Kan utleier si opp leietakeren som har barn som lager mye lyd?
Vanlig lyd fra barn i dagliglivet, som løping, lek og gråt, er normalt ikke mislighold og gir ikke saklig grunn til å si opp en tidsubestemt boligleie. Utleier kan bare si opp på de grunnene husleieloven § 9-5 lister opp. Støy fra barn er ikke en av dem så lenge lyden er det en vanlig barnefamilie må forventes å lage. Oppsigelsen må uansett være skriftlig og begrunnet, og du kan protestere skriftlig innen én måned.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når barn som lager lyd kan føre til oppsigelse
Utleier kan ikke si opp en tidsubestemt boligleie bare fordi han vil. Husleieloven § 9-5 gir fire grunner: utleier eller noen i husstanden skal bruke boligen selv, riving eller ombygging gjør at den må fravikes, leier har misligholdt avtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn.
Vanlig barnelyd hører ikke naturlig hjemme under noen av dem. Den er ikke mislighold, og utleier har ikke en saklig grunn i å si opp en barnefamilie fordi barna er barn. Leieavtalen er inngått med en familie, og det må utleier regne med at barn er barn, med løping, lek, gråt og trampende føtter.
Den som leier ut til en barnefamilie, kan altså ikke senere kreve at barna skal være stille.
Hva som regnes som vanlig lyd fra barn
Loven sier at leier skal følge vanlige ordensregler og rimelige påbud (§ 5-2). Utleier skal på sin side sørge for vanlig ro og orden i eiendommen. Det vanlige rommer en god del lyd fra barn i dagtid og tidlig kveld: leking, løping, dører som smeller, gråt fra et spedbarn og at noen roper på en venn.
Ting som går utover det vanlige, kan være mislighold. Det gjelder for eksempel gjentatt hopping og slåssing midt på natten, eller at voksne står bak støyende aktivitet som er det samme som bråk. Det er ikke barnets alder som avgjør, men om lyden går ut over det man må tåle i en vanlig bolig.
Sier husordensreglene at det skal være stille fra for eksempel klokken 22, gjelder det barna også. Du må sørge for at de legger seg til rette, men ingen kan kreve at et barn ikke gir lyd i det hele tatt.
Slik går en oppsigelse til
Skal utleier si opp en tidsubestemt boligleie, må det skje skriftlig og med en begrunnelse. Oppsigelsen må også opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned, og hva som skjer hvis du ikke gjør det (§ 9-7). Mangler det, er oppsigelsen ugyldig.
Oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Du må ikke flytte i denne perioden hvis du mener oppsigelsen er urettmessig. Du kan i stedet protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at du mottok oppsigelsen. Gjør du det, faller oppsigelsen bort med mindre utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at din frist løp ut (§ 9-8).
Prøver retten saken, kan den sette oppsigelsen til side hvis den vil virke urimelig. Det vil den trolig gjøre hvis begrunnelsen er at barn lager vanlig lyd. Protester du ikke i tide, mister du retten til å gjøre gjeldende at oppsigelsen er i strid med loven.
Når det er tidsbestemt avtale eller utleier bor i samme hus
Har du en tidsbestemt leieavtale, opphører den ved utløpet av avtaletiden uten oppsigelse (§ 9-2). Bolig kan ikke leies ut for kortere tid enn tre år, med mindre utleier har oppgitt en grunn i avtalen. Loft eller sokkelbolig i en enebolig der utleier bor i samme hus, kan leies ut for ett år.
Leier du ett enkelt rom i utleiers egen bolig og har adgang til resten av boligen, gjelder strengere regler for deg. Da kan utleier si opp uten at lovens saklighetskrav gjelder (§ 9-5 tredje ledd), og det er bare én måneds oppsigelsestid.
Når utleier kan gi advarsel
Utleier kan gi deg en skriftlig advarsel hvis barnestøyen faktisk går ut over det vanlige. Det kan være aktuelt når det går ut over nattesøvnen til naboene gjentatte ganger. En advarsel er ikke en oppsigelse, men den gir ham et grunnlag for å kreve at forholdet opphører. Les om advarsel til leietaker.
Møt en advarsel med et skriftlig svar, der du forklarer hva som faktisk har skjedd og hvilke tiltak du har gjort. Tepper på gulvet, tøfler inne og faste leggetider er enkle tiltak som viser at du tar klagen på alvor.
Yasmin og de to små
Yasmin Hussain leier en treroms på 3. etasje for 14 200 kroner måneden, sammen med datteren på fire og sønnen på ett og et halvt. Kontrakten er tidsubestemt. En dag i oktober får hun brev fra utleier Per Arne om at naboen under har klaget over «trampende barnefotspor hele dagen», og at han derfor sier opp leieavtalen med tre måneders frist.
Yasmin leser brevet. Det er skriftlig og begrunnet, men det opplyser ikke om protestadgang eller hva som skjer hvis hun ikke protesterer. Et slikt brev er ugyldig etter § 9-7. Hun sender likevel en skriftlig protest innen en måned, og gjør rede for at barna leker og løper i dagtiden, at det er stille etter klokken 20, og at det aldri er varslet noen skriftlig advarsel.
Per Arne trekker brevet tilbake etter protesten. Hadde han reist søksmål, måtte han vise at det var mislighold og ikke vanlig barnelyd.
Kort oppsummert
- Utleier kan bare si opp en tidsubestemt boligleie på grunnene i § 9-5, og vanlig barnelyd er ikke noen av dem.
- Utleier som leier ut til en barnefamilie må regne med at barn lager lyd i dagliglivet.
- Støy som går langt utover det vanlige, for eksempel hopping og skriking midt på natten uten at foreldrene rydder opp, kan være mislighold.
- En oppsigelse må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten.
- Protester skriftlig innen én måned etter at du mottok oppsigelsen, så faller den bort hvis utleier ikke går til søksmål.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.