Vedlikehold i borettslag: sjekk vedtektene før du betaler regningen

Hvorfor vedtektene kommer først

Borettslagsloven har en standardfordeling av hvem som skal vedlikeholde hva. Etter § 5-12 har andelseieren ansvar for boligens innside, blant annet rør, ledninger, utstyr og innvendige flater. Etter § 5-17 har laget ansvar for bygningene og eiendommen ellers, og for felles rør og installasjoner.

Begge paragrafene har likevel en åpning: vedtektene kan fastsette vedlikeholdsplikten annerledes. Det er derfor ikke nok å kjenne loven. En regning som ser ut til å være din etter loven, kan være lagets etter vedtektene, og omvendt.

Hva du leter etter i vedtektene

Vedtektene finner du hos styret, i dokumentene fra kjøpet eller i borettslagets register hvis laget har lagt dem ut. Se etter en paragraf som heter noe slikt som «Vedlikehold», «Andelseierens plikter» eller «Lagets plikter».

Noen vanlige bestemmelser er at laget har ansvar for vinduer og ytterdører, at laget dekker rør fram til første avstengningskran, at andelseieren har ansvar for gulv og vegg på badet, eller at laget tar ansvar for balkong. Andre vedtekter er helt tause.

Se også etter ord som «ansvar», «bekoste» og «utskifting». Ofte står reglene om kostnader et annet sted enn reglene om vedlikehold.

Hva hvis vedtektene er uklare?

Noen vedtekter bruker gamle begreper som ikke passer lenger. Andre er vage. Er det uklart hvem som har ansvar, bør du spørre styret hva laget mener, og be om svaret skriftlig. Styrets svar binder ikke domstolene, men det viser hvilken praksis laget har hatt.

Praksis i laget har noe å si. Har laget i mange år bekostet en type arbeid uten at det har vært noen innvending, kan det støtte et krav om at det fortsatt skal gjøres slik.

Avtale med laget og endring av vedtektene

Andelseieren kan også inngå en avtale med laget om å fastsette plikten annerledes. Det står i § 5-12 femte ledd. En slik avtale bør være skriftlig og gjerne godkjent av styret eller generalforsamlingen.

Ønsker flere at ansvaret skal fordeles annerledes, kan generalforsamlingen endre vedtektene. Etter § 7-11 krever vedtektsendring to tredjedeler av de avgitte stemmene. Se mer i hva som kreves for å endre vedtektene.

Husk også at ny eier tar over de pliktene som følger av vedtektene, og plikten til å utbedre vedlikehold som forrige eier unnlot å gjøre, jf. § 5-16.

Hva gjør du hvis du allerede har betalt en regning som egentlig var lagets? Send et skriftlig krav til styret med regningen, kvitteringen og vedtektsbestemmelsen du bygger på. Forklar at du mener laget skal dekke beløpet, og be om svar innen en rimelig frist. Mange saker løser seg her.

Husk at laget normalt ikke betaler for arbeid det ikke har fått mulighet til å vurdere på forhånd. Ved vanlige skader der det haster, er det forståelig å handle først, men meld fra til styret så raskt du kan. Er det ikke akutt, bør du spørre først. Da slipper du å diskutere etterpå om laget hadde fått dekket det samme billigere.

Vedtektene bør også leses sammen med eventuelle husordensregler og beslutninger fra generalforsamlinger. Noen borettslag har gjort enkeltvedtak om at laget tar ansvar for bestemte ting, som bytte av vinduer eller balkongdører, uten at det står i vedtektene. Spør styret om slike vedtak finnes.

Kjøper du bolig i et borettslag, be om vedtektene før du bestemmer deg. Kjøperen overtar vedlikeholdsplikten, og det kan påvirke hvor mye du bør regne med å bruke de første årene.

Kort oppsummert

• Loven fordeler vedlikeholdet mellom andelseier og lag, men vedtektene kan endre fordelingen.
• Les vedtektene før du betaler en regning for vedlikehold i borettslag.
• Se etter paragrafer om vedlikehold, andelseierens plikter og lagets plikter.
• Er vedtektene uklare, be styret om skriftlig svar.
• Vedtektene kan endres av generalforsamlingen med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene.