Må utleier godta en erstatningsleietaker jeg har funnet?

Utleier må ikke godta en erstatningsleietaker: hovedregelen

Mange som vil flytte, tenker at de kan løse problemet ved å finne en erstatningsleietaker selv. Det kan hjelpe, men utleier har ingen plikt til å godta den du foreslår.

Husleieloven § 8-1 sier at leieren ikke har adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Og etter § 7-2 kan leieren heller ikke framleie eller på annen måte overlate bruksretten til andre uten utleierens samtykke, med mindre annet følger av avtale eller lov. Les begge i husleieloven.

Som utgangspunkt er du altså bundet til din egen avtale, og utleier bestemmer hvem som skal bo i boligen hans. Det finnes imidlertid unntak, og det som gjelder, avhenger av om avtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt.

Tidsubestemt avtale: oppsigelsestiden gjelder

Har du en tidsubestemt avtale, kan du etter § 9-4 si den opp, og fristen er normalt tre måneder til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Du betaler leie ut oppsigelsestiden. Å finne en erstatning endrer ikke på det, med mindre utleier går med på det.

Loven gir deg ingen rett til å tre ut av oppsigelsestiden fordi du har funnet en erstatter. Utleier kan si nei, og han trenger ikke oppgi en grunn. Han kan for eksempel foretrekke å velge leietaker selv, ta opp igjen nye vilkår eller leie ut til en annen pris.

Men han kan også si ja. Har du en rolig og betalingsvillig kandidat, sparer utleier både tid, annonsekostnader og en periode uten leieinntekt. Mange utleiere går derfor med på at en ny leietaker overtar tidligere. Skriv ned avtalen i så fall, slik at det er klart fra hvilken dato den nye leietakeren overtar, og at du slipper leie fra den datoen.

Tidsbestemt avtale: fremleie og rett til å si opp

Her har loven en særregel. Etter § 7-5 kan leieren, når avtalen er inngått for en bestemt tid, framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, eller uten at husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

Dette gir deg to veier. Finner du en egnet fremleier, må utleier godkjenne hvis han ikke har en saklig grunn. Saklig grunn knytter seg til personen, for eksempel at vedkommende har misligholdt tidligere leieforhold eller ikke har noen sikker inntekt. Nekter han uten slik grunn, kan du i stedet si opp med tre måneders varsel til utløpet av en kalendermåned, selv om avtalen ellers ikke kunne sies opp.

Fremleie er ikke det samme som at den nye personen blir leietaker. Du er fortsatt leier overfor utleier og er ansvarlig for at leien betales og at boligen holdes i orden. Les om forskjellen på fremleie og overdragelse.

Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at den er mottatt, regnes det etter § 7-6 som godkjenning. Send derfor søknaden skriftlig, med opplysninger om fremleieren, og ta vare på datoen den ble sendt.

Hvis utleier godkjenner et leierskifte

Godkjenner utleier at en ny leietaker tar over avtalen, gjelder reglene i husleieloven § 8-5. Leieretten overføres i forhold til utleieren fra det tidspunktet meldingen om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt. For krav som forfaller etter det tidspunktet, hefter bare den nye leieren.

Utleier kan som vilkår for godkjenning kreve at den nye leietakeren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene. Kravets størrelse skal angis. At du som tidligere leier har misligholdt avtalen, gir ikke utleier rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren.

Hva som skjer med depositumet ditt, bør dere avklare i samme avtale, slik at det er klart om du får det utbetalt eller om den nye leietakeren stiller eget depositum.

Hva du bør gjøre

Foreslå erstatteren skriftlig, og ta med opplysninger om inntekt, referanser og når personen kan overta. Be om svar innen en bestemt frist. Ta ikke for gitt at utleier sier ja, og slutt ikke å betale leie før du har en skriftlig avtale. Se også hva som skjer hvis du flytter ut før kontrakten er over.

Kort oppsummert

• Utleier må som hovedregel ikke godta en erstatningsleietaker du har funnet, siden leieren ikke kan overføre avtalen uten samtykke (§ 8-1).
• Tidsubestemt avtale: du betaler leie ut oppsigelsestiden, normalt tre måneder til utløpet av en kalendermåned.
• Tidsbestemt avtale: du kan framleie resten av leietiden med godkjenning, og nekter utleier uten saklig grunn, kan du si opp (§ 7-5).
• Svarer utleier ikke innen én måned på skriftlig søknad om fremleie, regnes det som godkjent (§ 7-6).
• Mange utleiere sier ja til en egnet kandidat, så foreslå erstatningsleietaker skriftlig og få avtalen på papir.