Utleiers adgangsrett og leietakers rett til privatliv

Hva utleier har adgang til

Husleieloven § 5-6 regulerer når utleier kan komme inn i boligen du leier. Bestemmelsen skiller mellom to situasjoner, og ingen av dem gir utleier en generell rett til å gå inn når han vil.

Den første er tilsyn. Du plikter i nødvendig utstrekning å gi utleier eller hans representant adgang til husrommet for tilsyn. Ordet «nødvendig» setter en grense: utleier må ha et reelt formål, for eksempel å se om boligen holdes forsvarlig vedlikeholdt eller om en skade utvikler seg.

Den andre er arbeid. Du plikter å gi utleier eller andre adgang i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen. Det er den adgangen en rørlegger, en elektriker eller en håndverker bruker når de kommer på utleiers oppdrag.

Leietakers rett til privatliv

Når du har leid en bolig, er den ditt hjem så lenge leieforholdet varer. Utleier eier bygget, men han har ikke lov til å bruke det som om du ikke bodde der. Han kan for eksempel ikke gå inn for å se hvordan du lever, ha med seg interesserte uten at du er varslet, eller beholde en nøkkel og bruke den når det passer ham.

Les mer om utleiers nøkkel til leiligheten og når den kan brukes. Har utleier en nøkkel, gir det ham ikke mer rett til å komme inn enn § 5-6 gjør.

Bestemmelsene i loven kan ikke fravikes til skade for deg som leier (§ 1-2). En kontrakt som sier at utleier kan komme inn «når som helst», gir ham derfor ikke en videre adgang enn det loven tillater.

Varsel: hva loven krever

Loven bruker uttrykket «melding i rimelig tid» for tilsyn og vedlikehold. Det finnes ingen fast frist i dager. Hva som er rimelig, avhenger av hva som skal skje. En vanlig kontroll av ventilasjonen krever kanskje et varsel noen dager i forveien. Tilsyn uten noe hast bør varsles lenger i forveien enn et lite arbeid.

For forandringer av husrommet er fristen lengre, og den følger oppsigelsesfristen i § 9-6 første ledd, altså tre måneder. Det gjelder bare arbeid etter § 5-4, ikke vanlig vedlikehold.

Meldingen trenger ikke være formell, men skriftlig er best. Den bør si hvem som kommer, når og hva som skal gjøres.

Når utleier kan komme uten varsel

Varselkravet gjelder ikke hvis det er nødvendig å gjøre noe for å hindre skade på husrommet eller eiendommen, og det ikke er mulig å varsle deg. Typiske tilfeller er en rørlekkasje som renner ned til underboeren, eller brann. Utleier kan da gå inn straks.

Forutsetningen er at han ikke rakk å varsle. Får han tak i deg på telefonen, må han ringe først. Når han har vært inne, bør han si fra om det som skjedde.

Hva skjer hvis du nekter

Nekter du utleier adgang uten god grunn, bryter du plikten din etter § 5-6. Utleier kan da kreve erstatning for tap som oppstår (§ 5-8), og gjentatte avslag kan i alvorlige tilfeller være mislighold som gjør det nødvendig å avslutte avtalen (§ 9-9 bokstav e).

Har du en god grunn, for eksempel at tidspunktet passer dårlig eller at du ikke er varslet, bør du foreslå et annet tidspunkt framfor å nekte helt. Da står du sterkere.

Skal utleier selv gripe til midler, som å bytte lås eller fjerne ting uten å gå gjennom retten, handler han i strid med reglene. Les om utleiers selvtekt.

Avslag i leien ved arbeid som gir ulempe

Medfører arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Det gjelder ikke hvis forholdet beror på deg.

Kort oppsummert

• Utleier har adgang etter § 5-6 til tilsyn i nødvendig utstrekning og til nødvendig arbeid, men ikke til å bruke boligen som sin egen.
• Du skal ha melding i rimelig tid, og tre måneders varsel når arbeidet er en forandring etter § 5-4.
• Uten varsel kan utleier komme inn bare når det er nødvendig for å hindre skade og det ikke er mulig å varsle.
• Nekter du uten god grunn, kan utleier kreve erstatning, så foreslå heller et annet tidspunkt.
• Har arbeidene gitt deg en ulempe som ikke er ubetydelig, kan du kreve avslag i leien.