanke kroner ("pengar"), ikke med utstyr, tjenester eller diffuse lovnader.
For det andre: Borettslaget (som i praksis er kjøpernes felles lommebok) skal ikke betale for utgiftene ved å stifte borettslaget. Advokat- og tinglysingsregningen for å opprette selskapet er utbyggers kostnad.
For det tredje: Utbygger kan ikke tvinge det nystartede borettslaget til å inngå forhåndsbestemte, riggede avtaler. For eksempel kan ikke utbygger bestemme at borettslaget må kjøpe gressklippertjenester fra utbyggers bror til blodpris de neste ti årene.
For det fjerde (sekkenormen): Utbygger kan ikke gi seg selv eller andre spesialrettigheter bare fordi de grunnla selskapet. Alle andelseiere skal stilles likt.
Hva skjer hvis du gjør feil?
Hvis slike avtaler eller spesialrettigheter faktisk er inntatt i stiftelsesdokumentet, gjelder de rett og slett ikke. Borettslagets styre kan (når beboerne har overtatt) nekte å forholde seg til dem, nekte å betale for dem, og avvise dem som lovstridige, uten risiko for straff.
Eksempel
Eksempel · Skruppelløs Utbygging AS
Skruppelløs Utbygging AS bygger 10 boliger. I stiftelsesdokumentet prøver de å legge inn to klausuler. Den første er at borettslaget plikter å overta og drifte Skruppelløs AS sin eldgamle traktor. Den andre er at Skruppelløs AS skal ha gratis parkering på eiendommen i overskuelig fremtid. Begge disse punktene er ulovlige og ugyldige etter § 2-4. Borettslaget er ikke bundet av dem, selv om de ble skrevet ned ved stiftelsen.
Vanlige feil
- Utbyggere som forsøker å dytte sine egne advokatutgifter (stiftelseskostnader) over på borettslagets første driftsbudsjett.
- Utbyggere som binder borettslaget til dyre vaktmesteravtaler med utbyggers egne underselskaper.
Hva bør du gjøre?
Som beboer og kanskje fersk styreleder i et helt nytt borettslag: Få en uavhengig forretningsfører eller boligadvokat til å gå gjennom de første kontraktene utbyggeren har signert på vegne av laget. Ligger det avtaler der som klart strider mot forbudet om spesialfordeler, kan dere avbryte dem og spare laget for penger.
Dumme spørsmål
Betyr punkt 3 at utbyggeren ikke kan engasjere et rengjøringsbyrå for det første året?
Nei, utbyggeren må og kan sørge for praktisk drift slik at alt fungerer den dagen folk flytter inn (vaktmester, strøm, forsikring). Forbudet retter seg mot urimelige, bindende avtaler som primært har som hensikt å tappe borettslaget eller gi utbyggeren urettmessige fordeler på lang sikt, eller plikt til å *overta* utbyggers egne eiendeler. Vanlige, markedspris-baserte driftsavtaler med kort oppsigelsestid er helt greit.
Hvorfor er det et krav om at andeler betales med penger?
I aksjeselskaper (vanlig næringsliv) er det lov å gjøre et "tingsinnskudd", det vil si å starte selskapet ved å skyte inn en varebil verdt 30 000 kr i stedet for kontanter. Siden borettslag gjelder folk sine hjem, vil myndighetene ha helt rene linjer. Innskuddet i selskapet skal være penger i banken som revisoren lett kan godkjenne, ingen usikre verdier.