Videresalg av leilighet før ferdigstillelse: slik fungerer transport
Vil du selge leiligheten videre før den er ferdig, skjer det vanligvis ved transport, det vil si at du overdrar kjøpekontrakten til en ny kjøper. Den nye kjøperen trer inn i kontrakten din med utbyggeren, og der gjelder bustadoppføringslova som før. Utbyggeren må normalt godkjenne, fordi kjøperen har betalingsplikter overfor ham. Selger du til en forbruker, kan du ikke kreve utbetalt det du får ut over din egen kjøpesum før den nye kjøperen har overtatt boligen og fått rettsvern. Hva som er avtalt om transport og gebyr, står i kontrakten din.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva transport av kjøpekontrakten er
Når du har kjøpt en leilighet på tegning, eier du ennå ikke noe hus. Du har en kontrakt der utbyggeren har lovet å levere en bolig, og du har lovet å betale. Vil du selge leiligheten videre før den er ferdig, kan du ikke overføre skjøte, for det har du ikke fått. Det du kan selge, er din rett etter kontrakten. Det kalles transport (overdragelse av kontrakten), og den nye kjøperen trer inn i dine rettigheter og plikter.
Bustadoppføringslova likestiller videresalg av en slik rett med kjøp fra utbyggeren (§ 1), men bare når den som selger videre, driver næringsvirksomhet (§ 2). Selger du som privatperson til en annen privatperson, gjelder ikke loven for avtalen mellom dere. Den nye kjøperen trer likevel inn i din kontrakt med utbyggeren, og der gjelder loven som før.
Avhendingslova har en egen regel for videresalg til en forbruker, og den kan ikke fravikes ved avtale. Det du får betalt ut over din egen kjøpesum (merverdien), kan du ikke kreve utbetalt før den nye kjøperen har overtatt boligen og fått rettsvern, vanligvis ved at skjøtet er tinglyst (registrert i grunnboken). Blir boligen aldri ferdig, faller plikten til å betale merverdien bort (avhendingslova § 1-1).
Må utbyggeren godta transporten?
Loven har ingen egen regel om at utbyggeren må samtykke til videresalg. Spørsmålet avgjøres av kontrakten og av vanlige avtalerettslige regler.
Ser du på kontrakten, vil du som regel finne en bestemmelse om at kjøperen ikke kan overdra kontrakten uten utbyggerens skriftlige samtykke. Det er forståelig ut fra vanlige avtalerettslige prinsipper: Du har betalingsplikter overfor utbyggeren, og han skal ikke måtte godta en ny betaler uten å vite hvem det er og om vedkommende har råd. Utbyggeren vil gjerne vite at den nye kjøperen kan få finansiering og at det er en privatperson som er omfattet av loven.
Står det ingenting i kontrakten om transport, er det uklart hvor langt utbyggerens rett til å nekte rekker. Hovedregelen etter alminnelig avtalerett er at en part ikke kan fri seg fra en betalingsplikt ved å overdra den til en annen uten at den som har kravet, samtykker. Utbyggeren kan altså normalt kreve at du fortsatt er ansvarlig hvis han ikke har sagt at du er fri. Det kan spørres om utbyggeren kan nekte uten saklig grunn. Det avhenger av kontrakten.
Utbyggeren kan ikke bruke kontrakten til å stille deg dårligere enn loven. Alle vilkår som er dårligere for deg enn lovens regler, gjelder ikke (§ 3).
Hva den nye kjøperen overtar
Den nye kjøperen overtar kontrakten slik den står. Det betyr at alle vilkår følger med, også forbehold, betalingsplan, overtakelsesdato og beskrivelse av boligen. Har du inngått endringer eller tilvalg, må også de være med. Den nye kjøperen bør få en komplett kopi, med vedlegg, endringsavtaler og tilvalg.
Sjekk også hva som er betalt, og hvordan pengene er sikret. Har du betalt et forskudd, må det avklares om det overføres til den nye kjøperen som en del av prisen, og om garantien som dekker forskuddet fortsatt gjelder. Bustadoppføringslova sier at forskudd bare kan avtales når betalingen skjer etter at hjemmelen er overført eller det er stilt garanti fra en finansinstitusjon (§ 47). Garantien er stilt til deg som kjøper, og den må følge kontrakten over til den nye. Be utbyggeren eller banken bekrefte skriftlig hvordan det skal løses.
Hva du som selger fortsatt kan være ansvarlig for
Frita deg selv skriftlig. Hvis utbyggeren samtykker til transporten uten å si at du blir fri, risikerer du at du fortsatt hefter for betalingen overfor ham, dersom den nye kjøperen ikke betaler. Be om et dokument der utbyggeren godkjenner den nye kjøperen og sier at du løses fra kontrakten.
Overfor den nye kjøperen svarer du etter det dere avtaler seg imellom i transportavtalen. Du kan for eksempel love at kontrakten er gyldig og at du har betalt det du skal. Hva du ellers vil påta deg, er opp til dere.
Thea og Magnus selger kontrakten
Thea Lind kjøpte en to-roms på tegning for 3 900 000 kroner og har betalt et forskudd på 150 000 kroner, sikret med garanti. Overtakelse er om åtte måneder. Hun får jobb i en annen by og vil selge videre. En ny kjøper, Magnus Aas, er interessert og er villig til å betale 4 150 000 kroner. Den er 250 000 kroner over det Thea har kjøpt for, og hun mener forskjellen er verdt å ta ut.
Thea leser kontrakten. Punkt 12 sier at kontrakten ikke kan overdras uten utbyggerens skriftlige samtykke. Hun skriver til utbyggeren og forklarer at hun vil overdra kontrakten til Magnus, legger ved opplysninger om ham og ber om samtykke.
Utbyggeren svarer at de samtykker så fremt Magnus kan dokumentere finansiering og signerer en egen avtale om å overta alle plikter. Thea ber også om at hun løses fra kontrakten. Det skriver de i svaret. Garantien omskrives til Magnus.
Hun og Magnus skriver transportavtalen. Magnus betaler Thea 150 000 kroner for forskuddet hun har lagt ut. Forskjellen på 250 000 kroner skal han betale først når han har overtatt boligen og fått skjøtet tinglyst, fordi Thea ikke kan kreve merverdien utbetalt før det. Utbyggeren sender den nye garantien og Magnus overtar kontrakten.
Hadde Thea satt seg opp en avtale med Magnus uten å spørre utbyggeren, hadde det vært salg av en rett hun ikke fritt kunne overdra. Magnus kunne risikert å stå uten rett overfor utbyggeren.
Slik gjør du det i praksis
Les kontrakten først og finn bestemmelsen om overdragelse og eventuelt gebyr. Kontakt deretter utbyggeren skriftlig før du avtaler noe med en kjøper, og spør hva som kreves for å godkjenne en ny kjøper. Få vilkårene skriftlig.
Lag en skriftlig transportavtale som sier hva som overføres, hva den nye kjøperen betaler deg, og hvordan betalingen fordeles. Få utbyggeren til å signere på at han godkjenner transporten og at du løses fra kontrakten. Skatt på en eventuell gevinst er et eget spørsmål som ikke hører til selve transporten.
Kort oppsummert
- Vil du selge leilighet videre før den er ferdig, skjer det ved transport av kjøpekontrakten.
- Bustadoppføringslova gjelder fortsatt for kontrakten med utbyggeren, men ikke for avtalen mellom deg og en privat kjøper. Om utbyggeren må samtykke, avgjør kontrakten og alminnelig avtalerett.
- Utbyggeren må normalt godkjenne, fordi kjøperen har betalingsplikter overfor ham.
- Den nye kjøperen overtar kontrakten slik den står, med forbehold, betalingsplan og garanti.
- Få skriftlig godkjenning og fritakelse fra kontrakten fra utbyggeren, ellers kan du fortsatt hefte. Merverdien kan du ikke kreve utbetalt før den nye kjøperen har overtatt og fått rettsvern.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.