Burettslagslova
§ 2-12 — Boligbyggelagets rett til å eie andeler
Loven har strenge grenser for hvem som kan eie flere andeler i et borettslag, men en utbygger må få bygge ferdig prosjektet.
Kort svar
Som hovedregel kan en person eller bedrift bare eie én andel i et borettslag. Men det er ett stort og logisk unntak: De som bygger borettslaget (for eksempel OBOS, en entreprenør eller staten), har lov til å eie opptil 100 prosent av andelene i en startfase, mens de bygger og selger leilighetene.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Hovedregelen i borettslagsloven er at eierskapet skal være spredt: En person skal eie én leilighet. Bedrifter har normalt ikke lov til å eie borettslagsleiligheter som de deretter leier ut eller spekulerer i.
Dette blir et stort praktisk problem når noen skal bygge et borettslag. Fra den dagen stiftelsesdokumentet signeres og andelene opprettes, må jo noen eie andelene før de selges til vanlige folk.
Paragraf 2-12 er "utbygger-unntaket". Den gir entreprenører, utbyggerselskaper, boligbyggelag, og organisasjoner (som kanskje bygger studentboliger) lov til å eie alt sammen i byggefasen. De kan sitte på alle andelene mens gravemaskinene jobber og salgskampanjen pågår. Uten dette unntaket ville det vært umulig å opprette nye borettslag i Norge.
Hvor lenge kan utbygger eie alle andelene?
Loven setter ikke en konkret sluttdato med en gang i akkurat denne paragrafen. Hele poenget er at de eier andelene i kraft av å være den som "skal stå for erverv eller oppføring". Når bygget er ferdig, andelene er solgt og beboerne flytter inn, trer de vanlige forbudene mot bedrifts-eierskap gradvis inn. (Ref. § 2-13 og § 4-1). Men frem til da er utbyggeren "eieren" av borettslaget, avholder generalforsamling med seg selv, og tar de formelle beslutningene.
Eksempel
Eksempel · Solbygg AS
Selskapet Solbygg AS har kjøpt en tomt. De stifter "Utsikten Borettslag" og bygger 50 boliger. Siden hovedregelen i § 4-1 sier at selskaper ikke kan eie andeler, virker dette ulovlig. Men fordi Solbygg AS er yrkesutøveren som oppfører bygget, beskytter § 2-12 dem. Solbygg AS kan lovlig eie alle 50 andelene mens bygget reiser seg, og de overfører eierskapet suksessivt etter hvert som fru Olsen og herr Nilsen kjøper leilighetene. Skulle det være fem leiligheter de ikke får solgt før innflytting, eier Solbygg AS disse midlertidig og må betale felleskostnadene for dem.
Vanlige feil
- En utbygger som er ferdig, forsøker å "beholde" fire leiligheter permanent for å leie dem ut, under påskudd av at de var utbygger. Loven godtar ikke permanent utleiespekulasjon under denne regelen.
- Privatpersoner uten utbyggingsansvar som forsøker å kjøpe flere usolgte andeler i det samme laget for å drive utleie.
Hva bør du gjøre?
Dette er en selskapsrettslig regel for utbyggere. Du som vanlig boligkjøper påvirkes lite av den, utover at det betyr at du forholder deg til et profesjonelt selskap som "eier" og nabo i tiden før alle leilighetene i nybygget er solgt.
Dumme spørsmål
Betyr dette at en eiendomsinvestor kan kjøpe opp 20 leiligheter i et eksisterende borettslag for å drive utleie, hvis de oppretter et utbyggingsselskap?
Absolutt ikke. Unntaket gjelder eksplisitt de som skal stå for *oppføring* (bygging) eller det opprinnelige *ervervet* av et nytt borettslag. Et etablert, eksisterende borettslag fra 1985 kan ikke kjøpes opp på denne måten. Eierskap for juridiske personer i gamle borettslag er svært begrenset og regulert i § 4-2 (stat, kommune, opp til 10 %).
Hvem betaler for strøm og vaktmester hvis 10 av leilighetene står tomme fordi utbygger ikke har solgt dem?
Utbyggeren. Yrkesutøveren eier andelene med alle de plikter det medfører. Utbyggeren er pliktig til å betale de månedlige felleskostnadene (brøyting, forsikring, felleslån) for hver eneste andel de ikke har klart å selge før oppstartsdatoen. De vanlige beboerne skal aldri subsidiere utbyggers usolgte boliger.