Utleier: slik regner du ut leietakerens andel av strømmen

Når kan utleier kreve strømandel av leietaker

Hovedregelen i husleieloven § 3-1 er at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Den lar likevel partene avtale at utleierens utgifter til elektrisitet og brensel fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Det samme gjelder vann og avløp når disse betales etter målt forbruk.

Det følger at utleier ikke kan sende en strømregning uten at det er avtalt på forhånd. Står det ingenting om strøm i leieavtalen, har utleier ikke noe grunnlag for å sende leietaker en strømregning etterpå.

Forbudet i § 3-7 setter også en ramme. Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som står i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Faste gebyrer utleier selv finner på, hører derfor ikke hjemme i avtalen.

Slik regner du ut strømandelen din som utleier

Lovteksten sier «forholdsmessig» og nevner ingen nøkkel. Hva som er forholdsmessig, må avgjøres ut fra forholdene. Alternativene som brukes, er:

• egen strømmåler for leieenheten, som gir den mest nøyaktige fordelingen
• areal: leieenhetens kvadratmeter delt på det samlede arealet som strømmen dekker
• antall personer, når boenhetene har liknende forbruk
• en kombinasjon, for eksempel areal for oppvarming og antall personer for øvrig forbruk

Egen måler er enklest å forsvare. Uten måler bør du velge nøkkelen som best viser faktisk bruk, og skrive den inn i leieavtalen. En fordeling etter areal kan bli urimelig hvis leietaker er alene i en stor leilighet mens utleier har en familie i resten av huset.

Grunnlaget er utleierens utgifter til forbruk. Regnestykket må derfor bygge på de faktiske regningene fra strømselskapet, ikke på et skjønnsmessig beløp. Spørsmålet om faste ledd, som nettleie og påslag, er ikke nevnt i § 3-1 og må vurderes opp mot § 3-7: hold deg til kostnader du faktisk har hatt.

Regnestykket tar fire steg i praksis:

• Summer strømregningene for hele perioden.
• Finn leietakers andel etter nøkkelen som er avtalt.
• Trekk fra det hun har betalt i a konto.
• Skriv resultatet ned sammen med regningene, slik at hun kan etterprøve det.

Forskudd, a konto og årsoppgjør

Mange utleiere ber om en fast månedlig innbetaling som a konto på strømmen. Det er praktisk, men gjør årsoppgjør nødvendig. Leietaker kan etter § 3-4 første ledd kreve at utleier hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av dem på eiendommens husrom. Regnskapet må vise:

• totalt forbruk og total kostnad i perioden
• nøkkelen som er brukt
• leietakers andel, og hva hun har betalt i a konto
• differansen, som enten utlignes eller betales tilbake

Er a konto-beløpet for lavt, må utleier kunne kreve det manglende. Er det for høyt, har leietaker krav på det overskytende. Loven sier ikke hvor lang tid utleier har på å legge frem regnskapet etter at leietaker ber om det. Da er det rimelig tid som gjelder. Uavhengig av dette bør du lage oppgjøret ved årsskiftet, mens regningene er i orden.

I forhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 regnes disse kravene som leie (§ 3-4 tredje ledd).

Hvis leietaker er uenig

Er leietaker uenig i regnestykket, kan hun be om dokumentasjon. Gir ikke utleier regnskap, kan hun kreve det etter § 3-4. Er det uenighet om hva leien skal være, kan hun deponere den omtvistede delen (§ 3-8), og utleier kan da ikke si opp eller heve på grunn av den delen. Det samme gjelder om hun vil motregne med et krav fra leieavtalen og utleier ikke godtar det. Hold dialogen skriftlig, og la regnestykket kunne etterprøves.

Kort oppsummert

• Utleier kan bare kreve strømandel hvis det er avtalt (§ 3-1).
• Utleier regner ut leietakerens andel av strømmen forholdsmessig, og loven angir ingen bestemt nøkkel.
• Egen måler gir best grunnlag; ellers bør areal eller antall personer skrives inn i avtalen.
• Leietaker kan hvert år kreve regnskap over kostnadene og fordelingen (§ 3-4).
• Grunnlaget skal være de faktiske regningene, ikke et skjønnsmessig tillegg.