Utleier: slik avslutter du leieforholdet ryddig når leietaker flytter

Hva leietaker skal levere tilbake ved utflytting

Den dagen leieforholdet opphører, skal leietaker stille boligen til utleierens disposisjon. Tilbakelevering regnes som skjedd når utleier har fått nøkler og uhindret atkomst, hvis ikke annet er avtalt (§ 10-2 første ledd). Boligen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og mangler utleier selv skal utbedre (annet ledd).

Leietaker kan ikke pålegges å sette boligen tilbake til opprinnelig stand for endringer hun hadde rett til å gjøre, uten særlig avtale. Fast inventar leietaker har brakt inn, tilfaller utleier hvis utskilling ville koste uforholdsmessig mye (§ 10-2 fjerde ledd). Det gjelder altså for ting som er satt fast i veggene, ikke for løse møbler.

Blir leietaker boende etter at leieforholdet er opphørt, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie til bruken opphører (§ 10-3).

Før utflyttingen: lag en plan for å avslutte leieforholdet ryddig

Send en kort melding noen uker i forveien med forslag til dato for sluttbefaring, hva som skal gjøres før (rengjøring, tømming av bod) og hvor nøklene skal leveres. Be om at leietaker oppgir ny adresse og kontonummer for tilbakebetaling av depositum. I rimelig utstrekning skal leietaker dessuten gi leiesøkende adgang til å se boligen i tiden før fraflytting (§ 10-1).

Ha innflyttingsbildene eller protokollen fra overtakelsen for hånden. Uten den har du ingenting å sammenligne med.

Felles befaring og nøkler

Loven krever ikke sluttbefaring, men det er den tryggeste måten å avklare tilstanden. Gå gjennom boligen sammen med leietaker, rom for rom, med protokollen fra innflytting. Noter avvik og ta nye bilder med dato. Be leietaker kommentere og skrive under, eller bekrefte notatet på e-post samme dag.

Skriv også ned hvilke nøkler som leveres, og kvitter for dem. Er det nøkler som mangler, noter det. Avlesing av strøm- og vannmålere tas samtidig, slik at sluttoppgjøret for strøm kan gjøres riktig.

Ser du skader eller mangler, er det en god idé å si fra med en gang, i stedet for å vente på at leietaker har reist. Forskjellen mellom skade og vanlig slitasje kan være vanskelig å bedømme, og leietaker har da mulighet til å rette opp eller forklare.

Krav om skader og eventuelt tap

Skader som skyldes leietakers feil eller forsømmelse, kan utleier kreve erstattet (§ 5-8). Kravet bør komme skriftlig og spesifisert, med bilder, befaringsnotat og kvitteringer eller tilbud fra håndverker. Loven setter ingen fast frist for å sende kravet, men jo lenger du venter, desto vanskeligere blir det å vise at skaden oppsto i leietiden.

Du har heller ingen automatisk rett til å ta pengene fra depositumet. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over det (§ 3-5 tredje ledd). Etter leieforholdet kan hver av dere kreve utbetaling med den andres skriftlige samtykke, eller etter dom. Har partene skriftlig avtalt at leien kan godskrives en annen konto i samme bank, kan utleier kreve skyldig leie utbetalt; banken varsler leietaker, som har fem uker på seg til å reise søksmål (§ 3-5 fjerde og femte ledd).

Krever leietaker depositumet utbetalt, varsler banken deg. Du har fem uker fra varselet til å fremme krav eller dokumentere at du har reist søksmål. Skjer ingen av delene, utbetales pengene til leietaker. Det betyr at du må ha kravet klart i tide.

Hva som skjer med ting som blir igjen

Finner du etterlatt løsøre, skal du ta hånd om det for leietakers regning. Rent skrot kan kastes straks (§ 10-4). Oppfordre så vidt mulig skriftlig leietaker til å hente resten. Utleier kan holde tingene tilbake til kostnadene er dekket, og selge dem hvis oppbevaringen blir urimelig eller leietaker venter urimelig lenge.

Kort oppsummert

• Boligen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slitasje (§ 10-2).
• Skal utleier avslutte leieforholdet ryddig, holder han felles befaring, noter tilstanden og kvitter for nøkler.
• Skader kan kreves erstattet etter § 5-8, men depositumet kan bare utbetales etter reglene i § 3-5.
• Fem ukers fristen i § 3-5 gjelder når banken varsler om krav.
• Etterlatt løsøre håndteres etter § 10-4.