Hvorfor parkeringsplassen normalt står utenfor loven
Både Emmy og utleieren har dermed større frihet enn i et boligleieforhold, men det krever også at avtalen faktisk sier noe om det som betyr mest for begge parter. En parkeringsplass er, i likhet med en garasje, laget for å oppbevare et kjøretøy — ikke for at noen skal bo eller oppholde seg der. Når Emmy leier plassen uavhengig av boligen sin, er det ingen naturlig sammenheng mellom denne avtalen og husleielovens formål om å beskytte folks bruksrett til hjemmet sitt. Dette er en tolkning som følger av lovens ordlyd og formål, ikke fordi det finnes en egen bestemmelse i loven som unntar parkeringsplasser uttrykkelig. Har Emmy derimot en parkeringsplass som følger med som en del av selve leiekontrakten for leiligheten hennes, altså i samme avtale og hos samme utleier, stiller saken seg annerledes: da vil plassen normalt regnes som en del av husrommet og omfattes av loven på samme måte som boligen for øvrig. Det gjelder også om avtalen omtaler plassen som «tilleggsareal» eller «inkludert i leieforholdet» i selve boligkontrakten — det avgjørende er om plassen reelt sett følger boligavtalen, ikke om den nevnes med akkurat ordet «husrom».
Hva avtalen bør regulere når loven ikke gjør det
Uten husleielovens rammer er det avtalen mellom Emmy og utleieren som bestemmer det aller meste. Det gjelder oppsigelsestid — uten en klausul om dette kan en av partene i prinsippet stå friere til å avslutte avtalen enn det Emmy kanskje forventer fra boligforhold hun kjenner til fra før. Det gjelder også prisjustering: uten en avtalt mekanisme for regulering av leien, er det de alminnelige avtalerettslige reglene om rimelighet som setter grensene, ikke en lovfestet KPI-regulering slik man finner andre steder i husleieretten. Videre bør avtalen si noe om ansvar dersom plassen blir utilgjengelig, for eksempel ved vedlikehold eller ombygging av anlegget, og om hva som skjer med et eventuelt depositum eller forskuddsbetalt leie. Fordi husleielovens strenge krav til hvordan et depositum skal sikres — som eget depositumkonto i bank — ikke gjelder her, bør Emmy også avklare hvordan et eventuelt depositum oppbevares, og hva som skjer med det dersom utleieren selger eiendommen eller går konkurs.
Oppsigelse og bindingstid i praksis
Mange parkeringsplass-avtaler er skriftlige og inneholder en fast bindingstid eller en oppsigelsesfrist partene selv har blitt enige om, og disse vilkårene vil normalt gjelde slik de står. Har Emmy og utleieren ikke avtalt noe om oppsigelse i det hele tatt, må spørsmålet løses etter alminnelige kontraktsrettslige prinsipper om rimelig varsel, noe som er langt mindre forutsigbart enn en lovfestet frist. Det er derfor en fordel for Emmy å be om at oppsigelsesvilkårene skrives inn før hun signerer, fremfor å oppdage i etterkant at spørsmålet står helt åpent. En muntlig avtale om parkeringsplass er fortsatt bindende, men vanskeligere å bevise dersom partene senere husker innholdet ulikt. Emmy bør også merke seg at dersom avtalen ikke har noen bindingstid i det hele tatt, kan begge parter i utgangspunktet avslutte forholdet med relativt kort varsel, noe som kan komme overraskende på henne dersom hun er vant til den lengre oppsigelsestiden husleieloven gir for bolig.
Hva som skjer ved tvist
Fordi husleieloven ikke gjelder for en frittstående parkeringsplass, kan ikke Emmy bringe en eventuell tvist inn for Husleietvistutvalget, som ellers er en rask og rimelig vei til løsning i boligleieforhold. En uenighet om parkeringsplassen må i stedet løses gjennom forhandling mellom partene, eventuelt forliksråd eller ordinære domstoler dersom partene ikke blir enige. Dette gjør det enda viktigere at Emmy tar vare på kvitteringer, korrespondanse og den skriftlige avtalen, slik at hun har noe konkret å vise til dersom uenigheten skulle eskalere. Samtidig er det verdt å huske at utleieren av parkeringsplassen har den samme friheten og det samme ansvaret for å dokumentere hva som er avtalt. I praksis betyr det at begge parter står likere stilt enn i et boligleieforhold, der loven ellers legger klare plikter på utleieren alene.
Kort oppsummert
En parkeringsplass som leies uavhengig av en bolig, faller som hovedregel utenfor husleieloven fordi den ikke er et husrom ment for beboelse. Inngår plassen derimot i selve boligleiekontrakten, følger den normalt med under loven. Uten lovens vern er det den skriftlige avtalen og alminnelig avtalerett som styrer oppsigelse, prisjustering og ansvar, og tvister må løses utenom Husleietvistutvalget. Det lønner seg derfor å få oppsigelsesfrist, pris og ansvarsforhold tydelig nedfelt før avtalen signeres.