Vil svart utført arbeid gi problemer når jeg selger boligen?
Svart utført arbeid er ikke en mangel i seg selv, men det kan gi problemer når du skal selge boligen. Du må gi kjøperen opplysninger du kjenner til og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Opplysninger i salgsoppgaven må stemme. Er arbeidet dårlig utført eller i strid med offentlige krav, kan kjøperen kreve prisavslag eller erstatning. Kjøperen dekker selv de første 10 000 kronene, og manglende papirer gjør det vanskelig for deg å forsvare deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som skjer med svart arbeid når du selger
Avhendingslova har ingen regel om svart arbeid. Loven spør om boligen har en mangel og om du som selger har gitt kjøperen de opplysningene han hadde rett til å få. Det er her svart oppussing kan bli et problem: når det ikke finnes fakturaer, samsvarserklæringer eller annen dokumentasjon, blir det vanskelig å svare på hva som er gjort, av hvem og hvordan.
Det som trekker i retning av en mangel, er ikke hvordan du betalte. Det er kvaliteten på arbeidet, om arbeidet krevde tillatelse, og hva du har sagt eller tiet om.
Når du må opplyse om arbeidet
Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder bare dersom det kan legges til grunn at manglende opplysning har påvirket avtalen (§ 3-7).
Har du selv laget badet, pusset opp kjøkkenet eller skiftet ut elektrisk anlegg uten fagfolk, er du den som vet mest om det. Kjøperen vil regne med å få vite at jobben er gjort, omtrent når, og at ingen fagperson sto bak. Å si ingenting om at bad og strøm er gjort av en bekjent «uten papirer», kan bli oppfattet som tilbakehold av en opplysning som ville betydd noe for prisen.
Salgsoppgaven må stemme
Det du eller megleren skriver i annonse og salgsoppgave, er opplysninger du svarer for. Boligen har en mangel dersom den ikke svarer til opplysninger fra deg eller i markedsføringen på dine vegne. Det gjelder likevel bare når opplysningene kan ha påvirket avtalen og ikke er rettet på en tydelig måte i tide (§ 3-8).
Skriver du «totalrenovert bad 2019» uten å nevne at du gjorde det selv, og membranen viser seg å mangle, er det salgsoppgaven kjøperen kan vise til. Slike formuleringer er ofte en kilde til konflikt.
Hva «selges som den er» ikke hjelper mot
Mange tror at et «som den er»-forbehold dekker alt. Ved forbrukerkjøp har slike forbehold ingen virkning når de er allmenne, og forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke kjøperens vurdering har heller ingen virkning (§ 3-9). Er kjøperen ikke forbruker, gjelder forbeholdet, men boligen har likevel en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, ut fra prisen og forholdene ellers. Ved forbrukerkjøp gjelder ikke den høye terskelen. Da er spørsmålet om boligen svarer til det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (§ 3-2 første ledd).
Samme paragraf viser at opplysningsplikten etter § 3-7 og salgsoppgaven etter § 3-8 står uberørt av forbeholdet. Å skrive «arbeid utført uten dokumentasjon» i salgsoppgaven kan derimot være en spesifikk opplysning, og den kan påvirke hva kjøperen kan kreve.
Ved forbrukerkjøp har boligen også en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er når kjøperen ikke bygget på din sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det (§ 3-2 tredje ledd). Er et bad bygd om eller en kjeller innredet til soverom uten at det er søkt, kan dette spille inn.
badet fra 2016
Henrik Moen selger en enebolig for 4 650 000 kroner. I 2016 fikk han en bekjent til å pusse opp badet for 140 000 kroner kontant. Det finnes ingen faktura, og ingen har sjekket om membranen er lagt riktig. I salgsoppgaven står «oppusset bad 2016». Takstmannen skriver at badet er fra 2016 og «uten dokumentasjon».
Kjøper Amina overtar i mars. I oktober viser fukt bak vaskemaskinen at membranen mangler på flere flater. En fagperson regner reparasjonen til 180 000 kroner.
Amina har flere veier å gå. Takstrapporten sier at dokumentasjon mangler, og det svekker påstanden om at hun ikke ble opplyst. Samtidig kan hun mene at «oppusset bad» fikk henne til å regne med et bad som holdt mål (§ 3-8), og at et bad uten membran på flere flater ikke svarer til det hun kunne forvente av et bad fra 2016 (§ 3-2 første ledd). Hva retten ville si, vil avhenge av hva som ellers er sagt og skrevet. Får hun medhold, dekker hun selv de første 10 000 kronene, og kravet kan bli inntil 170 000 kroner i prisavslag eller erstatning. Hun kan ikke kreve at Henrik retter badet, men tilbyr han seg å rette, må hun som regel godta det (§ 4-10). Henrik kommer likevel dårligere ut enn om han hadde skrevet hva som faktisk var gjort og at det var gjort uten fagfolk.
Hvor lenge kan kjøperen kreve noe
Kjøperen må si fra til selger innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Ytterste grense er fem år etter at kjøperen overtok bruken av eiendommen, med mindre du har påtatt deg ansvar lenger ved garanti eller avtale (§ 4-19). Har du vært grovt aktløs, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro, kan du ikke bruke fristen til å avvise kravet. Kravet kan også foreldes etter foreldelsesloven.
Slik gjør du det tryggere å selge
Skriv ned hva som er gjort, når og av hvem. Ta med det i salgsoppgaven, også når det ikke er noen papirer. Be en fagperson, for eksempel rørlegger eller elektriker, vurdere det som er viktigst, og legg rapporten ved. En kjøper som har lest det, kan ikke senere hevde at han ikke ble opplyst, og prisen speiler risikoen.
Kort oppsummert
- Svart utført arbeid er ikke en mangel i seg selv, men mangler dokumentasjon, og det er lett å bli stilt til ansvar for ukjent kvalitet.
- Når du skal selge boligen etter svart utført arbeid, må du opplyse om forhold du kjenner til og som kjøperen har grunn til å regne med å få vite.
- Opplysninger i salgsoppgaven må stemme, og «som den er» fritar ikke ved forbrukerkjøp.
- Kjøperen må reklamere innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
- Skriv ærlig hva som er gjort og av hvem, og la en fagperson vurdere det viktigste.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.