Utleier: slik selger du en bolig som er leid ut

Hva som skjer med leieavtalen når du skal selge en utleid bolig

Å selge en bolig som er leid ut, betyr ikke at leieavtalen faller bort. Husleieloven § 8-6 første ledd sier at utleier ved eierskifte kan overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. Kjøperen kan dermed tre inn som utleier med de samme vilkårene: samme leie, samme leietid og samme oppsigelsesregler. Paragrafen krever ikke samtykke fra leietaker, men hun må få vite hvem hun nå skal forholde seg til.

Salget gir deg heller ingen ny rett til å si opp. Tidsubestemte leieavtaler om bolig kan bare sies opp av utleier når en av grunnene i § 9-5 annet ledd foreligger: eget bruk, riving eller ombygging, mislighold eller annen saklig grunn. Om et salg kan være en slik saklig grunn, er et eget spørsmål som er behandlet i kan utleier si opp fordi de skal selge. En tidsbestemt avtale løper normalt ut den avtalte tiden.

Selger som vil ha boligen tom, må enten vente, avtale noe med leietaker eller finne en grunn som holder etter loven.

Visning: hva leietaker må tåle

Her er loven mer tilbakeholden enn mange tror. Tilsynsretten i § 5-6 gjelder tilsyn og vedlikeholdsarbeid, ikke visning for kjøpere. Visningsretten i § 10-1 gjelder «i tiden før fraflytting» og leiesøkende, ikke boligkjøpere. Husleieloven har altså ingen uttrykkelig regel som tvinger leietaker til å åpne døren for en fremvisning før salget.

I praksis ordnes det på to måter. Enten står det i leieavtalen at leietaker skal gi adgang til visning etter varsel, eller så blir selger og leietaker enige. Leietaker har selv god grunn til å være imøtekommende, fordi det er hun som får ny utleier. Selger bør tilby klare rammer: faste tidspunkter, minst to dagers varsel, og at megler er til stede hele tiden. Et tilbud om redusert leie for den perioden boligen er til salgs, kan gjøre samarbeidet lettere, men er frivillig.

Å komme inn med egen nøkkel uten at leietaker vet om det, er det vanskelig å forsvare.

Hva selger bør gi kjøperen av opplysninger

Kjøperen skal overta et leieforhold, og må vite hva han overtar. Selger bør oppgi:

• leieavtalen i sin helhet, med tillegg og endringer
• leiebeløp, siste dato for leiefastsetting og eventuell indeksregulering
• om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt, og når den eventuelt utløper
• om det er avtalt strøm- eller brenselsfordeling
• depositumets størrelse og i hvilken bank kontoen står
• kjente tvister, krav om avslag eller mangler leietaker har meldt

Kjøperen vil legge vekt på dette når han vurderer prisen, og det er i selgers interesse å være grundig.

Depositum, leie og ansvar etter salget

Depositumet står på en konto i leietakers navn og er ikke selgers penger (§ 3-5). Det følger leieforholdet og blir stående på kontoen, mens kjøperen overtar rollen som den som kan kreve utbetaling ved oppgjør. Selger bør gi kjøperen opplysninger om kontoen og avtale hvordan overgangen varsles til banken og leietaker. Leietaker bør få en skriftlig melding med navn og kontonummer for ny utleier og dato for overtakelsen, slik at hun ikke betaler leie til feil konto.

Leie som forfaller før overtakelsen, tilhører selger; leie etter overtakelsen tilhører kjøperen. Dette avtales i kjøpekontrakten, og skal gjerne føres inn som en egen post i oppgjøret. Husk også å regne opp avtalte strømforskudd.

Selger kan i en periode fortsatt være ansvarlig. Etter § 8-6 annet ledd kan leietaker kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, dersom erververens forhold gir saklig grunn og det ikke stilles betryggende sikkerhet. Kravet må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leietaker fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.

Hvis kjøperen vil flytte inn selv

Mange kjøpere vil bo i boligen. Kjøperen overtar leieavtalen som den er, og kan ikke uten videre kreve at leietaker flytter. Er avtalen tidsubestemt, kan han etter overtakelsen si opp med grunn etter § 9-5 annet ledd bokstav a, nemlig at husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv. Fristen er tre måneder (§ 9-6), og oppsigelsen må følge formkravene i § 9-7. Er avtalen tidsbestemt, løper den til avtalt tid.

Selger som vil gjøre boligen mer attraktiv ved å love «tom ved overtakelse», bør vite at det må avtales med leietaker, ikke bare med kjøperen.

Kort oppsummert

• Når utleier skal selge bolig som er leid ut, kan leieavtalen overføres til kjøperen (§ 8-6).
• Salget gir ikke selger rett til å si opp leietaker.
• Loven har ingen uttrykkelig regel om visning for kjøpere, så avtal rammene med leietaker.
• Depositumet blir stående på kontoen i leietakers navn, og leietaker bør få skriftlig melding om ny utleier.
• Selger bør gi kjøperen leieavtale, depositumopplysninger og kjente tvister.