Utleier hadde ikke lov til å leie ut boligen: har jeg krav på erstatning?

To ulike hindringer: offentlige regler og andres rett

«Utleier hadde ikke lov til å leie ut» kan bety to ting, og husleieloven behandler dem i hver sin paragraf.

Den første er at offentlige regler hindrer bruken. Boligen kan mangle tillatelse til å brukes som bolig, eller et vedtak fra kommunen kan stanse bruken. Dette står i § 2-17: mangelsreglene gjelder tilsvarende når den avtalte bruken hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

Den andre er at en annen har rett i boligen. Det kan være en eier som ikke har gitt tillatelse til utleien, eller en som har bruksrett som går foran din. Det står i § 2-16: bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruken.

Forskjellen betyr noe for erstatningen, for «alltid-regelen» i § 2-16 annet ledd gjelder bare for tredjemanns rett.

Når offentlige regler hindrer bruken

Etter § 2-17 behandles hindringen som en mangel. Erstatning kommer da fra § 2-13: leieren kan kreve erstatning for tap som følge av mangel. Utleier kan frita seg bare hvis han godtgjør at hindringen skyldes noe utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning eller overvunnet følgene av.

At utleieren har latt være å sørge for en nødvendig godkjenning for sin egen bolig, vil som regel ligge innenfor hans kontroll. Har han tilsikret noe han ikke kunne holde, for eksempel at rommet er et godkjent soverom, har du også krav etter femte ledd bokstav b. Du har dessuten krav i alle tilfeller hvis hindringen skyldes feil eller forsømmelse på hans side.

Merk at § 2-13 fjerde ledd holder indirekte tap utenfor den vanlige regelen. For slike tap trenger du å vise feil eller forsømmelse (femte ledd) eller at boligen avvek fra det som var tilsikret.

Når en annen har rett til boligen

Her er loven strengere mot utleier. Etter § 2-16 annet ledd kan du alltid kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen, og som du ikke kjente eller burde ha kjent til. Utleier kan altså ikke forsvare seg med at han ikke visste om hindringen eller ikke kunne gjøre noe med den.

Et typisk tilfelle er en som leier ut en bolig han selv leier, uten at hovedutleier har sagt ja. Kommer hovedutleier og krever boligen, er det tredjemanns rett som hindrer din bruk. Gjør en tredjemann krav på rett i boligen og kravet bestrides, gjelder reglene tilsvarende når kravet ikke er klart ugrunnet (§ 2-16 tredje ledd). Utleieren kan unngå heving ved straks å stille betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Kjente du til hindringen da du skrev under, eller burde du ha kjent til den, har du ikke dette sikre kravet etter annet ledd. Da må du falle tilbake på de vanlige reglene i § 2-13.

Avslag, retting og heving gjelder også

Erstatning er ikke det eneste du kan kreve. Fordi mangelsreglene gjelder tilsvarende, kan du kreve avslag i leien så lenge hindringen varer (§ 2-11). Du kan holde tilbake leie for å sikre kravene dine (§ 2-15), og du kan heve avtalen hvis hindringen er et vesentlig mislighold (§ 2-12). Blir du hindret fullstendig i å bruke boligen, vil det ofte være tilfellet, men det er en vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Husk å gi melding til utleier innen rimelig tid etter at du burde oppdaget hindringen. Ellers kan du miste retten til å gjøre den gjeldende (§ 2-8), med unntak av tilfeller der utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Hva du bør sjekke først

Finn ut hva hindringen egentlig består i. Er det et vedtak fra kommunen, ta vare på brevet. Er det en annen som krever boligen, be om å se hva vedkommende bygger retten sin på. Samle annonsen, kontrakten og meldinger der utleier forsikret at alt var i orden. Slike opplysninger kan gjøre at boligen regnes som mangelfull også etter § 2-3, fordi den ikke stemmer med det utleier har sagt, og kan styrke kravet ditt.

Kravet kan også omfatte det du har betalt i leie for tiden du ikke kunne bruke boligen. Det kan komme som avslag etter § 2-11 eller som tilbakebetaling, og begge kan kombineres med erstatning for tapet ellers.

Kort oppsummert

• Utleier som ikke hadde lov til å leie ut boligen, kan bli erstatningsansvarlig, men hjemmelen avhenger av årsaken.
• Offentlige hindre faller under § 2-17 og gir erstatning etter § 2-13, med unntak for hindringer utleier ikke kunne gjøre noe med.
• Tredjemanns rett faller under § 2-16, og der kan du alltid kreve erstatning for en rettsmangel du ikke kjente eller burde kjent til.
• Avslag i leien, tilbakehold og heving kan brukes ved siden av erstatning.
• Samle bevis for at utleier ikke hadde lov, og meld fra innen rimelig tid.