Kan utleier ta fra meg boden eller parkeringsplassen midt i leieforholdet?
Nei, utleier kan ikke ta fra deg en bod eller parkeringsplass som er en del av det du har leid, uten at du samtykker. Han plikter å stille det til din disposisjon slik avtalen sier. Tar han det bort, er det en mangel, og du kan kreve retting, avslag i leien og erstatning for tap. I verste fall kan du heve avtalen. Er boden eller plassen ikke en del av avtalen, er det en annen sak.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Det som er avtalt, kan utleier ikke ta tilbake på egen hånd
Husleieloven § 5-1 første ledd sier at utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i leietiden i samsvar med avtalen. Det gjelder hele det som er leid ut. Er boden eller parkeringsplassen nevnt i leieavtalen, eller har du hatt den som en del av boligen siden innflytting, er den en del av det du har rett til å bruke.
Utleier kan derfor ikke si at han trenger plassen til noe annet, og ta den. Han kan heller ikke endre avtalen ensidig. For å fjerne en rett du har, må han få ditt samtykke, enten ved at du undertegner en endring, eller ved at du sier opp avtalen. Saken er annerledes hvis avtalen sier at plassen er midlertidig, kan flyttes eller bare leies ut så lenge utleier ikke trenger den.
Vær oppmerksom på at det som står i avtalen, er det som teller. Du har ikke automatisk rett på en bod eller parkeringsplass bare fordi andre leietakere har det. Det samme gjelder om det bare er en muntlig tillatelse, for eksempel at du «kan bruke den ledige plassen». Slike ordninger kan utleier avslutte, siden de ikke er en del av avtalen.
Når boden eller plassen blir tatt bort: mangel
Hvis utleier likevel tar bort det som er avtalt, har han ikke oppfylt pliktene sine etter §§ 5-1 til 5-6. Husleieloven § 5-7 første ledd gir da disse reglene, forutsatt at det ikke beror på forhold på din side: - retting etter § 2-10: du kan kreve at utleier gir deg boden eller plassen tilbake - avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, hvis mangelen ikke er ubetydelig - heving etter § 2-12, hvis det er vesentlig mislighold - erstatning etter §§ 2-13 og 2-14 - tilbakehold av leie etter § 2-15
Det er ikke sikkert at alle passer. Mister du en parkeringsplass som er avtalt og lar deg ikke parkere i nærheten, kan det gi avslag og erstatning. Mister du en liten bod som du bare brukte til noen kasser, er avslaget mindre og hevingsretten usikker.
Avslaget skal svare til forholdet mellom boligens verdi med og uten det som er tatt bort. Hvis leien er avtalt som en felles sum for bolig og parkeringsplass, må dere vurdere hvor mye av leien som svarer til plassen. Har dere angitt en egen pris for plassen, er det et godt utgangspunkt.
Slik reagerer du
Skriv til utleier så snart du oppdager at plassen eller boden er tatt bort. Be om at det rettes, og angi en rimelig frist. Du kan også kreve avslag i leien fra den dagen mangelen oppsto. Dokumenter med bilder og kopi av leieavtalen.
Hvis utleier ikke retter, kan du holde tilbake et beløp av leien som sikrer kravene dine, jf. § 2-15. Bruk dette forsiktig og bare for beløp som står i forhold til kravet. Holder du tilbake for mye, risikerer du at utleier sier at du har misligholdt.
Heving etter § 2-12 er en tung reaksjon som krever at mangelen er et vesentlig mislighold. Vurder det bare hvis du er avhengig av plassen og utleier ikke vil rette.
Hva hvis utleier har en grunn?
Utleier kan ha gode grunner, for eksempel at bygget skal rehabiliteres, at boden skal rives eller at brannkrav gjør at plassen ikke kan brukes. Det gir ham likevel ikke rett til å fjerne det uten at du får noe for det. Unntaket gjelder forhold i lovgivningen eller offentlig vedtak som er til hinder for den avtalte bruken. Etter § 5-7 tredje ledd gjelder reglene om mangel også da, så du kan kreve avslag.
Har utleier rett til å si opp avtalen etter reglene i kapittel 9, kan han bruke den veien. Da må han følge oppsigelsesreglene, med skriftlig og begrunnet oppsigelse.
Han kan også foreslå en annen bod eller plass. Det kan du godta, men du har ikke plikt til det. Vurder om den nye er like god. Er den dårligere, kan du kreve avslag for forskjellen.
parkeringsplass til 900 kroner
Eirik leier en leilighet for 12 500 kroner i måneden, og leieavtalen sier at han også disponerer plass nr. 7 i garasjen for 900 kroner i måneden. En dag finner han et skilt på plassen som sier at den er flyttet til en annen leietaker. Utleieren Daniel mener han trenger plassen til sin nye leietaker.
Eirik skriver og krever plassen tilbake. Daniel svarer ikke. Eirik får til slutt en gateparkering som koster 1 300 kroner i måneden. Han krever avslag på 900 kroner i måneden og erstatning for mellomlegget på 400 kroner, til sammen 1 300 kroner månedlig fra den dagen plassen ble tatt.
I praksis kan avslaget nok ikke bli større enn verdien av plassen, mens erstatning for ekstrautgiften kommer i tillegg. Eirik holder tilbake 1 300 kroner av leien og fortsetter å betale resten på forfall.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke ta fra deg en bod eller parkeringsplass som er en del av leieavtalen, uten ditt samtykke.
- Tas den bort, er det en mangel etter § 5-7, og du kan kreve retting, avslag i leien og erstatning.
- Heving krever vesentlig mislighold, og tilbakehold av leie må stå i forhold til kravet.
- Er plassen bare muntlig lånt ut utenfor avtalen, kan utleier avslutte den.
- Skriv til utleier med en frist og dokumenter at plassen er tatt bort.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.