Visning av utleiebolig: dette bør utleier opplyse om

Hva loven krever at utleier opplyser om

Husleieloven § 2-4 sier at det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

Det er tre elementer i regelen. Utleieren må ha kjent til forholdet, eller burde kjent til det. Leieren må ha hatt grunn til å regne med å få vite det. Og det må antas at manglende opplysning påvirket avtalen. Loven lister ikke opp hva som faller inn under dette. Det er en vurdering i hvert tilfelle. Mer om begrepet finner du under hva som er en mangel ved leieforholdet.

Eksempler på forhold som bør nevnes på visningen

Når utleieren vet om et problem som en leier normalt ville ønsket å få vite om før hun skriver under, bør han si fra. Eksempler er fukt eller mugg i et rom, tidligere vannlekkasje, skadedyr, støy fra vei, naboer eller byggearbeid, pågående eller planlagt oppussing i bygget, og begrensninger i bruken, for eksempel at balkongen ikke kan brukes eller at en bod er felles. Det samme gjelder om du vet at det ikke er tillatt å ha husdyr eller røyke i blokka, hvis dette følger av vedtekter eller regler leieren må leve etter.

Dette er eksempler på hva som kan være relevant, ikke en fullstendig liste. Vurderingen er om en vanlig leier ville vente å få beskjed.

Det du sier på visningen binder deg

Opplysninger gitt av utleier eller på utleierens vegne kan også være mangel etter § 2-3, hvis boligen ikke samsvarer med dem, de har virket inn på avtalen og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Loven skiller ikke mellom skriftlige og muntlige opplysninger. Sier du «her har aldri vært fukt» og det har vært det, kan det få konsekvenser. Er du usikker, si det du vet og si at du er usikker.

«Som den er» fritar ikke for alt

Selv om boligen leies «som den er», har den mangel dersom utleieren har tilsidesatt sine plikter etter § 2-3 eller § 2-4 (§ 2-5). Boligen har også mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. Et slikt forbehold fritar altså ikke for det du kjente til og burde sagt.

Leietakers rett til å undersøke

Leieren kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe hun kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen (§ 2-6). Har hun undersøkt boligen, eller uten rimelig grunn avslått en oppfordring om å gjøre det, kan hun heller ikke påberope noe som burde ha vært oppdaget under undersøkelsen. Unntaket er at utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Reglene i § 2-6 første og annet ledd innskrenker ikke § 2-4. Du får derfor ikke ansvaret for kjente forhold fjernet bare fordi leieren var innom.

I praksis bør du la leieren se alle rom, åpne skap og bod hvis hun ber om det, og la henne ta med noen. Se hva hun peker på, og nevn det du vet.

Eksempel: Trine, sokkelboligen og fukten

Trine leier ut en sokkelbolig for 9 500 kroner i måneden. Hun vet at det kom vann inn langs et vindu i soverommet etter kraftig regn for to år siden, og at hun la inn ny drenering. Hun nevner ingenting på visningen. Yusuf flytter inn 1. november. I januar kommer det fuktflekker på veggen.

Yusuf melder fra til Trine skriftlig dagen etter at han oppdager det, slik at han ikke mister retten på grunn av reklamasjonsfristen (§ 2-8: innen rimelig tid etter at han burde oppdaget mangelen). Siden Trine kjente til forholdet og Yusuf hadde grunn til å regne med å få vite om det, er dette en mangel etter § 2-4, forutsatt at det kan antas at opplysningen ville påvirket avtalen. Yusuf kan kreve retting, forholdsmessig avslag i leien så lenge mangelen varer (§ 2-11), og erstatning for tap som oppstår (§ 2-13).

Hadde Trine fortalt om vannet og den nye dreneringen, og Yusuf likevel hadde tatt leiligheten, hadde det vært vanskelig for ham å påberope seg fukten som mangel, fordi han kjente til den.

Noter og dokumenter det du forteller

Skriv ned det du opplyser om, og ta det gjerne inn i kontrakten eller et vedlegg som leieren signerer. Da står det fast hva som var kjent. Hvis boligen har en kjent mangel som ikke er utbedret, skriv det inn og vurder om leien bør settes ned for å ta høyde for det.

Fant du feil som du ikke visste om ved visningen, og oppdager dem senere, gir det normalt ikke samme ansvar etter § 2-4, siden regelen gjelder forhold du kjente eller måtte kjenne til. Har du uansett opplyst feil, gjelder § 2-3.

Kort oppsummert

• Utleier bør opplyse om forhold han kjenner til eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få vite om.
• Fukt, støy og begrensninger i bruken er typiske eksempler, men loven har ingen liste.
• Unnlatelse er en mangel bare når det kan antas at den har virket inn på avtalen.
• Opplysninger du gir på visningen, må stemme, også muntlige.
• Leieren kan ikke påberope det hun kjente til eller burde oppdaget ved en undersøkelse, men dette innskrenker ikke plikten til å opplyse etter § 2-4.