§ 13-3 — Slik regnes frister i burettslagslova

Frister finnes overalt i burettslagslova — og de betyr noe. Oversittes en frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende, mister du retten. Oversittes fristen for å etterkomme et salspålegg, kan andelen din tvangsselges. Oversittes fristen for å søksmål om erstatning, er kravet tapt. Det er derfor ikke likegyldig hvordan du teller.

Paragrafen gir deg tre konkrete regler.

Regel én: dagfrister teller ikke med startdagen

Startdagen er dagen hendelsen skjer — den dagen du mottar et brev, den dagen et vedtak fattes, den dagen en frist begynner å løpe. Den dagen teller du ikke med. Fristen begynner reelt sett å løpe den påfølgende dagen.

Eksempel: Du mottar 10. mars en skriftlig advarsel om vesentlig mislighold fra borettslaget. Borettslaget har tre måneders frist til å gi salspålegg etter § 5-22 — men det er en annen frist. La oss si at du i stedet har fått et salspålegg med tre måneders frist til å etterkomme det. Salspålegget er datert og mottatt 10. mars. Fristen begynner å løpe 11. mars. Tre måneder etter 11. mars er 11. juni.

Regel to: måneds- og årsfrister følger dato

Starter en månedsfrist 15. februar, utløper den 15. mars. Starter en tremånedersfrist 31. januar, utløper den 30. april — fordi april bare har 30 dager. Har ikke den siste måneden den tilsvarende datoen, utløper fristen den siste dagen i den måneden.

Det betyr at en tremånedersfrist fra 31. oktober utløper 31. januar. En seksmånedersfrist fra 31. august utløper 28. (eller 29.) februar — siste dag i februar.

Regel tre: frister forskyves ved helligdag og lørdag

Faller en frist på en lørdag, søndag, en lovfestet helligdag, 1. mai eller 17. mai, forlenges fristen automatisk til neste virkedag. Du slipper å bekymre deg for om siste frist faller på påskeaften.

Praktisk eksempel: Fristen for å melde seg for å benytte forkjøpsrett er fem virkedager etter kunngjøring (§ 4-15 og § 4-21). Lørdager, søndager, 1. og 17. mai er ikke virkedager. Kunngjøres det tirsdag 13. mai (dagen etter 2. pinsedag), teller du: 14. mai (onsdag), 19. mai (mandag), 20. mai (tirsdag), 21. mai (onsdag), 22. mai (torsdag) — fem virkedager. Femte virkedag er 22. mai. Faller denne på en helligdag, forskyves fristen til neste mandag.

De viktigste fristene i burettslagslova — og hvordan de regnes

La oss gå gjennom de fristene som oftest skaper forvirring i praksis.

Forkjøpsrett — 20 dager (§ 4-15 første ledd)

Laget mottar skriftlig melding om at en andel har skiftet eier, med opplysning om pris og vilkår. Da har laget 20 dager til å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Dag én er dagen etter at meldingen kom frem. Dag 20 er siste frist. Faller dag 20 på lørdag — forskyves til mandag.

Forkjøpsrett — 5 virkedager etter forhåndsvarsel (§ 4-15 første ledd andre punktum)

Har borettslaget mottatt forhåndsvarsel minst 15 dager (men ikke mer enn tre måneder) før meldingen om at andelen har skiftet eier, er fristen bare fem virkedager. Virkedager er alle dager unntatt søndager, helligdager, lørdager og 1. og 17. mai.

Styrets svarfrist på søknad om bruksoverlating — 1 måned (§ 5-7)

Har laget ikke svart på en skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen én måned etter at søknaden kom frem, regnes brukeren automatisk som godkjent. Måneden begynner dagen etter søknadsmottaket.

Advarsel og salspålegg — minimum 3 måneder (§ 5-22)

Salspålegg gir andelseieren en frist på minimum tre måneder til å etterkomme pålegget. Fristen kan ikke settes kortere — styret kan sette en lengre frist hvis de vil. Tremånedersfristen regnes fra dagen pålegget ble mottatt.

Søksmål om erstatning etter at generalforsamlingen har sagt nei — 3 måneder (§ 12-4)

Har generalforsamlingen stemt mot å fremme erstatningskrav, har et mindretall på minst én tidel av andelseierne tre måneder på å reise søksmål på lagets vegne. Tremånedersfristen løper fra dagen generalforsamlingens vedtak ble gjort — ikke fra da du fikk vite om det.

Innkalling til generalforsamling — 8 til 20 dager (§ 7-6)

Innkallingen skal sendes minst åtte dager og maksimalt 20 dager før møtet. Åtte-dagersfristen teller ikke med sendedagen — sender du innkalling 1. april, er tidligste lovlige møtedato 10. april. Sender du 1. april med møte 22. april — er det 21 dager, altså én dag for sent.

Godkjenning av ny andelseier — 20 dager (§ 4-5)

Har borettslaget ikke sendt melding om å nekte godkjenning innen 20 dager etter at søknaden kom frem, regnes godkjenning automatisk som gitt.

Hva er virkedager?

Loven bruker begrepet "kvardagar" (hverdager / virkedager) i § 4-15. Virkedager er alle dager unntatt søndager, helligdager, lørdager, 1. mai og 17. mai. Det betyr at onsdag 18. mai er en virkedag selv om det er uken rundt 17. mai. Men mandag 2. pinsedag er ikke en virkedag.

Lovfestede helligdager i Norge er:

• Nyttårsdag (1. januar)
• Palmesøndag, skjærtorsdag, langfredag, påskeaften, 1. og 2. påskedag
• Kristi himmelfartsdag

1. og 2. pinsedag

• Julaften (24. desember — likestilt med helligdag)

1. og 2. juledag 2. og 17. mai (etter praksis og tradisjon)

Når teller "frem" — og når teller "mottatt"?

Det er en viktig distinksjon. Noen frister løper fra dokumentet er "sendt" — andre fra det er "kommet frem" (mottatt). Burettslagslova bruker gjennomgående "kome fram" for de fleste frister — det vil si at fristen begynner å løpe fra mottaksdagen, ikke fra avsendingsdagen.

Praktisk: sender borettslaget en melding 1. mars, men du er på ferie og henter posten 8. mars — fristen begynner å løpe 9. mars. Er meldingen sendt digitalt til en e-postadresse borettslaget har for deg, gjelder elektronisk utsendingstidspunkt.

Mottar du et varsel, et pålegg eller en innkalling med en frist: skriv ned fristen med en gang. Tell etter disse reglene. Sett en påminnelse i telefonen to dager før fristens utløp. Handler det om forkjøpsrett eller salspålegg — er én dag for sent nok til at du taper retten din.

Er du i tvil om fristberegningen: kontakt forretningsføret eller en advokat. Det koster noen hundre kroner å avklare — det koster vesentlig mer hvis du overser en frist.